Орендна плата та ПДВ: оформлюємо ПН правильно

Орендна плата і ПДВ: включати чи нараховувати «зверху»?

Механізм визначення розміру орендної плати за користування об’єктами державної власності прописано в Методиці № 630*. Зі свого боку, органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві методики для розрахунку орендної плати за комунальне майно.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Так, у додатку 3 до Методики № 630 наведено Розрахунок орендної плати за базовий місяць. Зокрема, в окремій графі цього розрахунку зазначають такий показник, як орендна плата (в грн).

Зверніть увагу: цю суму наводять БЕЗ урахування ПДВ. У подальшому орендна плата підлягає оподаткуванню відповідно до вимог законодавства. Про це зазначено в примітці до розрахунку. Вочевидь такий механізм оподаткування орендної плати залежить від того, чи є установа — балансоутримувач об’єкта оренди платником ПДВ.

Водночас вимоги до формування орендної плати прописано в п. 3 Примірного договору*. Зокрема, у п. 3.1 цього договору зазначено: орендна плата становить суму, визначену у п. 9 Примірного договору (йдеться про табличну частину). І головне — такий показник наведено у п. 9 цього договору також без урахування ПДВ. Разом з тим передбачено, що балансоутримувач нараховує ПДВ на суму орендної плати у порядку, визначеному законодавством.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

Крім того, відповідно до п. 3.4 Примірного договору:

— балансоутримувач нараховує ПДВ на загальну суму орендної плати;

— орендар сплачує балансоутримувачу належну йому частину орендної плати разом із ПДВ, нарахованим на загальну суму орендної плати.

З огляду на це, можна зробити такі висновки:

— по-перше, ПДВ не включають до розрахунку орендної плати за базовий місяць;

— по-друге, балансоутримувач нараховує суми ПДВ на орендну плату залежно від свого податкового статусу. Тобто все залежить від того, чи зареєстрований він платником ПДВ;

— по-третє, послуги з надання державного та комунального майна в оренду є об’єктом оподаткування ПДВ на загальних підставах (п. 185.1 ПКУ*). А отже, балансоутримувач має нарахувати ПДВ на суму орендної плати за ставкою 20 %;

— і по-четверте, орендар перераховує балансоутримувачу належну суму орендної плати з урахуванням ПДВ.

* Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI.

Це означає, що перерахування таких сум балансоутримувачу в жодному разі не можна тлумачити як компенсацію будь-яких витрат на сплату ПДВ.

На яку суму виписувати ПН?

За загальним правилом установа-балансоутримувач нараховує податкові зобов’язання з ПДВ на всю суму орендної плати з урахуванням її індексації.

Таким чином, на дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ необхідно скласти ПН на ВСЮ суму орендної плати, передбачену договором оренди.

І навіть не сумнівайтеся: податківці свого часу підтвердили таку позицію в ІПК від 07.07.2021 № 2679/ІПК/99-00-21-03-02-05. Ба більше, на їх думку, такі правила оформлення ПН слід застосовувати незалежно від того, в якому співвідношенні установа-балансоутримувач здійснюватиме розподіл орендної плати.

І звісно ж, установа має зареєструвати ПН в Єдиному реєстрі ПН у встановлений ПКУ строк. У цьому питанні слід керуватися вимогами пп. 201.1 та 201.3 ПКУ. Детально про строки реєстрації ПН та штрафи за їх порушення в умовах воєнного стану читайте в матеріалі «Несвоєчасна реєстрація ПН на звільнені операції: чи є штраф?» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2024, № 7).

Як заповнити ПН?

У цьому разі установа-балансоутримувач має заповнювати ПН у такому порядку:

1) розділ А:

— ряд. I — загальна сума орендної плати з урахуванням ПДВ, що підлягає оплаті орендарем;

— ряд. II — III — сума ПДВ;

— ряд. VI — сума орендної плати без ПДВ;

2) розділ Б:

— графа 2 — найменування послуги — «Оренда за __ місяць 2024 року»;

— графа 3.3 — код послуги — 68.20;

— графа 4 — «послуга», «грн» або «м²» тощо. Це залежить від того, до чого згідно з договором прив’язана вартість орендних послуг.

Усі інші графи ПН установа заповнює у загальному порядку.

Коли складати ПН?

Традиційно ПН слід виписувати на дату виникнення податкового зобов’язання з надання послуг державного та комунального майна в оренду. Тобто установа-балансоутримувач робить це за першою з подій, що відбулася раніше (п. 187 ПКУ):

— або на дату зарахування коштів від орендаря;

— або на дату оформлення документа, який підтверджує факт постачання послуг орендарю.

Втім, з цього правила є виняток. Так, якщо установа-балансоутримувач уклала договір оренди з іншою бюджетною організацією, відповідно оплата послуги здійснюватиметься за рахунок бюджетних коштів. У такому разі податкові зобов’язання слід визначати за датою надходження коштів від установи-орендаря, а не за датою першої події. Це прямо передбачено п. 187.7 ПКУ. Відповідно установа-балансоутримувач має виписати ПН такому орендарю саме на дату отримання коштів.