Теми статей
Обрати теми

Земля під власною нерухомістю: раніше орендували, а тепер викупаємо

Редакція БТ
Стаття

ЗЕМЛЯ ПІД ВЛАСНОЮ НЕРУХОМІСТЮ:

раніше орендували, а тепер викуповуємо

 

Суб’єкти господарювання мають право викупити земельні ділянки, на яких розташовано їх нерухомість. Це задоволення, звичайно, не з дешевих, але, по-перше, мати землю у власності (а не в користуванні) набагато надійніше, а по-друге, ціни на землю постійно зростають. Крім того, за наявності на земельній ділянці власної нерухомості купити її можна без аукціону. Ці аргументи спонукають суб’єктів господарювання до прийняття рішення про викуп земельної ділянки, що орендується, під наявним у їх власності нерухомим майном (офісом, магазином, складом тощо). Розглянемо, як такі операції відображаються в обліку та які нюанси слід ураховувати у зміні плати за землю.

Жанна СЕМЕНЧЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

 

Документи статті

ЗКУ

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ.

Закон про плату за землю

— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.

Закон про оренду землі

— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (у редакції від 02.10.2003 р. № 1211-IV).

Закон про податок на прибуток

— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.

Закон про ПДВ

— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

Інструкція № 43

— Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою і договорів оренди землі, затверджена наказом Держкомзему від 04.05.99 р. № 43.

Наказ № 434

— наказ ДПАУ «Про затвердження форм Зведеного розрахунку суми земельного податку, Довідки до уточненого Розрахунку та Порядку їх подання до органу державної податкової служби» від 26.10.2001 р. № 434.

Наказ № 588

— наказ ДПАУ «Про затвердження форми податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності» від 20.12.2005 р. № 588.

 

Право на викуп землі — юридичний аспект

Суб’єкти господарювання, які ще тільки розмірковують над викупом землі, напевно запитують себе, наскільки такий викуп, у принципі, сьогодні можливий. Спробуємо розібратися в цьому питанні.

Згідно зі

ст. 127 ЗКУ органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень* здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на придбання земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), належні державі.

* Згідно з п. 12 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження стосовно розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність) у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади (місцеві держадміністрації, Рада Міністрів АРК). Державні органи приватизації здійснюють розпорядження (крім відчуження земель, на яких розташовано об’єкти, що не підлягають приватизації) землями, на яких знаходяться державні, у тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовано об’єкти, що підлягають приватизації.

Отже, якщо в підприємства є у власності нерухомість, то воно має право викупити земельну ділянку, на якій розташовано таку нерухомість, без аукціону. Це правило не стосується осіб, у яких є частки (акції, паї), що належать державі: придбання земельних ділянок такими юридичними особами здійснюється через аукціон.

Особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають до відповідного уповноваженого органу заяву (клопотання), в якій зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір**. Ця заява розглядається

протягом місяця, після чого приймається рішення про продаж земельної ділянки або про відмову у продажу із зазначенням причин відмови.

** У ЗКУ про це прямо не йдеться, але до заяви необхідно буде додати документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, що викуповується.

Рішення уповноваженого органу

(Ради міністрів АРК, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради) про продаж земельної ділянки є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової експертної оцінки. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу.

Підставою для відмови у продажу земельної ділянки є

(ч. 5 ст. 128 ЗКУ):

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо стосовно суб’єкта підприємницької діяльності порушено справу про банкрутство чи про припинення його діяльності.

Рішення про відмову у продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

Отже, суб’єкти господарювання, у яких у власності є нерухомість, мають право викупити земельну ділянку, на якій цю нерухомість розташовано. Для цього необхідно отримати дозвіл органу, уповноваженого розпоряджатися цією земельною ділянкою. Під час придбання земельної ділянки покупець несе витрати на

розроблення технічної документації щодо землеустрою для складання державного акта на право власності на земельну ділянку (шляхом викупу). Склад такої технічної документації визначено п. 1.16 Інструкції № 43. Роботи зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку виконуються в такій послідовності (п. 2.1 Інструкції № 43):

— підготовчі роботи;

— установлення (поновлення) в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки та меж обмежень на використання земельної ділянки;

— складання кадастрового плану земельної ділянки;

— заповнення бланка державного акта.

У свою чергу

підготовчі роботи включають (п. 2.2 Інструкції № 43):

— підготовку витягу з рішення відповідної ради чи державної адміністрації про передачу у власність земельної ділянки;

— аналіз договору купівлі-продажу земельної ділянки чи іншого правовстановлюючого документа, що засвідчує перехід права власності на землю;

— аналіз матеріалів проекту відведення земельної ділянки;

— підготовку виписки із земельно-облікових документів про площу земельної ділянки;

— аналіз висновку державного органу земельних ресурсів про наявні обмеження на використання земельної ділянки (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);

— аналіз висновку органу у справах будівництва та архітектури про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

— добір планово-картографічних матеріалів та збирання інформації про опорну геодезичну мережу;

— проведення рекогносцировки по зовнішній межі земельної ділянки.

Крім витрат на розроблення технічної документації, покупець несе також витрати на

:

— проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

— нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.

Безумовно, не забуватимемо і про витрати на оплату власне вартості земельної ділянки згідно з договором.

Перш ніж перейти безпосередньо до бухгалтерського та податкового обліку таких операцій, зауважимо, що в межах сьогоднішньої публікації ми висвітлюємо викуп земельних ділянок, які знаходяться під об’єктами комерційної нерухомості, що належить резидентам України.

Що стосується викупу земельних ділянок, на яких розташовано нерухомість, що належить іноземним юридичним особам, то тут є свої нюанси (

ч. 2 — 4 ст. 81, ч. 2 — 4 ст. 82, ст. 129 ЗКУ). Наприклад, продаж таким особам земельних ділянок державної та комунальної власності допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. Крім того, для продажу землі іноземному підприємству необхідне узгодження з КМУ. Про те, в яких випадках іноземні юридичні особи можуть придбавати земельні ділянки у власність, Держкомзем зазначав у листі від 05.07.2007 р. № 14-17-12/2166.

Є особливості і щодо передачі у власність земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний житловий будинок*, але сьогодні, як уже було визначено, ми говоритимемо про придбання у власність землі, на якій розташовано комерційну нерухомість.

* Згідно зі ст. 42 ЗКУ така земельна ділянка надається в постійне користування підприємствам, установам та організаціям, що здійснюють управління цим будинком. У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися у власність безоплатно чи надаватися в користування об’єднанню власників.

 

Оподаткування та облік викупу земельної ділянки

Оподаткування

. Відповідно до п.п. 8.9.1 Закону про податок на прибуток платник податків веде окремий облік операцій з продажу чи купівлі землі як окремого об’єкта власності. Витрати, пов’язані з таким придбанням, не включаються до валових витрат звітного податкового періоду і не збільшують балансову вартість груп основних фондів з метою амортизації. Якщо надалі такий окремий об’єкт власності продається, платник податку включає до складу валових доходів додатну різницю між сумою доходу, отриманого в результаті такого продажу, та сумою витрат, пов’язаних з купівлею такого окремого об’єкта власності, збільшених на коефіцієнт індексації, визначений у п.п. 8.3.3 Закону про податок на прибуток.

Отже, як бачимо, у податковому обліку прибутку підприємства витрати, пов’язані з придбанням земельної ділянки, не відносяться ні до складу валових витрат, ні на збільшення балансової вартості об’єкта основних фондів. Під «витратами, пов’язаними з купівлею» слід розуміти

не лише вартість власне земельної ділянки, а й інші витрати, безпосередньо пов’язані з такою купівлею, а саме витрати на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, на розроблення технічної документації, на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.

Що стосується ПДВ, то згідно з

п.п. 5.1.17 Закону про ПДВ від оподаткування звільняються операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об’єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень п.п. 5.1.19 Закону про ПДВ). У п.п. 5.1.19 Закону про ПДВ зазначено, що звільняються від оподаткування операції з безоплатної приватизації житлового фонду, включаючи місця загального користування (у тому числі підвали та горища) в багатоквартирних будинках, присадибних ділянок та земельних паїв відповідно до законодавства, а також із надання послуг, отримання яких відповідно до законодавства є передумовою приватизації такого житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв.

Отже, якщо продається земельна ділянка як окремий об’єкт права власності, то така операція не обкладається ПДВ на підставі

п.п. 5.1.17 Закону про ПДВ. Із цим згодна і ДПАУ (лист від 09.08.2007 р. № 15802/7/16-1517-01).

Бухгалтерський облік.

У бухгалтерському обліку земельні ділянки згідно з П(С)БО 7 «Основні засоби» виділено до окремої групи основних засобів. При цьому до первісної вартості об’єкта основних засобів у тому числі включаються реєстраційні збори, державне мито та інші аналогічні платежі, пов’язані з придбанням об’єкта, інші витрати, безпосередньо пов’язані з доведенням основних засобів до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою. У зв’язку з цим витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням земельної ділянки (витрати на проведення експертної оцінки, на розроблення технічної документації, на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу тощо), відносяться на збільшення первісної вартості земельної ділянки.

Вартість земельної ділянки

не амортизується і в бухгалтерському обліку (п. 22 П(С)БО 7 «Основні засоби»).

Наведемо кореспонденцію рахунків щодо обліку цих операцій.

 

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

дебет

кредит

1

2

3

1. Оплачено витрати на розроблення технічної документації щодо землеустрою для складання державного акта на право власності на земельну ділянку

371

311

2. Суму ПДВ включено до складу податкового кредиту (за наявності податкової накладної)

641

644

3. Ці витрати списано на збільшення первісної вартості земельної ділянки (на суму без ПДВ)

152*

685

4. Списано суму ПДВ

644

685

5. Проведено залік заборгованостей

685

371

6. Відображено витрати на проведення експертної оцінки землі

152*

685

7. Суму ПДВ включено до складу податкового кредиту (за наявності податкової накладної)

641

685

8. Оплачено послуги з оцінки земельної ділянки

685

311

9. Відображено витрати на нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу

152*

685**

10. Оплачено послуги з оформлення договору

685

311

11. Перераховано грошові кошти в оплату за земельну ділянку

371

311

12. Видано акт на право власності на земельну ділянку

152*

685

13. Проведено залік заборгованостей

685

371

14. Земельну ділянку зараховано до складу основних фондів

101

152

* У податковому обліку ці витрати не включаються до валових витрат і не відносяться на збільшення балансової вартості об’єкта основних фондів.

** Якщо договір купівлі-продажу оформляється приватним нотаріусом, то з вартості послуг необхідно утримати і перерахувати до бюджету податок з доходів (Дт 685 — Кт 641/Податок з доходів). Відповідно приватному нотаріусу виплачується вартість послуг за вирахуванням суми утриманого податку з доходів.

 

Плата за землю — ураховуємо зміни

При оренді земельної ділянки державної чи комунальної власності (до її викупу) підприємство сплачувало до місцевого бюджету орендну плату, розмір якої визначається відповідно до

Закону про плату за землю. Цей платіж, як відомо, є обов’язковим податковим платежем і його нарахування здійснюється на підставі Податкової декларації за землі державної та комунальної власності (далі — Податкова декларація), форму якої затверджено наказом № 588.

Відповідно до

ст. 15 Закону про плату за землю власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою. При цьому згідно з ч. 1 ст. 125 ЗКУ право власності на земельну ділянку виникає після отримання її власником документа, що засвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації.

У разі припинення права власності чи права користування земельною ділянкою податок, а також орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності сплачується

за фактичний період перебування землі у власності чи користуванні в поточному році .

Відповідно до

ст. 606 ЦКУ зобов’язання припиняється об’єднанням боржника та кредитора в одній особі. Оскільки колишній орендар стає власником цієї земельної ділянки, то зобов’язання за договором оренди з моменту оформлення права власності на землю припиняється. Це свідчить про те, що при викупі раніше орендованої земельної ділянки (договір оренди розривається та оформляється акт на право власності на земельну ділянку) підприємству необхідно:

— унести уточнення до

Податкової декларації щодо зменшення зобов’язань з орендної плати по місяцях звітного року, що не настали;

— подати

Податковий розрахунок земельного податку (далі — Податковий розрахунок), форму якого затверджено наказом № 434. Такий розрахунок подається протягом місяця з дня виникнення права власності на земельну ділянку. Розрахунок земельного податку залежить від багатьох факторів, але в межах цієї публікації зауважимо, що в разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правового договору розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому випадку сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути менша за ціну земельної ділянки, зазначену в договорі.

Згідно з

Методичними рекомендаціями щодо подання та складання податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, доведеними листом ДПАУ від 01.02.2006 р. № 1833/7/15-0217, уточнення суми орендної плати у зв’язку з розірванням договору оренди здійснюється таким чином:

— платник протягом 20 календарних днів, наступних за місяцем, в якому отримано право власності на земельну ділянку, подає звітну чи нову звітну декларацію, де в шапці у полі «Вид декларації» проставляється позначка «з уточн.»;

— до

Податкової декларації додається додаток 2 до неї «Перерахунок податкового зобов’язання орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності», в якому заповнюються рядки 1 (1.1... 1.12) і 2 (2.1... 2.12). Рядки 3 і 4 в цьому випадку не заповнюються;

— оскільки відбувається уточнення (у бік зменшення) податкових зобов’язань на поточний рік, тобто

за податкові періоди (місяці), щодо яких не настав строк сплати, заповнюється рядок 6 (6.1 ... 6.12) Податкової декларації. У відповідних рядках (6.1... 6.12) відображаються суми, на які зменшується податкове зобов’язання по місяцях, що не настали. Напроти тих місяців, що не коригуються, ставиться прокреслення;

— у

рядку 1 (1.1 ... 1.12) Податкової декларації записується повна річна сума орендної плати з розбиттям рівними частинами по місяцях, а не суми, що збільшують або зменшують податкові зобов’язання в поточному році. Інакше кажучи, у рядку 1 наводяться ті самі дані, що і в раніше поданій Податковій декларації, але зобов’язання по місяцях, які не настали, визначатимуться податковими органами з урахуванням уточнень, наведених в рядку 6 (6.1 … 6.12) за відповідними місяцями.

При поданні

Податкової декларації з уточненнями до неї також додається додаток(и) 1 «Відомості з договору оренди землі».

При отриманні акта на право власності на земельну ділянку в середині місяця необхідно враховувати, що зобов’язання щодо земельного податку розраховується пропорційно дням фактичного користування землею. Те ж саме стосується і суми орендної плати за земельну ділянку державної чи комунальної власності.

Наприклад

, акт на право власності раніше орендованої земельної ділянки видано і відповідно зареєстровано 6 жовтня 2008 року. Тоді Податковий розрахунок потрібно подати не пізніше 6 листопада 2008 року (протягом місяця з дня виникнення права власності), і за жовтень у суб’єкта господарювання вже виникне зобов’язання зі сплати податку на землю (граничний строк сплати — 30 листопада). Для розрахунку жовтневої суми зобов’язання необхідно місячну суму земельного податку поділити на 31 календарний день і помножити на 26 календарних днів фактичного користування земельною ділянкою.

По місяцях (жовтень — грудень 2008 року), що не настали, потрібно подати уточнення до

Податкової декларації за 2008 рік. При цьому за листопад і грудень сума орендної плати повністю виключається із зобов’язань, а за жовтень слід розрахувати суму зобов’язання пропорційно кількості днів фактичного користування землею на правах оренди. Суми, на які зменшується зобов’язання зі сплати орендної плати за жовтень — грудень, наводяться в рядках 6.10 — 6.12 Податкової декларації за 2008 рік з уточненнями.

На завершення нагадаємо, ті номери газети, де йшлося про нюанси розрахунку плати (податку на землю та орендної плати) за землі державної та комунальної власності:

— «Коефіцієнти, що застосовуються при розрахунку податку на землю за ділянки, грошову оцінку яких не встановлено» // «БТ», 2008, № 4, с. 34;

— «Земельний податок: особливості розрахунку у 2008 році — роз’яснення ДПАУ» // «БТ», 2008, № 4, с. 4 (редакційний коментар до листа ДПАУ від 14.01.2008 р. № 359/7/15-0717);

— «Орендна плата за землі державної та комунальної власності у 2008 році — не менше трикратного розміру податку на землю» // «БТ», 2008, № 9, с. 33;

«Податок за земельну ділянку, придбану за цивільно-правовим договором, розраховується виходячи з грошової оцінки землі, але не нижче ціни, зазначеної в договорі» // «БТ», 2008, № 26, с. 5 (редакційний коментар до листів ДПАУ від 23.05.2008 р. № 10477/7/15-0717 і МФУ від 17.04.2008 р. № 31-20050-06-18/14286);

— «Плата за землю-2007» // «БТ», 2007, № 3;

— «Плата за землю-2006: земельний податок, орендна плата за землю державної та комунальної власності» // «БТ», 2006, № 3, с. 8.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі