Податок на нерухомість: а що в обліку?

Хто сплачує податок на нерухомість за нежитлове приміщення, що здається в оренду: орендар чи орендодавець?

Податок на нерухомість за передані в оренду об’єкти нерухомості сплачує власник нерухомості, тобто орендодавець.

Справа в тому, що платниками цього податку є фізичні та юридичні особи (в тому числі нерезиденти) — власники об’єктів житлової та нежитлової нерухомості (п.п. 266.1.1 ПКУ).

Передаючи в оренду нерухомість, як житлову (квартиру, будинок тощо), так і нежитлову (склад, магазин, виробниче приміщення), орендар отримує лише право користування такою нерухомість. Права ж власності орендар не набуває, тобто воно залишається за власником нерухомості (орендодавцем).

Таким чином, орендар цей податок не сплачує та звітність не подає. Цей обов’язок закріплений виключно за власником такого об’єкта — орендодавцем.

Зауважимо! Такий висновок стосується передачі в оренду об’єктів житлової та нежитлової нерухомості як юридичними, так і фізичними особами

Чи має сплачувати податок на нерухомість платник єдиного податку, який передав в оренду нерухомість?

Так, має. ПКУ не містить жодних послаблень для власників нерухомості — платників єдиного податку. Вичерпний перелік податків, від сплати яких звільнено єдиноподатників, наведено в п. 297.1 ПКУ. Серед цього переліку, на жаль, податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, ви не знайдете.

Увага! Єдиноподатник іноді все-таки має право не сплачувати податок на майно. Але не в частині податку на нерухомість, а в частині земельного податку, і тільки в тому випадку, коли земельні ділянки використовуються платниками 1 — 3 груп ЄП для провадження господарської діяльності, а платниками 4 групи — для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

Таке звільнення, на наш погляд, має поширюватися на всі земельні ділянки, які єдиноподатник використовує у своїй госпдіяльності, у тому числі передані в оренду разом із будівлями, спорудами або їх частинами.

Водночас податківці з цього приводу мають іншу думку. Так, вони звільняють від сплати земельного податку лише ФОП-єдиноподатників, які надають в оренду будівлі та споруди (Узагальнююча податкова консультація, затверджена наказом ДПСУ від 23.11.12 р. № 1051), але забороняють використовувати таке звільнення юрособам (категорія 112.01 ЗІР ДФСУ).

Ми з таким підходом не погоджуємося і вважаємо, що юрособи — платники ЄП мають право не сплачувати земельний податок при наданні в оренду приміщень. Аргументи ви знайдете у «БТ», 2014, № 46, с. 16.

Оскільки податківці проти цього, то щоб не сплачувати земельний податок, юрособам доведеться доводити своє право на такі пільги. І не виключено, що це ви будете робити у суді. Якщо ви не бажаєте сперечатися з податківцями, то вам доведеться сплатити земельний податок при здачі в оренду приміщень, хоча ці витрати можна компенсувати через орендні платежі

Чи сплачує податок на нерухомість підприємство — власник виробничих приміщень (цехів, складів тощо) при передачі їх в оренду?

Розпочнемо з того, що не є об’єктами обкладення податком на нерухомість будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ).

Деталей щодо того, на які саме підприємства поширюється таке звільнення та про які саме споруди йдеться, і до сьогодні немає. Ми вважаємо, що воно поширюється на будь-якого суб’єкта господарювання, якщо він зможе довести приналежність відповідного об’єкта нерухомості до будівель промисловості, тобто зможе довести, що будівля використовується для здійснення діяльності, яка класифікується як промисловість за КВЕД ДК 009:2010, а самі будівлі класифікуються за кодом 1251 «Будівлі промислові» згідно з ДК 018-2000. При цьому, щоб скористатися пільгою з цього податку, вам слід документально довести, що такі приміщення використовуються за цільовим призначенням (тобто беруть участь у виробничому процесі).

Водночас якщо такі будівлі передаються в оренду, то однозначно говорити про те, що такі будівлі є будівлями промисловості, не можна. Навіть якщо вони до передачі в оренду використовувалися у промисловому виробництві і належать до будівель промисловості.

Справа в тому, що доволі часто після передачі в оренду споруд орендар починає використовувати їх не за цільовим призначенням, тобто не в промислових цілях (складське приміщення промислового підприємства передано в оренду торговельному підприємству, яке його використовує як оптовий склад — магазин). У такому випадку скористатися звільненням вам навряд чи вдасться. Приміщення, яке після передачі в оренду перепрофільоване під інші цілі, фактично стане об’єктом оподаткування податком на нерухомість.

Зауважимо: якщо строк оренди нерухомості перевищує 3 роки, то дані про передачу в оренду (відповідно, й можливе перепрофілювання) нерухомості податківці можуть отримати із Реєстру речових прав на нерухомість, в якому такі договори мають бути зареєстровані. Водночас якщо строк оренди менше 3 років, то такі дії можуть виявити тільки під час фактичної перевірки, оскільки договори оренди нерухомості, укладені на строк до 3 років, у Реєстрі речових прав на нерухоме майно не реєструються.

Щоб підтвердити факт використання переданих споруд, що віднесені до промислових будівель, в промисловості, радимо внести в договір оренди умову: орендовані будівлі будуть використовуватися виключно в промисловому виробництві.

Якщо вам не вдасться довести протилежного, за такі будівлі доведеться платити податок на нерухомість. При цьому витрати на сплату такого податку ви можете компенсувати за рахунок орендної плати

Як платнику податку на прибуток відобразити в податковому обліку суму податку, нарахованого та сплаченого за об’єкти нежитлової нерухомості?

Незважаючи на те, що правила сплати податку на нерухомість містяться в розд. XII ПКУ, в них ви не знайдете жодної згадки про відображення таких операцій у обліку.

Хоча в надрах ПКУ така норма міститься. Вона знаходиться в розд. III ПКУ, який, як ви пам’ятаєте, визначає правила стягнення податку на прибуток. У цій нормі йдеться про те, що сума податку на прибуток, яка підлягає сплаті до бюджету, зменшується на суму нарахованого та сплаченого податку на майно (в частині податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки) за об’єкти нежитлової нерухомості (п. 137.5 ПКУ).

Виходячи з цього, можемо говорити, що зменшити розмір нарахованого податку на прибуток ви маєте право на всю суму нарахованого та сплаченого «нерухомого» податку з нежитлових об’єктів. При цьому якщо від’ємник (розмір податку на нерухомість) виявиться більше за зменшуване (податок на прибуток), то ви все рівно матимете право суму перевищення віднести у зменшення податку на прибуток. Але робити це ви будете не прямо через механізм зменшення податку до сплати, а через віднесення на фінансовий результат суми перевищення «нерухомого» податку над податком на прибуток.

Якщо ж сума податку на прибуток буде більшою за сплачений податок на нерухомість, то суму перевищення ви маєте сплати до бюджету.

Зауважимо: такий механізм зарахування податку на нерухомість можуть використати тільки платники податку на прибуток. Платники єдиного податку, як юрособи, так і фізособи, а також ФОП-загальносистемники та звичайні фізособи скористатися таким зарахуванням не зможуть. Свої податкові зобов’язання ці категорії платників мають сплачувати в повному обсязі

Як відобразити в бухгалтерському обліку нарахування та сплату податку на нерухомість за нежитлову нерухомість?

У бухобліку нарахування та сплату податку на нерухомість платники різних податків, на наш погляд, мають відображати по-різному.

Платники податку на прибуток. Ця категорія платників суму нарахованого податку на нерухомість немає право включати до витрат періоду. Справа в тому, що платникам податку на прибуток (на відміну від платників, які перебувають на спрощеній системі оподаткування) надано право зменшувати суму податку на прибуток на розмір нарахованого податку на нерухомість (див. вище).

Тому якщо ви, користуючись бухобліковими правилами (а саме спираючись на них, з 2015 року розраховуємо розмір бази оподаткування для розрахунку податку на прибуток), включите суму податку на нерухомість до податково-бухоблікових витрат, то сума сплаченого податку на нерухомість двічі братиме участь в розрахунку податку на прибуток. Перший раз — як частина витрат підприємства (у складі собівартості, адмінвитрат, витрат на збут, чи інших операційних витрат залежно від цілей використання нежитлової нерухомості), а другий — як сума, на яку слід зменшити податок до сплати.

Щоб цього не відбулося, радимо відображати нарахування податку на нерухомість як нарахування частини податку на прибуток, тобто за дебетом рах. 98 (податок на прибуток) і кредитом субрах. 641 (податок на нерухомість). У зв'язку з цим наприкінці року на рахунок 98 потрапить сума податку на прибуток, уже зменшена в декларації на суму податку на нерухомість (Дт рах. 98 — Кт субрах. 641 (податок на прибуток)).

Суму сплаченого податку на нерухомість потрібно буде віднести на фінансовий результат звітного періоду так само, як і податок на прибуток (Дт рах. 79 — Кт рах. 98).

Єдиноподатники. Що стосується платників єдиного податку, то їм не надано можливості враховувати сплачений податок на нерухомість у зменшення податкових зобов’язань з єдиного податку. Тобто жодного прямого впливу на розмір податкових зобов’язань він не матиме. А тому відображати нарахування податку на нерухомість слід за загальними бухгалтерськими правилами, суть яких зводиться до того, що податок на нерухомість є прямим податком, а тому єдиноподатник відповідно до п. 18 П(С)БО 16 «Витрати» має повне право віднести його до складу витрат.

При цьому якщо податок на нерухомість на нежитлові приміщення нарахований на:

1) виробничі будівлі (крім промислових, оскільки вони не є об’єктом оподаткування), то такий податок буде включено до собівартості продукції, що виробляється у цьому приміщенні, або як (п. 11 П(С)БО 16 «Витрати»):
— інші прямі витрати — за умови, що в такій будівлі виробляється один вид продукції (Дт рах. 23); — загальновиробничі витрати, якщо у будівлі виробляється декілька видів продукції (Дт рах. 91 з наступним розподілом цих витрат на Дт рах. 23 між видами продукції, що виробляються у цих приміщеннях);

2) адміністративні будівлі (контора, офіс тощо), то такий податок включається до адміністративних витрат (Дт рах. 92);

3) будівлі задіяні при збуті продукції (склади, магазини тощо), то такий податок включається до витрат на збут (Дт рах. 93).

Звертаємо увагу! Податок на нерухомість нараховується на рік уперед, а тому, на нашу думку, віднести весь розмір нарахованого податку до складу витрат при його нарахуванні не можна. Його слід розподілити за місяцями року. Якщо цього не буде зроблено, то порушиться один із принципів бухгалтерського обліку нарахування та відповідності доходів і витрат (п. 6 розд. III НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності»).

Враховуючи це, вважаємо, що нараховувати податок на нерухомість на початку року слід з використанням рахунка 39 «Витрати майбутніх періодів», тобто Дт рах. 39 — Кт субрах. 641 (податок на нерухомість). А потім протягом року цю суму списувати щомісяця на відповідні витрати (Дт рах. 23, 91, 92, 93 та Кт рах. 39)