Верховний Суд України (далі — ВСУ) роз’яснив, як орендар має правильно продовжити строк дії договору оренди землі.
Є два підходи до продовження договору оренди землі.
1. Відповідно до ч. 1 — 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі), щоб продовжити термін дії договору, орендар, який має переважне право на його укладення на новий строк (поновлення договору оренди землі), має повідомити орендодавця про намір продовжити договір оренди землі. Робити це слід шляхом направлення листа-повідомлення у строк, установлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Разом з таким листом орендар має подати проект додаткової угоди.
Після цього орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), тобто укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
2. Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі договір оренди вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і орендодавець не направив йому протягом одного місяця після закінчення строку договору лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Наявність цих двох підходів, на перший погляд, дає поле для маневрів орендареві. Здається, коли орендар проґавив строк для подання листа-повідомлення про поновлення договору оренди, щоб і надалі використовувати землю, йому достатньо просто продовжувати користуватися такою землею і сподіватися, що орендодавець своєчасно не схаменеться і не розірве їх взаємовідносини.
ВСУ по-іншому розуміє вищенаведені норми. Він вважає, що скористатися правом на продовження договору оренди, яке передбачене у ч. 6 Закону про оренду землі, можна тільки в тому випадку, коли орендар своєчасно повідомив орендодавця про намір продовжити дію договору оренди і направив йому додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Річ у тім, що укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди у місячний строк є обов’язковою умовою для поновлення договору оренди.
Таким чином, на думку ВСУ, якщо орендар проґавив строк для повідомлення орендаря про продовження дії договору оренди землі, він фактично втрачає переважне право на такі дії. При цьому немає значення, чи продовжує орендар користуватися такою земельною ділянкою після закінчення договору оренди і чи повідомив орендодавець його про розірвання такого договору.
Хоча якщо орендар своєчасно виконав покладені на нього обов’язки, а орендодавець протягом місяця після закінчення договору оренди не подав заперечень щодо поновлення договору, то такий договір вважається укладеним з орендарем на новий строк, а всі договори орендодавця з іншими особами стають недійсними.
Отже, якщо орендар хоче скористатись своїм правом переважної оренди землі, радимо йому своєчасно повідомити про це орендодавця та дотримуватися всіх необхідних процедур для підтвердження такого права.
