Проблеми зі сплатою орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності у випадку переходу права власності на нерухомість, що розміщена на орендованих ділянках, існують уже давно.
Позиція орендаря. Після продажу нерухомості до нового власника переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщена продана будівля, на тих же умовах та в тому ж обсязі, що були в продавця будівлі (ст. 120 Земельного кодексу України від 25.10.01 р. № 2768-III та ст. 7 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV). Тобто в продавця будівлі в момент продажу нерухомості припиняється право користування земельною ділянкою, на якій розташовано об’єкти нерухомості, що були відчужені ним. А тому продавець не є платником орендної плати за землю, на якій знаходиться продана будівля. Це клопіт покупця.
Позиція контролерів. Органи місцевого самоврядування та податківці з цього приводу мають свій погляд. Вони наполягають, що перехід права власності на нерухомість не звільняє орендаря від обов’язку сплачувати орендну плату за всю земельну ділянку на підставі відповідного договору оренди. Розмір орендної плати зменшиться тільки після внесення змін до договору оренди, щодо зменшення площі орендованої землі, пропорційно площі проданої нерухомості, або підписання нового договору оренди земельної ділянки (з покупцем нерухомості).
Отже, у кожного своя правда.
Через це між орендарем і податківцями часто виникають суперечки, які може вирішити тільки суд. І як свідчить остання судова практика, тільки ВСУ. Річ у тому, що суди різної юрисдикції також по-різному дивляться на цю ситуацію і приймають різні рішення.
Про вирішення однієї такої суперечки йдеться в постанові, що коментується.
ВСУ проаналізував норми різних нормативно-правових актів і постановив, що до особи, яка придбає нерухомість, яка розташована на орендованій земельній ділянці, автоматично переходить право користування земділянкою, на якій вона розміщена, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача.
Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.
Отже, після придбання нерухомості платником орендної плати за землю під нею стає новий власник. А орендар з моменту продажу звільняється від сплати орендної плати без внесення змін до діючого договору оренди.
Аналогічна правова позиція вже була висловлена у постанові ВСУ від 08.06.16 р. у справі № 21-804а16.
Такий висновок ВСУ може порадувати орендаря. Але щоб його отримати, довелось пройти через затяжні судові розбірки.
Щоб уникнути суду, радимо орендарям землі після продажу нерухомості відразу ж звертатися до органів місцевого самоврядування (орендодавця) з приводу внесення змін до договору оренди землі чи його розірвання. Якщо вам відмовлять у цьому, то варто звертатись до суду, щоб примусово внести такі зміни. Отримавши такий позов, суд має розірвати чи внести зміни до договору оренди і полегшити життя орендарю.
Варто сказати декілька слів і про нового власника нерухомості. До нього разом із нерухомістю автоматично переходить право користування землею та обов’язок сплачувати орендну плату. І хоч у такого власника немає підписаного ним договору про оренду земельної ділянки, все ж платити доведеться. І приймаючи до уваги висновки, зроблені в постанові, що коментується, відбитися від сплати буде доволі складно.
