чужим
майном
У якій формі укладати договір?
За загальним правилом договір оренди укладають у простій письмовій формі. Однак у деяких випадках його доведеться посвідчити у нотаріуса. Це необхідно, зокрема, у разі оренди:
1) будівлі, іншої капітальної споруди чи її частини — однак лише тоді, коли договір укладений на три та більше років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). У такому випадку доведеться зареєструвати і право користування таким об’єктом, проте, як правило, це завдання виконує нотаріус (він повинен виконати його одночасно з посвідченням);
2) транспортного засобу — якщо однією зі сторін договору є фізособа-НЕпідприємець (ч. 2 ст. 799 ЦКУ). При цьому не має значення, ким вона виступає — орендарем чи орендодавцем. Також не має значення і строк, на який укладений договір. І ще один нюанс: якщо орендуєте авто у директора, не допускайте того, щоб він підписував договір від імені обох сторін. Це забороняє ч. 3 ст. 238 ЦКУ! У такому випадку з боку підприємства його має підписати інша уповноважена особа, наприклад, заступник директора.
Якщо ви орендуєте транспортний засіб у фізособи-підприємця, то посвідчувати договір у нотаріуса не потрібно (лист ВГСУ від 22.01.2013 р. № 01-06/85/2013).
Якщо укладений договір оренди земельної ділянки — право оренди такою ділянкою підлягає держреєстрації (ст. 6 Закону про оренду землі*). Причому відмітьте: незалежно від строку дії договору. А ось його нотаріальне посвідчення здійснюється за бажанням однієї із сторін (ст. 14 Закону про оренду землі).
* Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Договір не посвідчили у нотаріуса. Чим це загрожує?
Якщо договір не посвідчений нотаріусом усупереч обов’язковості такого посвідчення, його вважають нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Майте на увазі: якщо це виявлять податківці, наслідки будуть сумними — вони «знімуть» витрати та податковий кредит за такою операцією. Причому нагадаємо, що рішення суду їм для цього не знадобиться.
Податківці повідомили, що відмовилися від визнання нікчемними договорів, укладених з порушенням законодавства (див. лист ДФСУ від 11.09.2014 р. № 285/2/99-99-10-04-02-10). Однак таку ситуацію вони навряд чи залишать поза увагою...
Чи можна виправити ситуацію? У ситуації з орендою транспортного засобу у фізособи — так. У такому разі ви можете звернутися до місцевого суду загальної юрисдикції, щоб він визнав договір дійсним (ч. 2 ст. 220 ЦКУ).
Що стосується оренди нерухомості строком від 3 років і більше, то тут ситуація є складнішою. Як ми вже говорили, крім нотаріального посвідчення, у цьому випадку потрібна й держреєстрація прав. Формально такий механізм не заважає суду визнати договір дійсним (причому потім на підставі такого договору право користування доведеться зареєструвати в загальному порядку). Однак, на жаль, передбачити реакцію суду не можна: на сьогодні практика з цього питання ще не сформувалася.
Це не стосується договорів, що підлягають і нотаріальному посвідченню, і держреєстрації (механізм такої реєстрації працював до 2013 року). Такі договори визнати дійсними в судовому порядку не можна (п. 2.10 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12).
Продовжуємо договір: чи потрібно нотаріально посвідчувати?
Якщо строк дії договору оренди минув, але орендар продовжує користуватися майном, то за відсутності заперечень сторін/орендодавця він може бути автоматично пролонгований (на той самий строк і на тих самих умовах). Це правило передбачене в ч. 1 ст. 764 ЦКУ і ч. 4 ст. 284 ГКУ. У такому випадку вам не потрібно ні укладати новий договір, ні вносити зміни до «старого». Однак що робити з нотаріальним посвідченням у цьому випадку? Про це розповів ВГСУ (п. 2.9 постанови від 29.05.2013 р. № 12):
— якщо договір «автоматично» пролонгований, то навіть якщо загальний строк дії договору з урахуванням пролонгації становитиме 3 роки та більше, нотаріально посвідчувати такий договір не потрібно (звичайно, якщо строк дії договору до пролонгації менше 3 років);
— якщо ви внесли зміни до умови договору щодо його строку (зокрема, змінили відповідний пункт договору), унаслідок чого він склав понад 3 роки, договір доведеться посвідчити у нотаріуса.
Водночас, якщо договір продовжується таким чином, що зафіксована в ньому умова щодо строку дії не перевищує 3 роки, то, судячи з формулювання зазначеної постанови, посвідчувати його не доведеться.
Повідомлення № 20-ОПП при оренді: потрібне чи ні?
Податківці вважають, що подавати форму № 20-ОПП при оренді потрібно, причому як орендодавцю, так і орендарю. При цьому нагадаємо: самою формою № 20-ОПП у графі «Стан об’єкта оподаткування» названі такі стани об’єкта, як «здається в оренду» та «орендується». Строк подання — 10 робочих днів з дати оформлення договору оренди (див. підкатегорію 119.11 ЗІР).
Орендодавцю потрібно подати повідомлення за формою № 20-ОПП з ознакою «4», а у графі «Стан об’єкта оподаткування» вказати «здається в оренду». При цьому майте на увазі: у разі припинення оренди орендодавцеві також доведеться подати це повідомлення.
Орендар подає форму № 20-ОПП з ознакою «2». Що стосується графи «Стан об’єкта оподаткування», то якщо орендований об’єкт відразу ж використовується, то в ній потрібно вказати «орендується та експлуатується», а у графі «Вид права на об’єкт» — «право оренди».
Якщо форму № 20-ОПП не подати, то, на думку податківців, на підприємство накладається штраф за п. 117.1 ПКУ — 510 грн. (див. підкатегорію 119.12 ЗIР). Для підприємців він становитиме 170 грн.*
* Про це ви також могли прочитати у статті «Форма № 20-ОПП: хто і коли повинен її подавати» в журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 1.
Нагадуємо, що подавати форму № 20-ОПП потрібно податківцям лише за вашим основним місцем податкового обліку (п. 8.1 розд. VІІІ Порядку № 1588**).
** Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом Мінфіну від 09.12.2011 р. № 1588.
Акт за орендними послугами: щомісяця, щокварталу чи ін.?
Ні ЦКУ, ні ГКУ не вимагають складати такі акти. Але цей документ вам буде потрібний для облікових цілей:
1) для податку на прибуток — адже витрати відображаються на підставі, зокрема, первинних документів (п. 138.2 ПКУ);
2) для ПДВ — податкові зобов’язання виникають за датою складання акта (якщо ця подія є першою).
Але тоді таке запитання: з якою періодичністю їх потрібно складати? Жорстких вимог в цій частині немає. В ідеалі усе залежить від угоди сторін. Тобто це може бути й раз на квартал.
Однак відмітьте: якщо ви є платником ПДВ, то акти слід складати щомісяця (особливо в частині оренди з подальшою оплатою). Нагадаємо, що в загальному випаду ПДВ-зобов’язання виникають за датою першої події. У частині оренди це дата надходження оплати або дата складання акта. При цьому податківці, найімовірніше, наполягатимуть, що оскільки орендна послуга за фактом надана в поточному місяці, то ПДВ-зобов’язання за нею повинні відображатися вже в поточному місяці. І навряд чи їх переконає те, що за договором акти складаються з іншою періодичністю, наприклад, щокварталу. На підтвердження див. лист ДПАУ від 20.05.2010 р. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518.
Якою датою оформлювати акти за орендними послугами?
«Первинку», до якої належить і акт надання орендних послуг, потрібно складати в момент здійснення госпоперації. Якщо ж це неможливо — безпосередньо після її завершення (ч. 1 ст. 9 Закону про бухоблік***). Як застосувати це правило у випадку з орендою?
*** Закон України «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV.
Ні Закон про бухоблік, ні Положення № 88 не висувають умови, щоб дата первинного документа припадала саме на робочий день.
У цьому випадку потрібно орієнтуватися на останній календарний день періоду, передбаченого договором, зокрема, кварталу/місяця (навіть якщо він припадає на вихідний/неробочий). Наприклад, якщо періодом за договором є місяць, то акт за січень 2015 року потрібно скласти 31 січня. Це правило не зміниться, навіть якщо за фактом акт буде підписаний пізніше (тобто в ньому потрібно проставити саме останній календарний день). Майте на увазі: це відіграє важливу роль для ПДВ-обліку. Адже дата виникнення ПДВ-зобов’язань прив’язується до дати складання акта (якщо це перша подія).
