Теми статей
Обрати теми

Оренда у запитаннях і відповідях — юрчастина

Анастасія Шепотько податковий експерт, а.shepotko@buhgalter911.com
З орендою так чи інакше стикається практично кожне підприємство. У цій статті пропонуємо вам добірку відповідей на найгарячіші правові запитання, пов’язані з цією операцією.
користування
чужим
майном

У якій формі укладати договір?

За загальним правилом договір оренди укладають у простій письмовій формі. Однак у деяких випадках його доведеться посвідчити у нотаріуса. Це необхідно, зокрема, у разі оренди:

1) будівлі, іншої капітальної споруди чи її частини — однак лише тоді, коли договір укладений на три та більше років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). У такому випадку доведеться зареєструвати і право користування таким об’єктом, проте, як правило, це завдання виконує нотаріус (він повинен виконати його одночасно з посвідченням);

2) транспортного засобу — якщо однією зі сторін договору є фізособа-НЕпідприємець (ч. 2 ст. 799 ЦКУ). При цьому не має значення, ким вона виступає — орендарем чи орендодавцем. Також не має значення і строк, на який укладений договір. І ще один нюанс: якщо орендуєте авто у директора, не допускайте того, щоб він підписував договір від імені обох сторін. Це забороняє ч. 3 ст. 238 ЦКУ! У такому випадку з боку підприємства його має підписати інша уповноважена особа, наприклад, заступник директора.

img 1

Якщо ви орендуєте транспортний засіб у фізособи-підприємця, то посвідчувати договір у нотаріуса не потрібно (лист ВГСУ від 22.01.2013 р. № 01-06/85/2013).

Якщо укладений договір оренди земельної ділянки — право оренди такою ділянкою підлягає держреєстрації (ст. 6 Закону про оренду землі*). Причому відмітьте: незалежно від строку дії договору. А ось його нотаріальне посвідчення здійснюється за бажанням однієї із сторін (ст. 14 Закону про оренду землі).

* Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

Договір не посвідчили у нотаріуса. Чим це загрожує?

Якщо договір не посвідчений нотаріусом усупереч обов’язковості такого посвідчення, його вважають нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Майте на увазі: якщо це виявлять податківці, наслідки будуть сумними — вони «знімуть» витрати та податковий кредит за такою операцією. Причому нагадаємо, що рішення суду їм для цього не знадобиться.

img 2

Податківці повідомили, що відмовилися від визнання нікчемними договорів, укладених з порушенням законодавства (див. лист ДФСУ від 11.09.2014 р. № 285/2/99-99-10-04-02-10). Однак таку ситуацію вони навряд чи залишать поза увагою...

Чи можна виправити ситуацію? У ситуації з орендою транспортного засобу у фізособи — так. У такому разі ви можете звернутися до місцевого суду загальної юрисдикції, щоб він визнав договір дійсним (ч. 2 ст. 220 ЦКУ).

Що стосується оренди нерухомості строком від 3 років і більше, то тут ситуація є складнішою. Як ми вже говорили, крім нотаріального посвідчення, у цьому випадку потрібна й держреєстрація прав. Формально такий механізм не заважає суду визнати договір дійсним (причому потім на підставі такого договору право користування доведеться зареєструвати в загальному порядку). Однак, на жаль, передбачити реакцію суду не можна: на сьогодні практика з цього питання ще не сформувалася.

img 3

Це не стосується договорів, що підлягають і нотаріальному посвідченню, і держреєстрації (механізм такої реєстрації працював до 2013 року). Такі договори визнати дійсними в судовому порядку не можна (п. 2.10 постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12).

Продовжуємо договір: чи потрібно нотаріально посвідчувати?

Якщо строк дії договору оренди минув, але орендар продовжує користуватися майном, то за відсутності заперечень сторін/орендодавця він може бути автоматично пролонгований (на той самий строк і на тих самих умовах). Це правило передбачене в ч. 1 ст. 764 ЦКУ і ч. 4 ст. 284 ГКУ. У такому випадку вам не потрібно ні укладати новий договір, ні вносити зміни до «старого». Однак що робити з нотаріальним посвідченням у цьому випадку? Про це розповів ВГСУ (п. 2.9 постанови від 29.05.2013 р. № 12):

— якщо договір «автоматично» пролонгований, то навіть якщо загальний строк дії договору з урахуванням пролонгації становитиме 3 роки та більше, нотаріально посвідчувати такий договір не потрібно (звичайно, якщо строк дії договору до пролонгації менше 3 років);

— якщо ви внесли зміни до умови договору щодо його строку (зокрема, змінили відповідний пункт договору), унаслідок чого він склав понад 3 роки, договір доведеться посвідчити у нотаріуса.

img 4

Водночас, якщо договір продовжується таким чином, що зафіксована в ньому умова щодо строку дії не перевищує 3 роки, то, судячи з формулювання зазначеної постанови, посвідчувати його не доведеться.

Повідомлення № 20-ОПП при оренді: потрібне чи ні?

Податківці вважають, що подавати форму № 20-ОПП при оренді потрібно, причому як орендодавцю, так і орендарю. При цьому нагадаємо: самою формою № 20-ОПП у графі «Стан об’єкта оподаткування» названі такі стани об’єкта, як «здається в оренду» та «орендується». Строк подання — 10 робочих днів з дати оформлення договору оренди (див. підкатегорію 119.11 ЗІР).

Орендодавцю потрібно подати повідомлення за формою № 20-ОПП з ознакою «4», а у графі «Стан об’єкта оподаткування» вказати «здається в оренду». При цьому майте на увазі: у разі припинення оренди орендодавцеві також доведеться подати це повідомлення.

Орендар подає форму № 20-ОПП з ознакою «2». Що стосується графи «Стан об’єкта оподаткування», то якщо орендований об’єкт відразу ж використовується, то в ній потрібно вказати «орендується та експлуа­тується», а у графі «Вид права на об’єкт» — «право оренди».

Якщо форму № 20-ОПП не подати, то, на думку податківців, на підприємство накладається штраф за п. 117.1 ПКУ 510 грн. (див. підкатегорію 119.12 ЗIР). Для підприємців він становитиме 170 грн.*

* Про це ви також могли прочитати у статті «Форма № 20-ОПП: хто і коли повинен її подавати» в журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 1.

img 5

Нагадуємо, що подавати форму № 20-ОПП потрібно податківцям лише за вашим основним місцем податкового обліку (п. 8.1 розд. VІІІ Порядку № 1588**).

** Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом Мінфіну від 09.12.2011 р. № 1588.

Акт за орендними послугами: щомісяця, щокварталу чи ін.?

Ні ЦКУ, ні ГКУ не вимагають складати такі акти. Але цей документ вам буде потрібний для облікових цілей:

1) для податку на прибуток — адже витрати відображаються на підставі, зокрема, первинних документів (п. 138.2 ПКУ);

2) для ПДВ — податкові зобов’язання виникають за датою складання акта (якщо ця подія є першою).

Але тоді таке запитання: з якою періодичністю їх потрібно складати? Жорстких вимог в цій частині немає. В ідеалі усе залежить від угоди сторін. Тобто це може бути й раз на квартал.

Однак відмітьте: якщо ви є платником ПДВ, то акти слід складати щомісяця (особливо в частині оренди з подальшою оплатою). Нагадаємо, що в загальному випаду ПДВ-зобов’язання виникають за датою першої події. У частині оренди це дата надходження оплати або дата складання акта. При цьому податківці, найімовірніше, наполягатимуть, що оскільки орендна послуга за фактом надана в поточному місяці, то ПДВ-зобов’язання за нею повинні відображатися вже в поточному місяці. І навряд чи їх переконає те, що за договором акти складаються з іншою періодичністю, наприклад, щокварталу. На підтвердження див. лист ДПАУ від 20.05.2010 р. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518.

Якою датою оформлювати акти за орендними послугами?

«Первинку», до якої належить і акт надання орендних послуг, потрібно складати в момент здійснення госпоперації. Якщо ж це неможливо — безпосередньо після її завершення (ч. 1 ст. 9 Закону про бухоблік***). Як застосувати це правило у випадку з орендою?

*** Закон України «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV.

img 6

Ні Закон про бухоблік, ні Положення № 88 не висувають умови, щоб дата первинного документа припадала саме на робочий день.

У цьому випадку потрібно орієнтуватися на останній календарний день періоду, передбаченого договором, зокрема, кварталу/місяця (навіть якщо він припадає на вихідний/неробочий). Наприклад, якщо періодом за договором є місяць, то акт за січень 2015 року потрібно скласти 31 січня. Це правило не зміниться, навіть якщо за фактом акт буде підписаний пізніше (тобто в ньому потрібно проставити саме останній календарний день). Майте на увазі: це відіграє важливу роль для ПДВ-обліку. Адже дата виникнення ПДВ-зобов’язань прив’язується до дати складання акта (якщо це перша подія).

a.shepotko@buhgalter911.com

Теги оренда
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі