Продаж майнових прав на житло — перше постачання для цілей ПДВ

Смердов Віталій, шеф-редактор
Бухгалтер 911 Квітень, 2016/№ 15
В обраному У обране
Друк
Застосуванню житлової ПДВ-пільги згідно з п.п. 197.1.14 ПКУ присвячене чимало роз’яснень ДФСУ — у тому числі «докодексних». Однак, на жаль, ясності в цьому питанні все ще обмаль, тим більше що більшість з таких консультацій суперечать одна одній. Сьогодні ми розглянемо висновок податківців щодо її застосування, наданий ними в одній з індивідуальних податкових консультацій (лист ДФСУ від 21.03.2016 р. № 6091/6/99-99/903-62-15).
житлова ПДВ-пільга

У цьому листі податківці розповіли, як обкладається ПДВ продаж майнових прав на житло, що будується, у контексті п.п. 197.1.14 ПКУ.

Мабуть, будь-кому, хто мав справу зі згаданою ПДВ-пільгою, відомий фіскальний і неоднозначний підхід податківців до її застосування. Головна проблема традиційно полягала в тому, поширюється ця пільга на будівельно-монтажні роботи (далі — БМР) з будівництва житла чи ні. Її наочно демонструють, зокрема:

листи ДФСУ від 03.02.2016 р. № 2204/6/99-99-19-03-02-15 і від 30.11.2015 р. № 25585/6/99-99-19-03-02-15 — у них податківці вказали, що для будівельної організації / підрядника БМР вважаються першим постачанням (і, як результат, обкладаються ПДВ за ставкою 20 %), а тому подальша передача готового новопобудованого житла звільняється від ПДВ. Причому в цих листах ДФСУ не прив’язувалася до того, на кого оформляється право власності на житло;

— консультація в категорії 101.13 ЗІР — у ній контролери повідомили: якщо після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новопобудоване житло оформляються на підприємство-забудовника, першим постачанням вважатиметься передача забудовником такого житла у власність іншим особам.

Причому цікаво, що в листі ДФСУ від 04.09.2014 р. № 3717/7/99-99-19-03-02-17 висновок податківців був протилежним.

Неоднорідна позиція контролерів призводить до того, що для кожного конкретного випадку з метою мінімізації податкових ризиків краще робити запит про індивідуальні податкові консультації. Ця порада є особливо актуальною в тих ситуаціях, які не підпадають безпосередньо під висновки вже опублікованих листів ДФСУ. Зокрема, це стосується продажу забудовником майнових прав на житло*, що будується.

* У цьому конкретному випадку майнові права на житло є правом на отримання у власність відповідного об’єкта в майбутньому (після прийняття його в експлуатацію). Забудовник продає такі права з метою фінансування будівництва — головним чином, для оплати БМР.

У наведеній консультації податківці повідомили, що продаж таких прав є першим постачанням житла (для цілей п.п. 197.1.14 ПКУ). Як результат, він обкладається ПДВ за ставкою 20 %. Правильно це чи ні?

Тут є декілька моментів. Перше, що впадає у вічі: податківці знову забули про операцію з поставки БМР (про цю проблему див. вище). Причина такого підходу, на жаль, невідома, але у будь-якому разі — постачання підрядником БМР має обкладатися ПДВ у загальному порядку.

У частині продажу майнових прав на житло, що будується, позиція ДФСУ є більш цікавою. Як ми вже говорили, податківці вважають, що така операція є першим постачанням житла і обкладається ПДВ. З формальної точки зору такий підхід є небездоганним. Річ у тім, що:

п.п. 197.1.14 ПКУ вказує на продаж, власне, житла та БМР. У свою чергу, про майнові права він замовчує;

— ці майнові права, що розглядаються, на перший погляд, можна розцінювати як права вимоги. Торгівля ж такими правами за грошові кошти або цінні папери не є об’єктом для ПДВ ( п.п. 196.1.5 ПКУ). Податківці і самі неодноразово підкреслювали це — у тому числі в контексті постачання житла за інвестиційним договором (див. згаданий лист ДФСУ від 03.02.2016 р. № 2204/6/99-99-19-03-02-15). У зв’язку з цим фіскальний виняток, який вони зробили в цій індивідуальній податковій консультації (лист ДФСУ від 21.03.2016 р. № 6091/6/99-99/903-62-15), дивує. Водночас такий підхід, найімовірніше, був спричинений тим, що, суворо кажучи, у цьому конкретному випадку майнові права не продаються інвестору, а виникають у нього (через перерахування передоплати). Тому немає і торгівлі ними.

Але чи так це погано для учасників будівництва? А ось тут однозначної відповіді немає. При належному оформленні (і ціновому регулюванні) такий підхід не завдасть їм збитку. Судіть самі:

— продаж забудовником майнових прав буде обкладений ПДВ, але

— такий ПДВ буде компенсований (повністю чи частково) податковим кредитом у частині придбаних БМР.

Таким чином, якщо забудовник продасть інвестору житло за ціною, порівнянною з собівартістю, у нього не виникне «зайвих» ПДВ-зобов’язань (вони будуть «перекриті» податковим кредитом).

Що стосується інвестора, то якщо основна сума націнки на житло формуватиметься ним (якщо, звичайно, він придбаває таке житло з метою перепродажу), для нього запропонований податківцями підхід буде навіть привабливішим. Адже у такому разі, оскільки постачання житла ним уже не буде першим, воно звільнятиметься від ПДВ згідно з  п.п. 197.1.14 ПКУ. Таким чином, з економічної точки зору він понесе менше витрат на сплату податків.

У частині «вхідного» ПДВ такому інвестору потрібно буде відобразити податковий кредит, але в цьому самому періоді показати і ПДВ-зобов’язання згідно з  п. 198.5 ПКУ (оскільки продаж ним житла звільнятиметься від ПДВ).

Водночас попереджаємо: ви зараз ознайомилися саме з індивідуальною податковою консультацією. Тому якщо у вас виникне подібна ситуація, рекомендуємо вам не використовувати зазначені висновки як належне, а зробити запит про відповідну консультацію для себе.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд