Єдиноподатник-орендодавець і земподаток: «крен» у фіскальний бік

Сьогодні говоримо про ФОП-землевласників. Вони зобов’язані сплачувати земельний податок (ЗП). Однак якщо працюють на ЄП, то звільнені від нього, крім випадків, коли не використовують ділянку у своїй підприємницькій діяльності ( п. 297.1 ПКУ).

Якщо ви взяли в оренду землю державної або комунальної власності, то зобов’язані сплачувати орендну плату за неї. Спрощена система від неї не звільняє. І сьогодні розмова не про це.

Надання майна в оренду — це один з видів підприємницької діяльності, тобто орендодавець використовує землю в госпдіяльності, коли передає в оренду або саму землю, або приміщення, що розташоване на ній. А тому він звільнений від ЗП.

Багато років цю істину треба було доводити в судах, але у результаті податківці відступили — видали УПК № 1051*, яка, до речі, досі залишається чинною.

* Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку — фізичними особами — підприємцями, затверджена наказом ДПС України від 23.11.2012 р. № 1051.

Згідно з  п. 53.1 ПКУ не може притягатися до відповідальності платник, який діє у тому числі на підставі чинної узагальнюючої податкової консультації.

У цій УПК податківці визнали, що ФОП на ЄП, які здають в оренду будівлю (іншу капітальну споруду), звільняються від сплати ЗП, оскільки земельна ділянка під цією нерухомістю використовується в підприємницькій діяльності ФОП.

Але на цьому земельна епопея не скінчилася. Дуже скоро податківці «відкрили другий фронт». У консультації з категорії 112.01 ЗІР (діє й сьогодні) вони наполягають: якщо єдиноподатник не має документів на земельну ділянку, то ЗП-звільнення у будь-якому разі не діє (у тому числі при наданні нерухомості, розташованої на такій земельній ділянці, в оренду).

Знову ж таки висновок є спірним, оскільки не базується на нормах ПКУ! А така ситуація дуже поширена на практиці. Недаремно в  п. 287.8 ПКУ прописано, що власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку є платником ЗП за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

А нещодавно взагалі «удару» ФОП на ЄП завдав ВСУ — постанови від 24.11.2015 р. № 21-2352а15 і від 02.12.2015 р. № 21-3517а15.

Остання постанова взагалі дивує, оскільки ВСУ не звертає уваги на єдиноподатний статус підприємця.

Перша також є дуже далекою від досконалості.

Водночас як би «дивно» не виглядали висновки ВСУ, згідно зі ст. 244² «Обов’язковість судових рішень Верховного Суду України» КАСУ їх не можна ігнорувати.

Так, ВСУ вирішив, що:

1) «Надання в найм (оренду) нежитлового приміщення не означає, що механічно (автоматично) разом з майном орендарю передається і обов’язок сплати податку за земельну ділянку, на якій воно розташоване». Тут ідея зрозуміла. При наданні в оренду приміщення ми не передаємо орендарю обов’язок сплати ЗП. Вона залишається у нас. Резонно;

2) спрощена система оподаткування не звільняє ФОП від виконання податкових зобов’язань, встановлених у  п. 297.1 ПКУ, якщо вимоги цього пункту не виконуються. Також згодні;

3) «Умовою несплати земельного податку за зазначеною системою оподаткування є те, що суб’єкт господарювання, який є власником чи користувачем земельної ділянки, використовує цю землю для проведення господарської діяльності. Можливість звільнення від сплати цього податку за інших умов, наприклад, коли окремо надається в найм будівля, його частина чи нежитлове приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість, не встановлена». А ось тут, як мовиться, «знову наше вам». А як же норми ЦКУ?!

Та ж ст. 796 цього Кодексу, яка свідчить, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремій частині) наймачу надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення цілей найму. При цьому плата, що справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування ними і плати за користування земельною ділянкою ( ст. 797 ЦКУ).

Усе це недвозначно вказує на те, що теза ВСУ про те, що ЗП-звільнення не працює, «коли окремо надається в найм будівля, його частина чи нежитлове приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість», як мінімум є спірною.

Тут взагалі виникають сумніви, чи не має на увазі ВСУ під «використанням цієї землі для проведення господарської діяльності» її обробіток. Сподіваємося, що ні.

Ми ж залишаємося прибічниками тієї позиції, що передача в оренду нерухомості нерозривно пов’язана з використанням відповідної ділянки землі, розташованої під об’єктом нерухомості, що передається, у госпдіяльності орендодавця-єдиноподатника. Адже дохід від такої діяльності орендодавець отримує як безпосередньо з переданого в оренду нерухомого майна, так і із земельної ділянки під ним. Власне, тлумачити інакше цю операцію і не можна, особливо якщо згадати, як ЦКУ (див. ст. 186) регулює долю головної речі (у цьому випадку — об’єкта нерухомості) і її приналежності (тобто землі, що належить до цього об’єкта).

Отже, ЗП-звільнення для орендодавця діє. Однак виходить, що зважаючи на появу таких «загадкових» постанов ВСУ, ФОП усе складніше домагатися правди.

Єдиний бонус — доки діє хороша УПК № 1051, хоч би штрафів можна не боятися.