Податок на нерухомість для фізичних осіб: що врахувати, на що звернути увагу

Хто є платником податку на нерухомість?

Фізичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості ( п.п. 266.1.1 ПКУ)

Так, наприклад, якщо фізособа отримала об’єкт житлової нерухомості у спадщину після смерті його власника, нерухомподаток вона почне сплачувати з місяця, в якому виникло право власності. А щоб таке право виникло, спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якого є нерухоме майно, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно та зареєструвати право на спадщину в органах, що здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна.

Як визначаються платники у разі неодноосібного володіння нерухомістю?

Якщо об’єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває в:

а) спільній частковій власності декількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за частку, що їй належить;

б) спільній сумісній власності декількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлене судом;

в) спільній частковій власності декількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податку є кожна з цих осіб за частку, що їй належить ( п.п. 266.1.2 ПКУ)

Ситуація «а». Тут як приклад можна навести житловий будинок «на двох хазяїв» або комунальну квартиру на декілька співвласників. Крім того, це може бути приватизована квартира, якщо під час приватизації її мешканці висловили бажання оформити саме загальну пайову власність. У правовстановлюючих документах, виписаних на кожного із співвласників таких об’єктів нерухомості, вказана відповідна частка, якою він володіє у спільному майні. Саме за неї кожен з таких співвласників і повинен самостійно сплачувати податок на нерухомість.

Ситуація «б». Класичним прикладом такої ситуації є квартира (будинок), придбана подружжям, яке перебуває в шлюбі. Як відомо, ст. 60 Сімейного кодексу України поширює правовий режим спільної сумісної власності на майно, придбане подружжям за час шлюбу. При цьому не має значення, на кого саме з подружжя оформлений договір купівлі-продажу нерухомості та на кого зареєстровано право власності. Той з подружжя, хто не зазначений у цих документах, має на придбане майно такі самі права, як і інший. При цьому платником податку за весь об’єкт нерухомості може бути будь-який з подружжя за їх згодою.

До речі, повідомити контролюючий орган про визначеного за їх згодою платника податку на нерухоме майно фізичні особи — співвласники житлової нерухомості, що перебуває в їх спільній сумісній власності, але не поділеної в натурі, можуть, звернувшись з письмовою заявою за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника житлової нерухомості.

Іншим прикладом цієї ситуації є приватизована квартира, якщо під час приватизації її мешканці виявили бажання оформити саме спільну сумісну власність. Незважаючи на те що під час приватизації визначається уповноважений власник квартири, сплачувати податок на нерухомість може будь-хто з дієздатних співвласників за їх згодою. Якщо такої згоди не буде досягнуто, уповноваженого платника може встановити суд.

Так-от, якщо, скажімо, кожний з членів сім’ї, крім квартири, придбаної у шлюбі, має у власності ще по одній квартирі на праві особистої власності, то неправильним буде до бази оподаткування кожного з них включати по 1/2 тієї квартири, якою вони володіють на праві спільної сумісної власності. Адже частки при такій формі власності не визначаються — право власності кожного з них поширюється на усе майно, а не на якусь його частку.

Тому якщо це подружжя з обопільної згоди визначило уповноваженим платником чоловіка, то його база оподаткування складатиметься з усієї загальної площі цієї квартири, а також тієї, яка належить йому одноосібно. А дружині до бази оподаткування має потрапити тільки загальна площа тієї квартири, яка належить лише їй.

Ситуація «в». Не зовсім зрозуміло, яку саме конкретну ситуацію мав на увазі законодавець, виписуючи п.п. «в» п.п. 266.1.2 ПКУ. Адже для цілей сплати податку на нерухомість усі практичні ситуації при неодноосібному володінні майном зводяться або до ситуації «а», або до ситуації «б».

Що таке об’єкти житлової нерухомості?

Будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки ( п.п. 14.1.129 ПКУ)

Які об’єкти відносяться до нежитлової нерухомості?

Будівлі, приміщення, не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду ( п.п. 14.1.129¹ ПКУ)

Окремі види нежитлової нерухомості можуть бути і у власності фізосіб. Однак база оподаткування таких об’єктів не підлягає зменшенню на певну кількість квадратних метрів, як це передбачено для житлової нерухомості фізичних осіб (див. далі).

Яка нерухомість не є об’єктом оподаткування?

Відповідь на це запитання дає п.п. 266.2.2 ПКУ. Наведемо з нього тут тільки ті норми, які стосуються фізичних осіб.

Отже, не є об’єктом оподаткування:

— об’єкти житлової і нежитлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки ( п.п. «б» п.п. 266.2.2 ПКУ)

— будівлі дитячих будинків сімейного типу ( п.п. «в» п.п. 266.2.2 ПКУ)

— об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківської піклування, і особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам,які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину ( п.п. «д» п.п. 266.2.2 ПКУ)

— житлова нерухомість, не придатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням місцевої ради ( п.п. «г» п.п. 266.2.2 ПКУ)

Цю останню звільняючу норму фіскали інколи згадують в контексті сплати податку на нерухомість за знищене нерухоме майно, у тому числі в зоні АТО. Тому якщо вас спіткала така біда, подбайте про те, щоб мати відповідне рішення місцевої влади та надайте його податківцям. Тоді сплачувати податок за таку нерухомість вам не доведеться. Принагідно нагадаємо: перелік населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція, затверджений розпорядженням КМУ від 02.12.2015 р. № 1275-р.

А взагалі-то питання про визнання житлового будинку нежитловим (з будь-яких причин, необов’язково через фізичне знищення) врегульовано ст. 7 Житлового кодексу Української РСР і відповідним Положенням, затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. № 189 (ср. ). Звичайно, вони дещо застаріли, але нічого кращого все одно немає.

Що є базою оподаткування?

Загальна площа об’єкта житлової і нежитлової нерухомості, у тому числі його часток ( п.п. 266.3.1 ПКУ).

Розраховувати «нерухомий» податок самостійно, як того вимагає п.п. 266.3.3 ПКУ від юридичних осіб, вам не потрібно — за вас усе зроблять податківці

Які пільги надаються фізичним особам?

База оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. м;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. м.

Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік) ( п.п. 266.4.1 ПКУ)

Слід додати, що минулого року місцеві ради мали право збільшувати мінімальну межу площі житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування для фізичних осіб (див. абз. 6 п.п. 266.4.2 ПКУ у редакції станом на 31.12.2015 р.).

Так, наприклад, рішенням Харківської міської ради від 21.01.2015 р. № 1793/15 поріг неоподатковуваної площі був збільшений для квартир до 120 кв. м, для різних типів об’єктів житлової нерухомості — до 240 кв. м.

Однак з 01.01.2016 р. такого права органи місцевого самоврядування позбавили та рекомендували їм у місячний строк привести свої рішення у відповідність з ПКУ.

Важливо! Дію цього нововведення ми відчуємо тільки наступного року — коли сплачуватимемо податок за 2016 рік (за 2015 рік сплачуємо по-старому).

Які існують обмеження для надання пільг фізичним особам на житлову нерухомість?

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються на:

— об’єкт/об’єкти оподаткування, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування;

— об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою отримання доходів (надаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються в підприємницькій діяльності) ( п.п. 266.4.2 ПКУ)

Зменшення бази оподаткування — це й є та пільга, якої можуть вас позбавити, якщо площа вашої житлової нерухомості перевищує:

а) для квартири — 300 кв. м (60 х 5);

б) для житлового будинку — 600 кв. м (120 х 5);

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості — 900 кв. м (180 х 5).

Декілька слів про друге обмеження. Зверніть увагу! Крім оренди, у ньому згадується ще і позичка (хоча договір позички не передбачає отримання доходу). Водночас на практиці податківцям непросто буде виявити факт передачі в позичку... Нагадаємо також, що податківці в категорії 106.05 ЗІР зауважили: якщо фізособа протягом року здавала свою нерухомість в оренду, пільга на такий об’єкт не застосовується починаючи з місяця, в якому фактично об’єкт здавався в оренду, і до кінця місяця, в якому припинене надання в оренду такого об’єкта.

І останнє зауваження. Якщо ви володієте декількома об’єктами житлової нерухомості, причому здаєте в оренду не всі з них, то застосувати пільгу можна саме до тих об’єктів (об’єкта), від яких (якого) ви не отримуєте дохід, однак з урахуванням першого обмеження з п.п. 266.4.2 ПКУ (див. вище).

Які ставки податку на нерухомість?

Встановлюються за рішенням відповідної ради залежно від місця розташування (зональності) і типів об’єктів нерухомості в розмірі, що не перевищує 3 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (далі — МЗП), за 1 кв. м бази оподаткування ( п.п. 266.5.1 ПКУ)

Передусім зауважимо, що фізичні особи на сьогодні платитимуть податок за минулий рік, тобто з використанням минулорічних ставок (детальніше про це далі). А ставки, наведені в чинній редакції п.п. 266.5.1 ПКУ, будуть їм потрібні тільки наступного року.

Житлова

Не перевищує 2 % МЗП ( п.п. 266.5.1 ПКУ в редакції станом на 01.01.2015 р.)

24,36

Не перевищує 3 % МЗП ( п.п. 266.5.1 ПКУ в редакції станом на 01.01.2016 р.)

41,34

Нежитлова

Не перевищує 1 % МЗП ( п. 33 підрозд. 10 розд. XX ПКУ)

12,18

А конкретний розмір таких ставок для відповідної території встановлюється, підкреслимо, рішенням місцевої ради.

Що є базовим податковим періодом?

Базовий податковий (звітний) період дорівнює календарному року ( п.п. 266.6.1 ПКУ)

Який порядок обчислення суми податку?

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості.

За наявності у власності платника податку:

— одного об’єкта житлової нерухомості — квартири або житлового будинку — податок обчислюється виходячи із загальної площі такого об’єкта, зменшеної на 60/120 кв. м відповідно, і відповідної ставки податку;

— більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу — декількох квартир або декількох житлових будинків — податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60/120 кв. м відповідно, і відповідної ставки податку;

— об’єктів житлової нерухомості різних видів — одночасно квартири/квартир і житлового будинку/будинків — податок обчислюється виходячи з сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 кв. м, і відповідної ставки податку.

При цьому сума податку, обчислена за наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості, розподіляється контролюючим органом пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів;

— об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, загальна площа якого перевищує 300 кв. м (для квартири) та/або 500 кв. м (для будинку), — розрахована сума податку збільшується на 25000 грн. на рік за кожний такий об’єкт житлової нерухомості.

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості, виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості і відповідної ставки податку ( п.п. 266.7.1 ПКУ)

Звичайно, найбільший інтерес для вас становить та норма цього підпункту, якою законодавець запровадив надподаток у сумі 25 тис. грн. на великогабаритні об’єкти житлової нерухомості. З’явилася вона у ПКУ з 01.01.2016 р. Однак наші товстосуми (а у кого ще можуть бути такі «хатинки»?) відчують її на собі тільки наступного року.

До речі, не дивуйтеся, якщо отримаєте від фіскалів папірець про суму «нерухомого» податку за об’єкт нерухомості, знищений в зоні АТО. Якщо він донині значиться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то у спокої його податківці не залишать. Щоб вони більше не нараховували податкові зобов’язання, слід провести державну реєстрацію припинення права власності на ті об’єкти нерухомого майна, які реально знищені. Відповідна процедура визначена п. 71 постанови КМУ від 25.12.2015 р. № 1127.

Як фізичній особі довідатися про суму податку, обчислену контролюючим органом?

Податкове повідомлення-рішення про сплату суми податку та відповідні платіжні реквізити надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, наступного за базовим податковим (звітним) періодом (роком) ( п.п. 266.7.2 ПКУ)

Зверніть увагу! Податківці відмічають: якщо сума грошового зобов’язання розраховується контролюючим органом, платник податків не несе відповідальності за своєчасність, достовірність та повноту нарахування такої суми ( п. 54.5 ПКУ). Інакше кажучи, якщо фіскали не надішлють до 1 липня повідомлення-рішення про сплату податку на нерухоме майно, фізичну особу — власника нерухомості не можна притягнути до відповідальності за його несплату.

Як сплачується податок за новоствореним (нововведеним) об’єктом?

Починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт ( п.п. 266.7.2 ПКУ)

Як упевнитися у правильності суми податкового зобов’язання, розрахованого контролюючим органом?

Платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних про: об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають в їх власності; розмір загальної площі таких об’єктів; право на користування пільгою зі сплати податку; розмір ставки податку; нараховану суму податку.

У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів і даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє вважається скасованим (відкликаним) ( п.п. 266.7.3 ПКУ)

Зверніть увагу: якщо ви є власником декількох об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, розміщених в різних населених пунктах, для проведення звірки даних вам все одно слід звертатися до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації).

Як обчислюють податок у разі зміни власника об’єкта оподаткування?

У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності ( п.п. 266.8.1 ПКУ).

Контролюючий орган направляє податкове повідомлення-рішення новому власнику після отримання інформації про перехід права власності ( п.п. 266.8.2 ПКУ)

В якому порядку сплачується податок?

За місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування ( п.п. 266.9.1 ПКУ).

Фізособи можуть сплачувати податок у сільській і селищній місцевості через каси відповідних рад за квитанцією про приймання податків ( п.п. 266.9.2 ПКУ)

Які строки сплати податку?

Податкове зобов’язання за звітний рік з податку сплачується фізичними особами протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення ( п.п. «а» п.п. 266.10.1 ПКУ)