Коли фізособа отримує дохід від продажу своєї нерухомості, вона у деяких випадках зобов’язана поділитися отриманим з державою. Цього вимагає п.п. 164.2.4 ПКУ. Він установлює, що частина доходів від операцій з нерухомим майном у розмірі, визначеному ст. 172 цього Кодексу, включається до загального оподатковуваного доходу фізособи. А отже, такі доходи обкладаються ПДФО та військовий збором ( пп. 1.2, 1.7 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).
Виняток — «пільгові» об’єкти нерухомості з п. 172.1 ПКУ. Суми, отримані від їх продажу, за певних умов під обкладення ПДФО та військовий збором не підпадають. Проте нині неоподатковувані об’єкти нас не цікавлять. Поговоримо про оподатковувані.
Важливе питання в цій розмові: чи завжди продавець має сам перераховувати податки до бюджету зі свого «нерухомого» доходу? Як бути, якщо він з виконанням такого обов’язку поквапився?
Сплата податків: чий обов’язок?
Якщо фізособа продає нерухомість іншій фізособі, то обчислити та сплатити ПДФО і військовий збір до бюджету зобов’язаний сам продавець. Зробити це він повинен до посвідчення договору купівлі-продажу нотаріусом ( п.п. «а» п. 172.5 ПКУ). А все тому, що правочин може бути нотаріально посвідчений тільки за наявності (1) квитанції про сплату ПДФО та військового збору, а також (2) документа про визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості.
Перевірити факт сплати ПДФО та військового збору продавцем — обов’язок нотаріуса. Якщо ж нерухомість у фізособи купує підприємство, то воно стає податковим агентом цієї фізособи-продавця ( п. 172.7 ПКУ). Тому воно зобов’язане:
1) нарахувати, утримати і сплатити (в день виплати такого доходу) ПДФО та військовий збір з доходу, отриманого фізособою від такого продажу, до бюджету за своїм місцезнаходженням ( п.п. 168.4.4 ПКУ);
2) відобразити інформацію про «продажний» дохід фізособи та утриманий з нього ПДФО у розділі I ф. № 1ДФ з ознакою доходу «104», а про військовий збір — у розділі II цієї форми.
Зазвичай для підприємства утримати і сплатити податки з купівлі у фізособи не проблема. Але як бути, якщо раптом з’ясовується, що продавець стрибнув «поперед батька…» 
— ще до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу самостійно перерахував необхідні суми ПДФО та військового збору до бюджету. Наприклад, оскільки мав намір продати об’єкт іншій фізособі, а не підприємству.
Що в такому разі робити підприємству? Чи потрібно йому ще раз сплачувати ПДФО та військовий збір за цим об’єктом?
На жаль, потрібно 
. Той факт, що фізособа сама сплатила податки з нерухомості, не дає права підприємству-покупцю ухилитися від своїх податкових обов’язків і «начхати» на утримання цих податків з доходу, що виплачується продавцю. Як же виправити становище?
Самовиправляємося
Щоб «спати спокійно», підприємству якнайскоріше потрібно:
1) нарахувати і перерахувати до бюджету за своїм місцезнаходженням ПДФО та військовий збір з виплаченого фізособі-продавцю доходу. Причому, враховуючи, що дохід уже виплачено, податки вам доведеться сплатити з власних коштів;
Їх суму віднесіть до інших операційних витрат записом: Дт 949 «Інші витрати операційної діяльності» — Кт 641/ПДФО, 642/ВЗ. 2) внести інформацію про таку виплату (перерахування податку/внеску) до ф. № 1ДФ з ознакою доходу «104».
При цьому порядок заповнення ф. № 1ДФ залежить від того, як давно ви виплатили дохід фізособі, тобто скільки часу минуло з моменту несплати належних податків.
Помилка «свіжа». Якщо ви виявили свою «недоплатну» помилку до закінчення строку подання ф. № 1ДФ за відповідний звітний період, вважайте, що вам страшенно повезло. Хоча ви і не перерахували податки, які підлягають утриманню з виплаченого фізособі доходу, вчасно (див. вище), але включити дані про нього до поточної ф. № 1ДФ устигаєте.
Тому ніякі фінсанкції (у тому числі й одіозний штраф за п. 119.2 ПКУ) вам у цьому випадку не загрожують . Не бійтеся і пені за п.п. 129.1.1 ПКУ. Її при виправленні помилки нараховують тільки у разі, якщо таку помилку виправили після спливу 90 календарних днів, наступних за останнім днем граничного строку сплати грошового зобов’язання.
Помилка «старша». Гірше, якщо про необхідність сплати ПДФО/військовий збір ви згадали вже після закінчення строку подання ф. № 1ДФ за той звітний квартал, до якого входить місяць виплати «нерухомого» доходу. Доведеться скористатися механізмом самовиправлення помилок, передбаченим п. 50.1 ПКУ та розд. IV Порядку № 4*.
Причому використовувати для коригування ви можете тільки один-єдиний спосіб — уточнюючий Податковий розрахунок за ф. № 1ДФ ( п. 4.3 Порядку № 4). До його подання не забудьте:
— сплатити 3 %-самоштраф від суми недоплати ПДФО та військового збору;
— визначити і сплатити пеню за п.п. 129.1.1 ПКУ з розрахунку 120 % річної облікової ставки НБУ, що діяла на день, у який слід було сплатити ПДФО / військовий збір, або на день їх фактичної сплати, якщо ставка НБУ на цей день вища, за кожний день прострочення.
Пені вам удасться уникнути лише у разі, якщо встигнете самовиправитися до спливу 90 календарних днів, наступних за днем, у який повинні були сплатити податки з нерухомості.
Крім того, підприємству загрожує штраф у розмірі 510 грн. (за повторне порушення протягом року — 1020 грн.) за п. 119.2 ПКУ за подання ф. № 1ДФ:
— з недостовірними даними (помилками), які призвели до збільшення податкових зобов’язань, — якщо у ф. № 1ДФ було відображено «нерухомий» дохід, але з нульовими значеннями нарахованого/сплаченого ПДФО та військового збору;
— не в повному обсязі — якщо такий дохід взагалі не був відображений у Податковому розрахунку за ф. № 1ДФ.
Не пощастить у цьому випадку і посадовим особам підприємства . Їм «світить» адмінштраф згідно з п. 1634 КпАП у розмірі від 34 до 51 грн. (за повторне порушення протягом року — від 51 до 85 грн.). Подаємо уточнюючу ф. № 1ДФ
Заповнити уточнюючий розрахунок за ф. № 1ДФ просто. Вам не потрібно переписувати всі рядки табличної частини розрахунку, які були заповнені у ф. № 1ДФ з відміткою «Звітний». Уточнюючий розрахунок містить інформацію тільки в уточнюючих рядках.
Якщо ви забули відобразити інформацію про нарахований/виплачений дохід фізособі-продавцю, то дійте таким чином. У розділі I ф. № 1ДФ для введення забутого рядка заповнюйте усі її графи. При цьому у графі 9 проставте «0» — рядок на введення.
Якщо ви у ф. № 1ДФ за той звітний квартал, у якому виплатили дохід, зазначили його суму, але не зазначили ПДФО, який підлягає сплаті з такого доходу, то в розділі I уточнюючого Податкового розрахунку за ф. № 1ДФ формуйте два рядки:
— перший — на вилучення неправильної інформації (повторюєте рядок без ПДФО) з ознакою «1» у графі 9;
— другий — на введення правильної інформації (з сумою зобов’язань) з ознакою «0» у графі 9.
У розділі II ф. № 1ДФ у рядку «Військовий збір — виключення****» повторіть усі графи помилкового рядка із уже поданого (помилкового) Податкового розрахунку за ф. № 1ДФ. У рядку «Військовий збір» зазначте правильну інформацію.
Як фізособі повернути сплачене?
Вважаємо, що фізособа-продавець цілком може повернути зайво сплачені до бюджету «нерухомі» ПДФО та військовий збір.
Для цього фізособі потрібно лише подати річну декларацію про майновий стан і доходи. До декларації радимо додати:
І хоча для подібних випадків повернення податків розд. VI ПКУ не передбачений, це єдиний спосіб отримати назад свої гроші. — копію договору, який підтверджує, що покупцем нерухомості є юрособа;
— документи, що підтверджують фактичну сплату ПДФО та військового збору (платіжні доручення, квитанції банку або відділення зв’язку).
Зверніть увагу: граничний строк подання декларації згідно з п.п. 49.18.4 ПКУ за 2016 рік — 3 травня 2017 року. Отже час, щоб підготуватися, є.
