Теми статей
Обрати теми

Напутнє слово підприємцеві, який вирішив видати «нерухому» позичку…

Мірошниченко Віталіна, податковий експерт
У статті попереднього номера* ми з’ясували, що підприємці мають право укладати договори позички, виступаючи в цих договорах у тому числі як звичайні громадяни. А тепер давайте подивимося, які ризики і підводні камені приховує у собі цей правочин, якщо наш позичкодавець: 1) єдиноподатник; 2) «професійно» займається орендою і 3) вже здає нежитлову нерухомість площею 300 кв. м? І як грамотно вирішити ситуацію, що склалася?

* Стаття «Позичка нерухомості і підприємець на спрощенці» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 17).

Чим ризикує позичкодавець? Загальносистемник не ризикує нічим img 1. Жодних обмежень щодо видачі позичок для нього немає, і з цим не сперечаються навіть податківці.

А ось єдиноподатник може зіткнутися з проблемами img 2. Їх джерело — п.п. 291.5.3 ПКУ, згідно з яким підприємець-єдиноподатник не має права здавати в оренду: житлову нерухомість більше 100 кв. м, нежитлову — більше 300 кв. м, землю — більше 0,2 га.

З 2012 року й до сьогодні податківці жорстко вимагають, щоб єдиноподатники йшли зі спрощенки, якщо вони:

здають в оренду 300 кв. м нежитлової нерухомості, а понад 300 кв. м передають у безоплатне користування (по суті, у позичку) — категорія 107.03 ЗІР;

здають в оренду одну частину нерухомості як підприємці, а іншу — як громадяни (категорія 107.03 ЗІР, лист ГУ ДФСУ в м. Києві від 21.05.2015 р. № 1461 /Е/26-15-17-04-14). На їхню думку, здавати нерухомість в оренду можна тільки як підприємець (маючи в Реєстрі єдиноподатників «орендний» код КВЕД 68.20), або тільки як громадянин (у цьому випадку, на думку фіскалів, у Реєстрі єдиноподатників навіть «пахнути» не повинно кодом 68.20 img 3).

Причому податківці не дозволяють так чинити навіть тим, у кого загальна площа нерухомості «під орендою» (що здається від імені підприємця і від імені громадянина) менше 300 кв. м. img 4

Таким чином, якщо позичкодавець, будучи єдиноподатником, узагалі не займається орендною — жодних проблем: він може здавати нерухомість у позичку родичам або іншим громадянам, виступаючи за договором як громадянин img 5. Причому може при цьому навіть вийти за озвучені вище «метрові» межі для єдиноподатників.

Важливо, що в такому разі не діє вимога про сплату ПДФО і ВЗ із суми не менше мінімальної орендної плати з п.п. 170.1.2 ПКУ. Адже в нашому випадку ми маємо справу з договором позички. А «мінімум» з п.п. 170.1.2 ПКУ стосується випадків з наданням нерухомості в оренду. Але знову ж таки необхідно враховувати той факт, що «на іншому кінці», тобто в одержувача позички, «безкоштовність» навряд чи залишиться непоміченою (у плані оподаткування).

Цікавий момент. За фактом мінімальна сума орендного платежу встановлена не скрізь. Якщо так і є, то діє норма з абз. 2 того ж п.п. 170.1.2 ПКУ: «якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди». Відповідно, якщо на вашій території мінімальна сума орендного платежу не встановлена, то можна піти і шляхом договору оренди з «незначним» розміром орендної плати. У такому разі витрати на сплату ПДФО та ВЗ будуть мінімальними, водночас зникнуть проблеми з оподаткуванням «безкоштовного отриманих послуг» в одержувача позички.

Якщо ж площа нерухомості вписується в «єдиноподатні» межі, то взагалі не потрібно винаходити велосипед з позичкою. Просто здайте магазини родичам в оренду як підприємець за невелику плату img 6. У такому разі мінімальний щомісячний орендний платіж знову не діятиме, оскільки на нього орієнтуються тільки в тому випадку, якщо орендодавцем є звичайний громадянин. А в нашому випадку орендодавець виступатиме як підприємець.

Варіанти без оподаткування. Якщо викладені вище варіанти не влаштовують, здаються занадто витратними (у плані оподаткування), можна подумати в такому напрямі:

1) переоформлення частини нерухомості на дружину або сина. Можна вирішити це питання через договір дарування. Оскільки вони — родичі першого ступеня споріднення, їм не доведеться платити ПДФО і ВЗ при отриманні подарунка (п.п. «а» п.п. 174.1, п.п. 174.6 ПКУ). Витрати — тільки держмито і послуги нотаріуса;

Члени сім’ї першого ступеня споріднення — це батьки, чоловік або дружина, а також діти, у тому числі усиновлені (п.п. 14.1.263 ПКУ).

2) якщо чоловік придбав нерухомість у шлюбі, вона є загальною спільною власністю чоловіка і дружини (навіть якщо зареєстрована тільки на чоловіка) — ст. 60 СКУ**. При цьому подружжя може розділити таке майно, залишаючись у шлюбі (ч. 1 ст. 69 СКУ). Щоб розділити нерухомість, доведеться оформити письмовий договір про розділ нерухомого майна й обов’язково посвідчити його в нотаріуса (ч. 2 ст. 69 СКУ, ч. 4 ст. 372 ЦКУ)!

** Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.

Стандартно передбачається, що чоловік і дружина володіють майном порівну (по 50 %) — ст. 63 СКУ, але ніхто не забороняє їм визначити й інші частини власності в загальній нерухомості (ч. 2 ст. 69 СКУ).

На підставі нотаріально посвідченого договору про розділ нерухомості дружина зможе звернутися до нотаріуса і зареєструвати право власності на отримані об’єкти нерухомості.

Після цього вона вже володітиме ними особисто, а не спільно з чоловіком. Тобто вона зможе розпоряджатися ними на власний розсуд (використовувати самостійно, передавати в позичку, здавати в оренду, продавати тощо);

3) єдиноподатник — власник нерухомості може спробувати обійти орендне обмеження, переформатувавши деяких орендарів у поклажодавців.

Не всім, звісно, це вдасться. Але якщо у ваших приміщеннях знаходяться склади, то ви можете надавати послуги зі зберігання товарів колишнім орендарям, а вони вам — послуги з обслуговування складів (вантажники, прибиральниці тощо) img 7. Хоча краще за все, щоб складський персонал усе-таки був оформлений у єдиноподатника.

Пам’ятайте, що розрахунки між вами обов’язково повинні здійснюватися тільки в грошовій формі — бартер і взаємозалік спрощенцям заборонені!

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з ліцензійним договором та договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa ic-prostir

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі