Відразу скажемо: уникнути нарахування ПЗ з ПДВ не вийде навіть за умови, якщо ви пропишете в договорі компенсацію плати за землю за окремими рахунками або взагалі складете окремий договір. Причому незалежно від того, компенсує орендар земельний податок чи орендну плату за землю, ПДВ-наслідки однакові.
Річ у тому, що плата за землю є складовою операції з надання в оренду нерухомого майна, а відшкодування (компенсація) таких витрат, відповідно, є оплатою частини вартості послуги з оренди майна.
Підтвердженням слугує ст. 797 ЦКУ, в якій сказано, що плата, яка справляється з орендаря будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Тому якщо орендодавець — фізособа-підприємець або будь-яка інша небюджетна установа, то кошти, які отримуються від орендаря (суборендаря) як відшкодування (компенсація) будь-яких витрат, передбачених договором оренди (суборенди), включаються орендодавцем до бази оподаткування й оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку.
Цей же підхід зберігається щодо відшкодування (компенсації) орендної плати за землю державної та комунальної власності. Фіскали в цьому питанні непохитні й підтверджують, що плата за землю є частиною оплати вартості послуг оренди, тому включається в об’єкт оподаткування ПДВ (листи ДФСУ від 16.05.2018 р. № 2177/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 27.06.2018 р. № 2878/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, 101.04 ЗІР).
А ось бюджетники звільнені від нарахування ПДВ при отриманні компенсації плати за землю. Про це прямо сказано в п. 188.1 ПКУ.
Утім, запитання, вважаємо, виникло не на рівному місці. Насправді в якийсь момент (а саме: протягом 2016 року) фіскали несподівано спохопилися і почали наполегливо просувати іншу позицію. Вони роз’яснювали, що сплату земельного податку й отримання компенсації за понесені витрати зі сплати земельного податку не можна розцінювати як операцію з постачання послуг для цілей оподаткування ПДВ. І підводили до того, що компенсація земподатку не оподатковується ПДВ не лише в орендодавців-бюджетників, але й в інших суб’єктів господарювання (див., наприклад, листи ДФСУ від 19.01.2016 р. № 918/6/99-99-19-03-02-15, від 29.02.2016 р. № 4457/6/99-99-19-03-02-15, від 11.04.2016 р. № 7968/6/99-99-19-03-02-15).
Загалом, така лояльність податківців наробила чимало шуму. Проте оскільки ця позиція не мала під собою доказової бази, фіскали знову повернулися до логічного варіанта відображення компенсації плати за землю у складі орендної плати (див. 101.04 ЗІР). І з цим уже сперечатися складно.
