1 Далі за текстом — Узагальнення.
2 Далі за текстом — суд.
3 Далі за текстом — ОМС.
Використання земельних ділянок на правах оренди
В Узагальненні суд розглянув ситуацію, коли земельна ділянка використовується без згоди власника такої ділянки (не оформлений належним чином договір оренди). Суд одразу означив свою позицію: односторонні дії осіб, здійснені без згоди іншої особи, не свідчать про наявність такого договору між сторонами. Підкріплена така думка нормами Земельного кодексу України4та Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»5, які не передбачають можливості використання земельних ділянок на правах оренди:
4 Далі за текстом — ЗК.
5 Далі за текстом — Закон № 161.
1 | без згоди сторін |
2 | без укладення відповідного договору і його реєстрації |
На думку суду, отримане однією із сторін внаслідок таких дій майно підлягає поверненню іншій стороні.
Для прикладу суд в своєму Узагальненні навів одну судову справу, предметом якої і була саме така ситуація.
Так, рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 23.10.14 р. було задоволено апеляційну скаргу ОСОБА1 на рішення Синельниківського міськ- районного суду Дніпропетровської області від 11.07.14 р. у справі за позовом ОСОБА1 до ОСОБА2 про витребування безпідставно отриманих грошових коштів.
Мотивувало свої вимоги ОСОБА1 тим, що 11.10.13 р. ОСОБА2 ним було сплачено передоплату за оренду земельної ділянки. Проте сам договір оренди укладений та зареєстрований не був, земельною ділянкою товариство (ОСОБА1) також не користувалось. Тому позивач просив стягнути на його користь із ОСОБА2 безпідставно отримані грошові кошти в розмірі 6965 грн., проценти за користування цими коштами в розмірі 245,12 грн., а також судові витрати по справі.
Одразу слід зазначити, що рішенням Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області у задоволенні позовних вимог ОСОБА1 було відмовлено.
Відмовляючи ОСОБА1 у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що фактично між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, на виконання якого відповідач власне і отримав орендну плату.
Проте суд апеляційної інстанції не погодився з такими висновками.
До вказаних правовідносин суд застосував вимоги ч. 3 ст. 203, ст. 536, ч. 1 ст. 638, ч. 2 ст. 792, ст. 1048, ст. 1212, ч. 2 ст. 1214 Цивільного кодексу України6, ст. 14, ч. 1 ст. 15 Закону № 161.
6 Далі за текстом — ЦК.
Отже, суд встановив, що 10.10.10 р. позивачем було перераховано відповідачу 5920,25 грн. з призначенням платежу: оплата за оренду паю згідно з договором № 29 від 5 жовтня 2012 року без ПДВ.
При цьому відповідно до даних Управління Держземагентства у Синельниківському районі Дніпропетровської області та Роздорської селищної ради відомостей щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА1 та ОСОБА2, немає.
Крім того, відповідно до наявного в матеріалах справи листа від 20.12.07 р. відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки з іншою особою – ОСОБА3, строком до 20.12.14 р.
Таким чином Апеляційний суд дійшов висновку, що судом першої інстанції не було належним чином враховано ці обставини. Також не взяв до уваги суд першої інстанції і норми ст. 1212 ЦК, оскільки наявність підстави, за якою відповідач отримав у розпорядження грошові кошти (наявність укладеного договору оренди земельної ділянки), матеріалами справи не підтверджена. Отже, грошові кошти підлягають поверненню, про що і зазначається в ст. 1212 ЦК.
Цитата
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Тому Апеляційний суд рішення суду першої інстанції скасував та прийняв нове, яким позовні вимоги задовольнив частково: стягнув із ОСОБА2 на користь ОСОБА1 у рахунок повернення безпідставно набутих коштів – 5920,25 грн. проценти за користування коштами – 30,60 грн., а також судовий збір. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовив (сума процентів за користування коштами була стягнута в меншому розмірі, ніж заявлена в позовних вимогах).
Припинення права на земельну ділянку: підстави та порядок
Суд в Узагальненні зазначив, що, вирішуючи спори про припинення права власності на земельну ділянку чи права користування нею, суди не завжди враховували, що, зокрема, ОМС має право прийняти рішення про це лише в порядку, з підстав і за умов, передбачених ст. 140 — 149 ЗК. Визначений цими нормами перелік підстав є вичерпним.
У випадках, визначених цими нормами, припинення права власності на землю чи права землекористування провадиться за позовом відповідного органу в судовому порядку, недодержання якого є підставою для визнання рішення цього органу та виданих державних актів недійсними.
Також в Узагальненні вказано, що нерідко поза увагою судів залишалось Рішення Конституційного Суду України від 16.04.09 р. № 7-рп/2009 (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування). Відповідно до п. 5 мотивувальної частини цього рішення ОМС не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.
Крім іншого, судами не завжди враховувались роз’яснення та правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах. Так, у разі встановлення судом неправомірного отримання особою земельної ділянки або отримання її з непередбачених законом підстав особа не набуває права власності на неї, а тому не набуте право власності не може бути припинено відповідно до ст. 140 ЗК.
Право користування земельною ділянкою також не може бути «подвійним», тобто набуватися однією особою без припинення цього права іншої особи. Неприпустимим є, наприклад, надання земельної ділянки у наступне землекористування без припинення попереднього користування нею.
Однією із поширених підстав припинення права власності на земельну ділянку є відповідно до п. «в» ст. 140 ЗК відчуження земельної ділянки за рішенням власника.
Як приклад – справа, розглянута Верхньодніпровським районним судом Дніпропетровської області.
Так, ОСОБА1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА2 про визнання права власності на земельну ділянку, посилаючись на те, що 24.04.07 р. вони купили глинобитний, обкладений цеглою житловий будинок загальною площею 69,2 кв. м. Вказаний будинок з господарчими будівлями розташований на земельній ділянці площею 1600 кв. м.
Попереднім власником ОСОБА2 було оформлено державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,1000 га для обслуговування житлового будинку, серія СЕРІЯ № НОМЕР, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів про право власності на землю за реєстровим № НОМЕР від 16.04.07 р.
24.04.07 р. при посвідченні договору купівлі-продажу житлового будинку державним нотаріусом Верхньодніпровської державної нотаріальної контори не посвідчено перехід права власності на земельну ділянку, на якій розміщений будинок, у зв’язку з втратою відповідачем оригіналу державного акта. У ОСОБА1 виникла необхідність оформити належним чином право власності на земельну ділянку площею 0,1000 га. В свою чергу нотаріус не має можливості посвідчити угоду про перехід до ОСОБА1 права власності на земельну ділянку, що й стало підставою звернення до суду.
Довідка
Нагадаємо, що на момент укладення договору купівлі-продажу житлового будинку (2007 р.) нотаріуси посвідчували відповідні правочини, керуючись вимогами Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.04 р. № 20/5.
За результатами розгляду справи суд визнав, що позовні вимоги позивачки підлягають задоволенню. Підставою для цього слугував той факт, що відповідач ОСОБА2 згідно з договором купівлі-продажу від 24.04.07 р. продав позивачці ОСОБА1 належний йому на праві власності житловий будинок з господарськими спорудами, розташований на земельній ділянці площею 1600 кв. м. Таким чином, ОСОБА2 здійснив відчуження житлового будинку разом з присадибною земельною ділянкою.
Тут доречно нагадати про норми ЗК та ЦК в редакціях, які діяли на момент укладення договору купівлі-продажу будинку.
Цитата
При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.
Слід зазначити, що якщо б у ОСОБА2 на момент укладення договору купівлі-продажу був наявний державний акт на право власності на земельну ділянку, можна було б оформити одночасно з цим договором й угоду про перехід права власності на земельну ділянку (ст. 131, 132 ЗК). За відсутності такого документа, на жаль, це було неможливим. Тому позивач для того, щоб оформити своє право власності на земельну ділянку, і був змушений звернутися до суду.
Отже, рішенням суду від 02.04.13 р. позовні вимоги ОСОБА1 були задоволені. Припинено право власності ОСОБА2 на земельну ділянку площею 0,1000 га, надану для обслуговування житлового будинку відповідно до державного акта від 16.04.07 р. Визнано за ОСОБА1 право власності на цю земельну ділянку. Тож для позивача справа завершилася з позитивним результатом.
Як і в попередніх частинах статті, рекомендуємо вам не нехтувати зауваженнями, наведеними судом в Узагальненні. Крім того, сподіваємося, що для вас було корисним вкотре звернути увагу на норми законодавства, які регулюють земельні відносини.
