Про автоматичне коригування у договорі оренди розміру орендної плати
Мінфін детально роз’яснив питання щодо умови передбачення автоматичного коригування у договорах оренди землі розмірів орендної плати за землю у разі зміни нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.
По-перше, наголос зроблено на вимогах ст. 288 Податкового кодексу України1.
1 Далі за текстом — ПК.
Вимоги зазначеної статті є загальновідомими:
| 1 | підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки |
| 2 | договір оренди земельної ділянки має бути оформлений та зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства |
| 3 | розмір та умови внесення орендної плати треба встановлювати у договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем |
Нагадаємо: розмір орендної плати за земельну ділянку у договорі оренди встановлюють у відсотках від її нормативної грошової оцінки.
По-друге, на думку Мінфіну, у кожному податковому (звітному) періоді розмір орендної плати залежить від тієї нормативної грошової оцінки, яка є чинною у такому періоді. Тож у договорі доцільно визначити розмір відсотка, який застосовується до нормативної грошової оцінки.
В разі якщо договір оренди земельної ділянки оформлений належним чином, зазначене питання може бути реалізоване в межах чинного законодавства і не потребує додаткового врегулювання.
Про запровадження плати за землю на рівні орендної плати
Ще одним питанням, яке розглянули спеціалісти профільного Міністерства, стало питання запровадження плати за землю на рівні орендної плати для фактичних землекористувачів, що не мають належно оформленого права на землю.
Мінфін зауважив: земельні відносини в Україні регулюють Конституція України, Земельний кодекс України2, а також прийняті відповідно до них нормативно-правові акти.
2 Далі за текстом — ЗК.
Право власності на земельну ділянку, право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають лише з моменту реєстрації цих прав. Така вимога визначена на законодавчому рівні, а саме прописана у ст. 125 ЗК.
Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України (за переліком), зокрема право постійного користування та право оренди земельної ділянки (ст. 4 Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Додамо: вимога щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки також визначена ст. 6 Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».
Як зазначає Мінфін, виникнення права власності чи користування земельною ділянкою пов’язане із державною реєстрацією відповідного правового акта, на підставі якого таке право надане.
Отже, за відсутності державної реєстрації земельна ділянка не може вважатись такою, що знаходиться у власності або є орендованою для особи, яка фактично використовує таку земельну ділянку.
До речі, з 01.01.15 р. передбачені ставки податку за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб’єктів господарювання (крім державної та комунальної форм власності). Вони встановлюються на рівні не більше 12 % від їх нормативної грошової оцінки, тобто на рівні розміру орендної плати.
Про внесення змін
до п. 284.1 ст. 284 ПК
У листі Мінфін надав відповідь на запитання, що стосується внесення змін до п. 284.1 ст. 284 ПК.
Нагадаємо: метою цих змін є надання органам місцевого самоврядування3 повноважень в частині встановлення пільг щодо орендної плати за земельну ділянку, що сплачується на відповідній території.
3 Далі за текстом — ОМС.
Компетентний орган зазначає, що відповідно до ПК плату за землю справляють у вигляді:
| земельного податку | за землі, які перебувають у власності або постійному користуванні |
| орендної плати | за землі державної та комунальної власності |
Чинна редакція п.п. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК наголошує, що мінімальний граничний розмір орендної плати за землю державної і комунальної власності встановлено на рівні 3 % нормативної грошової оцінки для всіх категорій земель з метою створення рівних умов оподаткування.
Оскільки за своєю економічною сутністю орендна плата (в тому числі і за землі державної і комунальної власності) є доходом власника земельної ділянки, платіж повинен включати як земельний податок, так і плату за користування земельною ділянкою як об’єктом отримання економічної вигоди.
Увага! Пільг із сплати орендної плати за землю державної та комунальної власності чинним законодавством не передбачено.
Водночас Мінфін нагадує про вимоги ст. 128 ЗК. Зауважимо: цією статтею юридичним особам надано право придбавати земельні ділянки у власність. При цьому власники земельних ділянок сплачують земельний податок та користуються пільгами згідно із нормами ПК.
Про надання додаткових можливостей ОМС
Мінфін детально окреслив питання надання можливості ОМС створювати власні механізми/органи для розгляду, оцінки та схвалення інвестиційних проектів, в тому числі й тих, на реалізацію яких надається державна підтримка без отримання погоджень центральних органів виконавчої влади.
Інвестиційні проекти, реалізацію яких здійснюють з наданням державної підтримки, зокрема за рахунок надання преференцій зі сплати податків, які зараховують до державного бюджету, повинні проходити експертизу з боку відповідних центральних органів виконавчої влади. Адже метою експертизи є запобігання негативним наслідкам реалізації інвестиційного проекту, виконання державних програм економічного, науково-технічного та соціального розвитку, забезпечення додаткових надходжень до бюджетів, запобігання необґрунтованих втрат бюджету тощо.
Міністерство відмічає: постановами Уряду, якими затверджені порядки розгляду та схвалення інвестиційних проектів у спеціальних (вільних) економічних зонах, на територіях пріоритетного розвитку, проектів технологічних парків, передбачено, що рішення про затвердження проекту приймається лише за наявності позитивних висновків щодо доцільності його реалізації від усіх центральних органів виконавчої влади, залучених до проведення експертизи.
Про внесення змін до Закону № 637
Ось що повідомив Мінфін стосовно внесення змін до Закону України від 18.11.97 р. № 637/97 «Про державне регулювання виробництва і обігу спирту етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв та тютюнових виробів»4 в частині надання ОМС повноважень стосовно обмеження торгівлі алкогольними напоями та пивом.
4 Далі за текстом — Закон № 637.
Так, порушене питання не є предметом регулювання Закону № 637, адже повноваження щодо прийняття рішень ОМС стосовно розміщення, режиму та контролю діяльності закладів торгівлі надано ст. 30 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».
Про внесення змін до ПК та Закону № 637
Відповідь на запитання, яке хвилювало багато рад, надав Мінфін. Орган зазначив наступну інформацію, що стосується внесення змін до ПК та Закону України від 19.05.11 р. № 3392-VI «Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності».
Ремарка: такими змінами мають бути передбачені дозволи на експлуатацію об’єктів торгівлі, ресторанного господарства та сфери послуг як обов’язкові дозвільні документи або вид місцевого податку (збору).
Отже, Мінфін відмітив: до 2011 року існував збір за видачу дозволу на розміщення об’єктів торгівлі, який сплачувався за оформлення та видачу дозволів на торгівлю у спеціально відведених для цього місцях.
Однак даний збір був скасований з метою:
| 1 | зниження податкового навантаження на платників |
| 2 | створення умов для поліпшення бізнес-середовища |
| 3 | підвищення ефективності адміністрування податків |
| 4 | зміцнення позиції вітчизняного бізнесу в міжнародній сфері за рахунок зменшення частки податків у витратах підприємств і скорочення витрат часу платників на нарахування й сплату податків з прийняттям ПК |
Увага! Зазначене відповідає завданням в сфері податкових реформ, які визначені Стратегією сталого розвитку «Україна-2020» (Указ Президента України від 12.01.15 р. № 5/2015) та Програмою діяльності КМУ (постанова ВРУ від 11.12.14 р. № 26-VIII), зокрема, в частині зменшення кількості податків, їх розміру та спрощення порядку розрахунку і сплати податків.
Крім того, підприємці, які здійснюють торгівлю на ринках, зараз сплачують орендну плату за торговельні місця власникам ринку. Внаслідок цього запровадження додаткового збору призведе до підвищення податкового навантаження на таких підприємців.
Наостанок Мінфін наголосив: інші пропозиції щодо бюджетного законодавства розглядатимуться комплексно під час підготовки змін до нормативно-правових актів у рамках реалізації Концепції реформування місцевого самоврядування та територіальної організації влади в Україні.
