1 Див. «Місцеве самоврядування», № 7 за липень 2015 р., с. 65.
2 Далі за текстом — Закон № 417.
3 Далі за текстом — Закон № 2866.
Нові значення старих термінів
Асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку4 — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
4 Далі за текстом — ОСББ.
Представник співвласника — фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника.
Співвласники багатоквартирного будинку — власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Статус ОСББ
На підставі ч. 2 ст. 4 Закону № 2866 ОСББ визначається як непідприємницьке товариство, що виключає будь-які неоднозначні ототожнення ОСББ із сферою заробляння грошей шляхом здійснення підприємницької діяльності.
Закон № 2866, як і раніше, виключає можливість створення двох і більше ОСББ в одному будинку, проте дозволяє створити ОСББ у двох і більше будинках, які об’єднані спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, що раніше можливо було лише шляхом вступу у асоціацію ОСББ. Фактично це дозволяє уніфікувати роботу в декількох багатоквартирних будинках з утримання будинків та прибудинкової території без застосування індивідуального підходу до управління. Серед мінусів у такому ОСББ можна однозначно навести відсутність можливості прийняти окреме рішення щодо будинку без скликання загальних зборів, фактичне позбавлення самостійності у вирішенні нагальних питань, колективізм.
Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання. Господарче забезпечення діяльності ОСББ може здійснюватися власними силами ОСББ (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.
Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів ОСББ за рішенням загальних зборів має право:
— задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;
— визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;
— виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Питання самостійного забезпечення ОСББ експлуатації та утримання багатоквартирного будинку та користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих суб’єктів.
Самостійне забезпечення ОСББ утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку можуть здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення до ОСББ фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо- та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.
Для фінансування самозабезпечення ОСББ співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами ОСББ. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
ОСББ оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень.
З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, в яких створено ОСББ, пільг та субсидій для відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком внески і платежі визначаються у розмірах, затверджених загальними зборами ОСББ, але не більше встановленого згідно із законодавством граничного розміру відповідних витрат.
З метою надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створено ОСББ, пільг та субсидій для відшкодування витрат на оплату комунальних послуг визначається розмір внесків (платежів) на відповідні потреби, затверджений загальними зборами ОСББ, але не більше найвищого у відповідному населеному пункті тарифу на відповідні комунальні послуги, встановленого відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб’єктів господарювання (ст. 22 Закону № 2866).
Створення нових ОСББ
ОСББ може бути створено шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу. І цікавим нововведенням є ч. 3 ст. 5 Закону № 2866, яка дозволяє взяти участь в установчих зборах лише членам житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
У разі сплати вартості квартир і належної частки у вартості нежитлових приміщень та іншого майна не в повному обсязі окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь в установчих зборах за згодою інших членів житлово-будівельного кооперативу.
ОСББ може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Зміни до Закону № 2866 позбавили власника будинку можливості скликати установчі збори.
Важливою новелою є визначення кількості голосів, яку має кожний співвласник під час установчих зборів. Відповідно до ч. 7 ст. 6 Закону № 2866 кількість голосів пропорційна до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
При цьому, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.
Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» або «проти», здійснюється письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Процедура проведення письмового опитування чітко визначена Законом № 417 та була нами детально описана у попередньому номері.
У разі створення ОСББ власниками квартир та/або нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках голосування співвласників щодо створення такого ОСББ проводиться у такому ж порядку за кожним багатоквартирним будинком окремо. Результати голосування визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.
Діяльність уже існуючих ОСББ
Статути ОСББ, затверджені до 01.07.15 р., діють у частині, що не суперечить Закону № 417.
Статут ОСББ складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.
На сьогоднішній момент типовий статут не затверджено, однак роботу зі внесення змін до статутів ОСББ, які вже створені, можна проводити і зараз, оскільки фактично раніше діючий типовий статут, а отже, і статути усіх ОСББ не відповідають вимогам чинного законодавства, прописують процедури, які на сьогоднішній момент утратили свою актуальність, а отже, не можуть бути застосовані з 01.07.15 р. При цьому слід розуміти, що із прийняттям типового статуту може виникнути необхідність знов вносити зміни до статуту ОСББ.
Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, визначеному Законом № 417, правлінням ОСББ або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. Важливим моментом є кардинальна зміна підходу до вагомих учасників у житті ОСББ. Якщо раніше усі власники в багатоквартирному будинку поділялись на членів ОСББ та тих, які членства не набули або втратили, то з 1 липня саме поняття члена ОСББ виключено із Закону № 417, у вирішенні долі багатоквартирного будинку беруть участь усі власники без додаткового підтвердження їхнього статусу. З цього випливає, що участь у загальних зборах мають брати усі власники, а не лише ті, які раніше набули членства в ОСББ.
Іншим важливим моментом є кількість голосів, які необхідні для прийняття рішення, адже вона залежить від кількості площі квартири (приміщення), що належить співвласнику у загальній площі. Статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. А отже, в цій частині ОСББ може керуватися своїм статутом в частині кількості голосів: у одного власника — один голос, проте проблемним може стати питання голосування співвласників однієї квартири (приміщення).
За загальним правилом рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини голосів усіх співвласників. Кваліфікована більшість у 2/3 голосів усіх співвласників передбачена для таких питань:
| 1 | визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників |
| 2 | порядок управління та користування спільним майном |
| 3 | передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна |
| 4 | реконструкція та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд |
Рішення приймається шляхом поіменного голосування, що має обов’язково бути відображено у протоколі. Для загальних зборів, як і для установчих, передбачена можливість проведення письмового опитування.
Права ОСББ
Статтею 16 Закону № 2866 визначені такі права ОСББ:
| 1 | утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність |
| 2 | приймати рішення про надходження та витрати коштів |
| 3 | визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту |
| 4 | укладати договори |
| 5 | виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку |
| 6 | встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів |
| 7 | здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності ОСББ в порядку, визначеному законом |
| 8 | визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою |
| 9 | здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів |
| 10 | захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності |
| 11 | використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління |
| 12 | встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку |
Загальні збори ОСББ мають право делегувати асоціації, до якої входить ОСББ, частину повноважень своїх органів управління. ОСББ може стати засновником (членом) асоціації.
Важливо
| Кошти ОСББ складаються у тому числі із залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення ОСББ. |
Про управителя
Управління багатоквартирним будинком здійснює ОСББ через свої органи управління.
Статтею 12 Закону № 2866 передбачена можливість передання за рішенням загальних зборів всіх або частини функцій з управління багатоквартирним будинком управителю або асоціації.
Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів ОСББ передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між ОСББ і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).
У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об’єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.
Про співвласників
Відповідно до новел Закону № 2866 усі співвласники мають ті ж права, що і раніше члени ОСББ. У зв’язку із зміною моделі управління (всіма співвласниками, а не тільки активними, які виявили бажання створити ОСББ та набути в ньому членства) абсолютно усі без винятку набули обов’язків з утримання спільного майна, серед яких такі:
| 1 | виконувати обов’язки, передбачені статутом |
| 2 | виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень |
| 3 | використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями |
| 4 | забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення |
| 5 | забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин |
| 6 | не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників |
| 7 | дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм |
| 8 | своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі |
| 9 | відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників |
| 10 | виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед ОСББ |
| 11 | запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання |
| 12 | дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством |
Увага! Статутом ОСББ можуть бути встановлені інші обов’язки співвласників.
Із прийняттям такого правила законодавець попередив у майбутньому численні позови про стягнення суми боргу, оскільки раніше ОСББ вимушені були у судовому порядку доводити правомірність нарахування обов’язкового платежу на утримання будинку та прибудинкової території власнику, який не був членом ОСББ. Найчастішим обґрунтуванням відповідачів у таких справах були протиправність існування самого ОСББ, встановлення членами ОСББ розмірів внесків, які, на думку відповідачів, використовувались не за призначенням. «Не члени» вважали, що нікому вони нічого не винні, а це породжувало чисельні судові спори. Нерідко також виникала ситуація, коли після створення ОСББ власник житла, який не підтримував ідею існування ОСББ, продовжував оплачувати квартирну плату на рахунок попередньої компанії, яка здійснювала його обслуговування. ЖЕК не повертала неправомірно сплачені кошти ні власнику житла, ні ОСББ, яке фактично стало виконувати такі функції, що породжувало нові судові дебати.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Про оренду приміщень
Частиною 3 ст. 26 Закону № 2866 встановлено: об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів ОСББ передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку. Загальні збори самостійно вирішують питання про передачу в оренду приміщень, вартість орендної плати та інші суттєві умови договору.
Про ліквідацію ОСББ
ОСББ ліквідується у разі:
| 1 | придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку |
| 2 | прийняття співвласниками рішення про ліквідацію ОСББ |
| 3 | ухвалення судом рішення про ліквідацію ОСББ |
У разі ліквідації ОСББ кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма співвласниками пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що перебувають у їхній власності.
Сподіваємося, що запроваджені законотворцем нововведення тільки покращать клімат в сфері управління багатоквартирними будинками, усунуть прогалини, що мали місце раніше, та не породять нових проблемних питань під час утримання будинку та прибудинкової території, не створять нових конфліктних ситуацій та не нададуть нових приводів усім учасникам процесу з управління багатоквартирним будинком звертатися до суду із позовами про захист прав та інтересів.
На думку активістів, Закон № 417 є позитивним надбанням 2015 року, який нарешті розставив крапки над чисельними «і», що виникали під час діяльності ОСББ як з органами місцевого самоврядування, так і з власниками приміщень у багатоквартирному будинку.
