1 Далі за текстом — Закон № 2866.
2 Далі за текстом — ОСББ.
Трансформації у законодавстві
До 01.07.15 р. (тобто до набрання чинності Законом України від 14.05.15 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»3) діяла стара редакція Закону № 2866, яка містила посилання на Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства України від 27.08.03 р. № 141. Майже всі статути ОСББ в нашій країні були ідентичними Типовому статуту з поправками на власну назву та юридичну адресу.
3 Далі за текстом — Закон № 417.
У зв’язку з кардинально новим підходом до управління багатоквартирним будинком, який визначений у Законі № 417, постала необхідність і в перегляді раніше діючого Типового статуту, на підставі якого приймались усі статути ОСББ в Україні.
23.09.15 р. Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України своїм наказом № 238 внесло зміни до Типового статуту ОСББ, фактично виклавши його в новій редакції.
Раніше прийняті статути з урахуванням останніх змін у законодавстві діють лише у частині, що не суперечить законам № 2866 та № 417. Доречно привести свої статути до нової редакції Типового статуту.
Вимоги до Статуту
Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону № 2866 у Статуті має бути визначено таке:
| 1 | назва і місцезнаходження ОСББ |
| 2 | мета створення, завдання та предмет діяльності ОСББ |
| 3 | статутні органи ОСББ, їхні повноваження та порядок формування |
| 4 | порядок скликання та проведення загальних зборів |
| 5 | періодичність проведення зборів |
| 6 | порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них |
| 7 | перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів |
| 8 | джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ |
| 9 | порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ, включаючи резервні, |
| 10 | перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників |
| 11 | права і обов’язки співвласників |
| 12 | відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів |
| 13 | порядок внесення змін до статуту |
| 14 | підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) ОСББ і вирішення майнових питань, пов’язаних із цим |
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності ОСББ та не суперечать вимогам законодавства.
Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.
ОСББ може прийняти рішення про вступ ОСББ до складу Асоціації, у такому разі статут визначає відповідно до законодавства України:
| 1 | найменування, місцезнаходження асоціації |
| 2 | представництво від об’єднань |
| 3 | права і обов’язки членів асоціації |
| 4 | статутні органи асоціації, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування |
| 5 | порядок внесення змін до статуту |
| 6 | підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації і вирішення майнових питань, пов’язаних із цим |
Статут може містити інші положення, що є істотними для діяльності асоціації.
Мета створення, завдання та предмет діяльності
Метою створення ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов’язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом.
ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності ОСББ може здійснюватися власними силами (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.
Завданнями та предметом діяльності ОСББ є:
| 1 | забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном |
| 2 | забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території |
| 3 | сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами |
| 4 | забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю ОСББ |
Статутні органи ОСББ
Органами управління ОСББ є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) ОСББ.
Вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Загальні збори мають право приймати рішення з усіх питань діяльності ОСББ. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.
До виключної компетенції загальних зборів належать:
| 1 | затвердження статуту ОСББ, внесення змін до нього |
| 2 | обрання членів правління |
| 3 | питання про використання спільного майна |
| 4 | затвердження кошторису, балансу ОСББ та річного звіту |
| 5 | попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів (сума та предмет договору визначається ОСББ під час прийняття статуту) |
| 6 | визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників |
| 7 | прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд |
| 8 | визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління |
| 9 | визначення обмежень на користування спільним майном |
| 10 | обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації |
| 11 | прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах |
Процедура скликання загальних зборів та прийняття рішення має бути чітко прописана у статуті.
За загальним правилом Закону № 417 кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, у тому числі й такий, який був прописаний у старій редакції Закону № 2866, тобто в одного співвласника є один голос, або навіть надати один голос одній квартирі чи нежитловому приміщенню незалежно від площі такого приміщення та кількості співвласників. Кожне ОСББ обирає для себе зручний варіант прийняття рішень відповідно до принципів справедливості та прийнятності.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів «за» або «проти», ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.
Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.
Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління ОСББ.
Виконавчим органом ОСББ є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю ОСББ та має право приймати рішення з питань діяльності ОСББ, визначених статутом.
Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. Загальні збори своїм рішенням мають право в будь-який час припинити повноваження правління чи окремих його членів. У разі смерті члена правління, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним повноваження такого члена правління припиняються.
До компетенції правління належать:
| 1 | підготовка кошторису, балансу ОСББ та річного звіту |
| 2 | здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством |
| 3 | розпорядження коштами ОСББ відповідно до затвердженого загальними зборами ОСББ кошторису |
| 4 | укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням |
| 5 | ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність ОСББ |
| 6 | скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників |
| 7 | призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення |
Засідання правління проводяться не менше ніж один раз на три місяці, якщо інше не визначено рішенням загальних зборів. Кожен член правління має на засіданні правління один голос та не має права передоручати своє право брати участь у засіданнях та голосувати іншим особам. Рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним із членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.
Правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника. На виконання своїх повноважень голова правління:
| 1 | веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління |
| 2 | забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління |
| 3 | діє без доручення від імені ОСББ та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління |
| 4 | розпоряджається коштами ОСББ відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів ОСББ |
| 5 | наймає на роботу в ОСББ працівників та звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників ОСББ накази у сфері трудових правовідносин |
| 6 | за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів ОСББ іншим особам |
| 7 | відкриває і закриває рахунки ОСББ в банківських установах та інших фінансових установах, підписує банківські та інші фінансові документи |
| 8 | відповідно до рішень правління здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань ОСББ |
У разі відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник.
Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління ОСББ на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення
аудитора.
Ревізійна комісія (ревізор) має право:
| 1 | відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників ОСББ первинні та аналітичні документи бухгалтерського і податкового обліку, фінансової, статистичної та податкової звітності за будь-який період діяльності ОСББ, ознайомлюватися із зазначеними документами, робити із них виписки та копії |
| 2 | відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників ОСББ письмові пояснення щодо діяльності ОСББ за будь-який період роботи |
| 3 | перевіряти та надавати загальним зборам висновки щодо підготовлених правлінням проектів кошторисів, балансу, річного звіту ОСББ |
| 4 | за рішенням загальних зборів здійснювати інші дії щодо контролю за фінансово-господарською діяльністю правління ОСББ |
Загальні збори можуть визначити інший перелік прав ревізійної комісії (ревізора).
Про збори представників
За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від ОСББ, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників.
Збори представників мають право приймати рішення з усіх питань діяльності ОСББ, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів.
Збори представників у разі потреби скликає правління ОСББ або не менш як три представники від ОСББ.
Збори представників веде голова зборів, який обирається більшістю присутніх представників від ОСББ.
Кожен представник від ОСББ на зборах представників має один голос, а рішення на зборах представників приймаються більшістю від загальної кількості голосів усіх представників від ОСББ шляхом відкритого особистого поіменного голосування.
Рішення зборів представників оформляється у формі протоколу таких зборів із зазначенням кожним з представників від ОСББ результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.
Рішення зборів представників мають вищу юридичну силу щодо рішень правління ОСББ. Збори представників у межах своєї компетенції можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління ОСББ.
Про внески
Сплата встановлених загальними зборами внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами ОСББ, є обов’язковою для всіх співвласників.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, на суму боргу.
