1 Далі за текстом — Закон № 417.
Коротко про головне
Закон № 417 є позитивним результатом тривалих суперечок, довготривалих судів та боротьби за розподіл сфер впливу та відповідальності. Будемо сподіватись, що з прийняттям вказаного Закону запеклі війни за територію колясочних та підвальних приміщень, визначення порядку користування горищем та відвоювання прибудинкової території зійдуть нанівець, адже Закон № 417 дає чіткі та однозначні відповіді на кожне із проблемних питань щодо статусу вказаного майна, прав та обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, відповідальності мешканців будинку, повноважень органів місцевого самоврядування та взаємодії з ними.
Визначення Закону № 417:
| багатоквартирний будинок | житловий будинок, в якому розташовано 3 чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна |
| допоміжні приміщення | приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) |
| нежитлове приміщення | ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна |
| прибудинкова територія | територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку |
| співвласник | власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку |
| спільне майно багатоквартирного будинку | приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше 1 житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія |
| управитель | фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб |
| управління | вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном |
| частка співвласника | частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку |
Головною тезою Закону № 417 є те, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, тобто багатоквартирний будинок належить конкретним людям, а не територіальній громаді, і саме вони несуть за його цілісність та безпечність відповідальність.
Частиною 3 ст. 4 Закону № 417 встановлено що, якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов’язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону № 417).
І раніше в ст. 19 Закону України від 29.11.2001 р. № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»2 було визначено, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, а загальне майно перебуває у їх спільній частковій власності. Однак, право спільної власності було закріплено тільки для багатоквартирних будинків, у яких створене ОСББ, або які належали житлово-будівельному кооперативу. Ті ж власники квартир у багатоквартирних будинках, де ОСББ створено не було, або які не будувались у кооперативі, були позбавлені законодавчої гарантії права власності на інші приміщення у будинку.
2 Далі за текстом — Закон № 2866.
Із встановленням права спільної сумісної власності у багатоквартирному будинку законодавець одночасно встановив конкретні обмеження щодо розпорядження такою власністю. Згідно ч. 1 ст. 370 Цивільного кодексу України3 співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності. У випадку із багатоквартирними будинками ця норма не діє, адже Закон № 417 містить спеціальну норму — спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 5).
3 Далі за текстом — ЦК.
Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (ч. 2 ст. 7 Закону № 417).
До чого готуватись ОМС?
1. Списання багатоквартирних будинків з балансу
Після прийняття та затвердження порядку списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності, має відбутись відповідне списання багатоквартирних будинків з балансу (ст. 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417).
2. Передання технічної документації
На підставі ч. 4 — 6 ст. 5 Закону № 417 співвласник наділений правом вільного доступу до технічної документації на багатоквартирний будинок. Попередній власник будинку зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону.
Як показує практика, технічна документація на багатоквартирні будинки у більшості випадків відсутня. З метою уникнення конфліктних ситуацій та на виконання вимог законодавства щодо передання технічної документації органам місцевого самоврядування слід провести ревізію наявної технічної документації, бути готовими до витрат на її замовлення, які на сьогоднішній момент не закладено у бюджет.
Щодо передання документації будинку, де створюється ОСББ, то законодавець навіть встановив чіткі строки для виконання таких дій. Так, згідно зі змінами до ст. 6 Закону № 2866 колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання має відновити її за власний рахунок.
3. Призначення управителя
Законом № 417 встановлений річний термін для співвласників багатоквартирного будинку на визначення форми управління: через ОСББ (яке вже створене чи шляхом створення нового) або через укладення договору з управителем. У разі якщо співвласники не визначаться до 01.07.2016 р. із формою управління, послуги з утримання такого будинку буде надавати суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності цим Законом (ст. 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417).
З 1 липня 2016 року на підставі ст. 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 417, якщо співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
4. Зберігання протоколів співвласників
Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку зберігає у себе другу копію протоколу зборів співвласників, в якому вирішувались питання про:
1) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
2) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
При цьому такий виконавчий комітет розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.
Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, буде встановлено Кабінетом Міністрів України.
5. Передання земельних ділянок
Зміна статусу земельної ділянки неминуча, оскільки згідно ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу України4 земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».
4 Далі за текстом — ЗК.
А ч. 5 ст. 42 ЗК зберігає за співвласниками багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі у разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку.
6. Передача коштів
На підставі ст. 21 Закону № 2866 кошти ОСББ складаються у тому числі із залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, яка здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання. А отже, питання повернення коштів від ЖЕКів чітко урегульоване, ОСББ не мають, як раніше, «вибивати» кошти, які були накопичені попереднім управителем, звертаючись із чисельними запитами та заявами і навіть із позовами до суду.
Особливості здійснення права власності
Для співвласників багатоквартирного будинку Законом встановлені дві можливі форми управління (ст. 9 Закону № 417):
1) через органи ОСББ;
2) управителем — шляхом передання усіх чи частини функцій з управління.
Задля обрання форми управління співвласники мають прийняти рішення на зборах. Участь у зборах беруть власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень (ч. 2 ст. 9 Закону № 417).
Збори співвласників на підставі ч. 2 ст. 10 Закону № 417 ухвалюють рішення з таких питань:
| 1 | розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним |
| 2 | визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміна умов договору з управителем |
| 3 | обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням |
| 4 | визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком |
| 5 | проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт |
| 6 | визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників |
| 7 | визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком |
Отже, саме співвласники вирішують питання про те, яким чином та в якому обсязі управляти багатоквартирним будинком, скільки витрачати на утримання спільного майна та які роботи проводити в першу чергу. Єдиної формули управління для багатоквартирних будинків певного регіону не буде, мешканці будинку самі відповідатимуть за нього. Єдиним виключенням з цього правила є призначення управителя органами місцевого самоврядування у разі відсутності рішення співвласників з цього питання. Кожний будинок стане унікальним, його добробут залежатиме від волі та відповідальності його співвласників, а не від волі чиновників та найманих працівників. Фактично, Закон № 417 є трампліном для розвитку відповідального суспільства.
Закон № 417 прописує чітку процедуру скликання, проведення зборів співвласників та порядок прийняття й оформлення рішення за наслідком їх проведення.
Так, збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем. Повідомлення про дату та місце має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. З питань визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням достатня кількість голосів, що перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Важливо
| Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених вище, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників. |
Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики (ч. 9 ст. 10 Закону № 417).
Законом № 417 також встановлена можливість зібрати необхідну кількість голосів шляхом проведення додаткового письмового опитування за правилами, які визначені ч. 9 ст. 10 Закону № 417.
Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.
Рішення зборів співвласників є обов’язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (ст. 11 Закону № 417).
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Договір з управителем підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників.
Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).
Права та обов’язки співвласників
Стаття 6 Закону № 417 визначає права співвласників багатоквартирного будинку, до них належать:
1) вільно користуватися спільним майном з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;
3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна та надходження, отримані від його використання;
4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;
5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;
6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;
7) інші права, визначені законом.
Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх прав попереднього власника як співвласника.
Обов’язки співвласників визначені ст. 7 Закону № 417, серед них:
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна;
2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна;
3) використовувати спільне майно за призначенням;
4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
5) виконувати рішення зборів співвласників;
6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну багатоквартирного будинку;
8) додержуватися чистоти в місцях загального користування і тиші згідно з вимогами законодавства;
9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом;
10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.
Кожний співвласник несе визначені зобов’язання з утримання будинку пропорційно до його частки співвласника.
Довідка
| У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов’язків попереднього власника як співвласника, а отже при купівлі квартири чи приміщення слід ретельно перевіряти не виконані зобов’язання колишнього власника. |
Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком. Зобов’язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень (ч. 4 ст. 12 Закону № 417).
Інформація для ОСББ
Закон № 417 вносить чисельні зміни до Закону № 2866, серед головних нововведень можна виділити наступні:
|
| Було | Стало |
| Статус власників квартир та приміщень | Члени ОСББ та такі, які не набули чи втратили членство | Співвласники будинку |
| Кількість голосів на голосуванні | Один член — один голос | 1. Кількість голосів пропорційна площі нерухомості. 2. За рішенням загальних зборів один голос може дорівнювати одному приміщенню або один голос матиме один співвласник |
| Передання на баланс | Члени ОСББ ухвалювали рішення про прийняття на баланс будинку, після чого згідно з актом прийому-передання чекали на остаточне рішення колишнього балансоутримувача | ОСББ є балансоутримувачем з моменту реєстрації ОСББ |
Про інші зміни, що стосуються діяльності ОСББ, поговоримо у наступних номерах.
