Теми статей
Обрати теми

Спірний статус ОСББ

Сербіна А., аналітик ВБ «Фактор», адвокат
Статус ОСББ завжди є підставою для дискусії з боку усіх учасників житлово-комунального сектору. Частіше за все під ОСББ люди розуміють Житлово-експлуатаційні комісії, вимагаючи від голови ОСББ виконувати не притаманні йому функції. Органи місцевого самоврядування також непоодиноко ототожнюють ОСББ з виконавцем чи виробником житлово-комунальних послуг, що не є правомірним.

У зв’язку із чисельними запитами щодо роз’яснення статусу ОСББ на ринку житлово-комунальних послуг Департамент систем життєзабезпечення та житлової політики Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України вкотре роз’яснює питання здійснення державної політики відносно статусу ОСББ як учасника відносин у сфері житлово-комунальних послуг в частині сприяння членам ОСББ в отриманні комунальних послуг у своєму листі від 25.05.15 р.

Правові та організаційні засади створення і діяльнос-ті ОСББ визначаються Законом України від 29.11.01 р. № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»1. Основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, визначаються Законом України від 24.06.04 р. № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги»2.

1 Далі за текстом — Закон № 2866.

2 Далі за текстом — Закон № 1875.

Відповідно до ст. 19 Закону № 1875 відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, причому учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник. При цьому зазначено, що балансоутримувач та управитель залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.

Власником у розумінні ст. 1 Закону № 1875 є фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване у встановленому законом порядку.

Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відносини з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу врегульовано, зокрема, ст. 12 Закону № 2866. У разі якщо балансоутримувачем є ОСББ, рішення про форму управління майном приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. Згідно зі ст. 16 Закону № 2866 ОСББ має право відповідно до законодавства та статуту брати на баланс майно об’єднання.

Виробником у розумінні ст. 1 Закону № 1875 є суб’єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги, а виконавцем — суб’єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору.

Нормативно-правовим актом, який визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання, є Господарський кодекс України.

Стаття 55 Господарського кодексу України відносить до суб’єктів господарювання осіб, які здійснюють господарську діяльність. Стаття 3 цього Кодексу визначає господарську діяльність як діяльність суб’єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямовану на виготовлення та реалізацію продукції, з виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. При цьому діяльність негосподарюючих суб’єктів, спрямована на створення і підтримання необхідних матеріально-технічних умов їх функціонування, що здійснюється за участю або без участі суб’єктів господарювання, є господарчим забезпеченням діяльності негосподарюючих суб’єктів.

Відповідно до ст. 4 Закону № 2866 ОСББ створюється з метою забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Ця ж стаття визначає предмет діяльності ОСББ: основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують:

1

реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання

2

належне утримання будинку та прибудинкової території

3

сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами

4

сприяння виконанню членами об’єднання своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ

 

Споживачем у розумінні ст. 1 Закону № 1875 є фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу. Стаття 4 Закону № 2866 передбачає, що предметом діяльності ОСББ є, серед іншого, «сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг». У зв’язку з цим ст. 22 Закону № 2866 визначено особливості укладення договорів про надання комунальних послуг в будинках, де створено ОСББ.

Відповідно до ч. 1 зазначеної статті за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом.

Крім того, відповідно до ч. 5 ст. 22 Закону № 2866 ОСББ за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому випадку ОСББ несе повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами ОСББ комунальних послуг.

Отже, з огляду на вищевикладене, між членами ОСББ, ОСББ як юридичною особою, що сприяє членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості, та підприємствами, які надають комунальні послуги, можуть виникати такі варіанти договірних відносин:

1) за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-,
електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг члени ОСББ як власники жилих і нежилих приміщень перераховують кошти за надані їм послуги безпосередньо на рахунки підприємств, що надають такі послуги, на підставі договорів про надання комунальних послуг, укладених між членами ОСББ та зазначеними підприємствами згідно з вимогами Закону № 1875;

2) ОСББ виступає колективним замовником (абонентом) комунальних послуг за договорами, які укладаються ним з підприємствами, що надають комунальні послуги, та повинні відповідати вимогам, передбаченим Законом № 1875, і несе відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами ОСББ послуг.

Стаття 16 Закону № 2866 встановлює загальні права ОСББ. У відповідності до абзацу 6 ч. 1 ст. 16 Закону № 2866 ОСББ має право давати згоду на укладення договорів на виконання робіт та надання послуг.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону № 2866 органами управління ОСББ є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об’єднання.

Абзацом 6 ч. 8 ст. 10 Закону № 2866 до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання, зокрема, відноситься затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об’єднання.

Відповідно до ч. 3 ст. 29 Закону № 1875 договір на надання послуг з централізованого опалення, послуг з централізованого постачання холодної води, послуг з централізованого постачання гарячої води, послуг з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем) у багатоквартирному будинку укладається між власником квартири, орендарем чи квартиронаймачем та виконавцями цих послуг.

Плутанина із статусом ОСББ у сфері реалізації житлово-комунальних правовідносин уже багато разів ставала приводом для звернення ОСББ до суду з метою відновлення свого порушеного права чи інтересу. Застосування до ОСББ вимог законодавства, які встановлюють обов’язки виробника чи постачальника послуг, ставить ОСББ у край невигідне становище та покладає додаткові обов’язки, що є неприпустимим. З метою недопущення подібної ситуації у кожному конкретному випадку слід уважно приділяти увагу вимогам статуту ОСББ та КВЕДам, які вказані у свідоцтві про реєстрацію юридичної особи, а також наявним укладеним договорам із постачальниками житлово-комунальних послуг. Тільки після ретельного аналізу документів можна встановити у кожному конкретному випадку реальний статус ОСББ щодо кожної з житлово-комунальних послуг.

Визначення статусу ОСББ на ринку житлово-комунальних послуг є важливим елементом для встановлення його прав та обов’язків, правильного застосування законодавства, а також визначення відповідальної особи за якісний, повний та своєчасний обсяг постачання тих чи інших послуг, адже претензії такого роду можна пред’являти тільки до виробника чи виконавця послуг і ні в якому разі до споживача чи колективного споживача.

Теги ОСББ
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі