1 Див. «Місцеве самоврядування», № 2 за лютий 2015 р., с. 39.
2 Далі за текстом — Узагальнення.
3 Далі за текстом — суд.
4 Далі за текстом — ОМС.
Зміна цільового призначення земельної ділянки: підстави, порядок та умови
В Узагальненні суд нагадав, що відповідно до положень ст. 18, 20 Земельного кодексу України5 категорії земель України мають особливий правовий статус. Віднесення їх до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та ОМС відповідно до їх повноважень.
5 Далі за текстом — ЗК.
Порядок встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок регулюється ст. 20 ЗК. Так, передбачається, що зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органами виконавчої влади або ОМС, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК.
Крім того, в ч. 3 ст. 20 ЗК уточнюється, що зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок. При цьому зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності провадиться:
| щодо земельних ділянок, розташованих у межах населеного пункту | сільською, селищною, міською радою |
| щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів | районною державною адміністрацією, а щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, що не входять до території району, або в разі якщо районна державна адміністрація не утворена — Радою міністрів АР Крим, обласною державною адміністрацією |
Зауважте, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки приватної власності, цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу Радою міністрів АР Крим, органу виконавчої влади, ОМС на його розроблення.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється в порядку, встановленому законом.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується в порядку, визначеному ст. 1861 ЗК.
Рада міністрів АР Крим, орган виконавчої влади або ОМС у місячний строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, погодженого в порядку, встановленому ст. 1861 ЗК, приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміну її цільового призначення.
Увага! Відмова Ради міністрів АР Крим, органу виконавчої влади чи ОМС у зміні цільового призначення земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.
Також слід пам’ятати, що у передбачених ст. 9 Закону України від 17.06.04 р. № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації»6 випадках зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою, які підлягають обов’язковій державній експертизі.
6 Далі за текстом — Закон № 1808.
Більше того, для окремих категорій земель (наприклад, особливо цінних земель, лісогосподарського призначення) необхідне обов’язкове погодження із відповідним органом.
Важливо
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання відповідно до ст. 21 ЗК недійсними рішень про надання земель, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.10 р. № 548 затверджена Класифікація видів цільового призначення земель. Про неї також слід пам’ятати у разі надання земельної ділянки або зміни її цільового призначення.
Це була теорія. На що ж звернув увагу суд в Узагальненні? Характерними помилками судів першої та апеляційної інстанцій Дніпропетровської області є неврахування особливого статусу, наприклад земель водного фонду.
Суд в Узагальненні нагадав, що ст. 4, 88 Водного кодексу України7, п.«б» ч. 1 ст. 58, ст. 60 ЗК визначають земельні ділянки, які належать до земель водного фонду.
7 Далі за текстом — ВК.
Довідка
До земель водного фонду належать землі, зайняті:
морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об’єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами;
прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами;
гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них;
береговими смугами водних шляхів (ст. 4 ВК).
Крім того, суд в Узагальненні акцентував увагу на тому, що до земель водного фонду України відносяться землі, на яких хоч і не розташований водний фонд, але за своїм призначенням вони сприяють функціонуванню водного фонду.
Всі ці норми ЗК та ВК слід враховувати при прийнятті відповідних рішень ОМС.
Звісно, що недостатньо знати складові земель водного фонду. Необхідно також чітко розуміти, чи можуть ті чи інші земельні ділянки водного фонду передаватися у власність, надаватися в оренду, постійне користування та при цьому чи можна змінювати їх цільове призначення і яким чином.
Так, наприклад, згідно з п. «ґ» ч. 3 ст. 83 ЗК до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать, зокрема, землі водного фонду, крім випадків, визначених цим же Кодексом. Такий випадок відомий один — це передача зам-кнених водойм площею до 3 га (ч. 2 ст. 83 ЗК). І під замкненою водоймою, скоріш за все, мається на увазі водойма, що повністю знаходиться всередині земельної ділянки, яка передається у приватну власність.
А от відповідно до положень ч. 4 ст. 59 ЗК громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або ОМС із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо.
А тепер запитання: якщо ОМС передасть у власність земельну ділянку, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги, чи буде таке рішення відповідати вимогам діючого законодавства? Звісно ж ні. Тому що передача таких земельних ділянок у власність ЗК не передбачена. Відповідне рішення можна буде визнати недійсним в судовому порядку. Тож будьте уважними!
У разі надання таких земельних ділянок в оренду також треба бути уважними і враховувати особливості категорії земель водного фонду. В Узагальненні вказується, що згідно зі ст. 9 Закону № 1808 проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок підлягають обов’язковій державній експертизі, зокрема проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок водного фонду, оздоровчого та рекреаційного призначення. Отже, якщо місцева рада затвердить, наприклад, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який не пройшов державну експертизу, то є всі підстави ставити під сумнів законність такого рішення. І знову ж таки у такого рішення є всі шанси потрапити на розгляд до суду щодо визнання його незаконним.
Також пам’ятайте про ще одну особливість земельних ділянок в межах прибережних захисних смуг. Ми про неї згадували у першій частині цієї статті. Так, при наданні в користування земельних ділянок навколо водних об’єктів у разі відсутності землевпорядної документації (документації із землеустрою, проекту землеустрою) та встановлених у натурі (на місцевості) меж щодо прибережних захисних смуг водних об’єктів збереження водних об’єктів повинно бути досягнуто шляхом урахування:
| 1 | нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених ст. 88 ВК |
| 2 | орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них, затвердженого постановою КМУ від 08.05.96 р. № 486 |
Тобто відсутність відповідних проектів землеустрою, якими визначені межі прибережних захисних смуг, не є підтвердженням їх відсутності. Тож особливий режим земельних ділянок в межах прибережних захисних смуг зберігається в будь-якому разі. Надання земельних ділянок в цих межах повинно відбуватися відповідно до вимог, встановлених ЗК та ВК. Інакше знову ж таки рішення ОМС може розглядатися в суді на предмет його законності. Як розумієте, в разі визнання судом, наприклад, рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в межах прибережної захисної смуги у власність тій же фізичній особі незаконним така особа має всі шанси втратити земельну ділянку. Інакше кажучи, її права на земельну ділянку можуть бути припинені.
А тепер декілька слів про помилки, яких припускаються суди, розглядаючи справи про законність рішень органів влади та припинення прав власності на земельні ділянки. В Узагальненні зазначається, що суди при розгляді такої категорії справ часто робили помилкові висновки про те, що ст. 140 ЗК містить вичерпний перелік підстав припинення права власності на земельну ділянку.
Цитата
Підставами припинення права власності на земельну ділянку є:
а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;
б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;
в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;
г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;
ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
д) конфіскація за рішенням суду;
е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом (ст. 140 ЗК).
При цьому (про що ваказано в Узагальненні) не враховувалося, що зазначена норма закону встановлює вичерпний перелік таких підстав у разі, коли право власності набуто в установленому законом порядку. Разом із тим у разі визнання незаконним рішення, згідно з яким набуто право власності на спірну земельну ділянку, посилання на норми ст. 140 ЗК не є правильним. Отже, розраховувати на ст. 140 ЗК, приймаючи завідомо незаконне рішення про передачу земельної ділянки у власність (в тому числі зі зміною її цільового призначення), не рекомендуємо. Тобто відсутність у переліку ст. 140 ЗК такої підстави, як припинення права власності у разі незаконної передачі земельних ділянок у власність (з порушенням вимог земельного законодавства), не може стати обґрунтуванням для неприпинення такого права.
Набуття права на земельну ділянку за давністю користування (набувальна давність)
Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 344 Цивільного кодексу України8 набуття права на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом, зокрема ЗК.
Відповідно до ч. 1 ст.119 ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або ОМС з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. При цьому розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених ЗК. Власне сама ж передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, який також встановлюється ЗК (відповідно до ст. 118,123 ЗК, Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»9).
Як вказано в Узагальненні, зміст цих правових норм свідчить про те, що ст. 119 ЗК не передбачає переваг для осіб, зазначених у ч. 1 цієї статті, оскільки навіть дотримання всіх умов набувальної давності не приводить до виникнення права власності на землю чи права користування. Зазначена норма надає цим особам лише право звернення до відповідного органу із клопотанням про передачу земельної ділянки у власність чи користування і не передбачає обов’язкової передачі земельної ділянки у власність чи користування таким особам при дотриманні передбаченої законом процедури звернення та подання необхідних документів.
Як правило, суди обґрунтовано відмовляють у задоволенні позовів про визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю (давністю користування). Тобто в будь-якому разі особі, яка хоче визнання її прав на земельну ділянку за давністю кориcтування, необхідно пройти всі передбачені ст. 118 чи ст. 123 ЗК етапи (залежно від того, бажає вона отримати земельну ділянку у власність чи користування).
Нагадаємо правила ст. 118 ЗК.
Цитата
1. Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає зая-ву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим.
2. Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки <…>
Як бачите, одного звернення до суду про визнання права власності на земельну ділянку за давністю користування недостатньо.
А тепер щодо судової практики, приклади якої наводилися в Узагальненні.
Цитата
<…> Так, позивач ОСОБА 1 звернулася до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно в порядку набувальної давності (справа № 180/257/13-ц). В позовній заяві зазначила, що в січні 1958 року уклала шлюб з ОСОБА 2, за період шлюбу побудували будинок з надвірними спорудами. В липні 1969 року шлюб розірвано та будинок поділено рішенням Марганецького міського суду: позивачці — 5/8 частини, ОСОБА 2 — 3/8 частини. В 1972 році ОСОБА 2 виїхав до Російської Федерації, де в лютому 2008 року помер. З 1972 року позивачка користувалася повністю всім будинком, сплачувала комунальні послуги, поліпшувала стан будинку. Ніхто із заявою про прийняття спадщини після смерті ОСОБА 2 не звертався. Посилаючись на статтю 344 ЦК України та п. 2 статті 120 Земельного кодексу України, просила визнати за нею право власності в порядку набувальної давності на нерухоме майно — житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами та земельну ділянку. <…>
Слід одразу зазначити, що рішенням від 14.03.13 р. Марганецький міський суд задовольнив позов частково та визнав за ОСОБА 1 право власності в порядку набувальної давності на 3/8 частини житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, в задоволенні інших вимог — відмовив.
Ухвалюючи рішення, суд виходив з того, що після розірвання шлюбу рішенням Марганецького міського суду від 27.07.69 р. розподілено майно — будинок: 5/8 частини — ОСОБА 1, 3/8 частини — ОСОБА 2. Тобто вимоги позивачки в частині визнання права власності в цілому на будинок є необґрунтованими.
Крім того, на думку суду, не підлягали задоволенню позовні вимоги щодо визнання за ОСОБА 1 права власності на земельну ділянку площею 608 кв. м. Аргумент наступний: ОСОБА 2 був користувачем земельної ділянки, а не її власником. Тож позивачка неправомірно просила визнати право власності на земельну ділянку за набувальною давністю, посилаючись на п. 2 ст. 120 ЗК, яким встановлюються умови переходу права користування. Відповідно до ст. 120 ЗК, якщо жилий будинок, будівля, споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього користувача. Отже, ОСОБА 1 має право на користування земельною ділянкою, а не на визнання за нею права власності на зазначену ділянку.
Але усупереч положенням ст. 118, 122 ЗК, окремими судами безпідставно визнавалось право власності на земельні ділянки і в інших випадках, в тому числі при переході права власності на житловий будинок.
Договір оренди земельної ділянки: визнання недійсним, розірвання, припинення тощо
Питанням оренди земельних ділянок суд в Узагальненні приділив багато уваги.
Не можна не погодитись, що найпоширенішим видом земельних спорів є спори, які виникають із договорів оренди земельної ділянки. Але й серед них можна виділити найцікавіші та неоднозначні: ті, які стосуються спонукання до укладення договорів. На практиці дуже часто виникають такі ситуації: затвердила місцева рада проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки потенційному орендарю і на цьому все. Далі справа не йде, договір не укладається, речове право на оренду не реєструється, юридичні підстави для вимагання та стягнення орендної плати відсутні. Що робити ОМС? Звертатися до суду з позовною заявою щодо спонукання укласти договір оренди? Чи будуть такі кроки мати позитивний результат? Дуже сумнівно.
Ось що з цього приводу зазначено в Узагальненні. Суд зауважує, що в першу чергу неоднаковою є практика розгляду судами позовів про спонукання до укладення договорів.
Суди, які задовольняли такі позови, виходили з того, що Закон № 161 містить прямий припис про обов’язок укладення передбачених ними договорів.
В той же час цивільне законодавство передбачає загальний принцип свободи договору (п. 3 ст. 3 ЦК) і не встановлює такого способу захисту цивільного права чи інтересу, як зобов’язання примусового укладення договору. Тобто примушення потенційного орендаря укласти договір оренди земельної ділянки протирічить правовим принципам, а отже, складати позовну заяву, в якій просити суд прийняти рішення про спонукання до укладення відповідного договору, є нераціональним. Ми, до речі, неодноразово про це говорили представникам ОМС, які зверталися до нашої редакції за консультаціями. Уявіть собі таку ситуацію: горе-користувач земельною ділянкою добровільно не хоче укладати з сільською радою договір оренди; сільська рада звертається з позовною заявою до суду, в якій просить спонукати «нерадивого» укласти «злощасний» договір; суд задовольняє позовні вимоги і приймає рішення, про яке просить позивач. Виникає щонайменше два запитання. Перше: де гарантії того, що відповідач (користувач земельної ділянки) виконає це рішення? Повірте, це малоймовірно. Друге: а яким чином виконавча служба у випадку невиконання рішення суду відповідачем у добровільному порядку зможе все ж таки забезпечити його виконання? Відповідаємо — ніяким.
Ще одна помилка, на якій акцентує увагу суд в своєму Узагальненні. Так, в окремих випадках суди відповідно до ст. 33 Закону № 161 вважали укладеною додаткову угоду до договору оренди землі про поновлення цього договору у разі непідписання її орендодавцем. Пам’ятаєте, якщо орендар не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору направив орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди і після спливу строку договору продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець, в свою чергу, протягом місяця після спливу строку договору не висловив заперечень проти додаткової угоди і пропозицій про зміну договору, такий договір вважається поновленим на тих же умовах і на той самий строк (з мовчазної згоди орендодавця)? Саме така норма закріплена в ч. 6 ст. 33 ЗК.
Тут слід зауважити, що суди чомусь забувають про інші норми законодавства. Нагадаємо, що інформація про наявність додаткової угоди необхідна перш за все для державної реєстрації речового права на користування земельною ділянкою, з часу проведення якої настає момент поновлення договору і виникнення права оренди, згідно зі ст. 640 ЦК, ст. 125 ЗК.
У зв’язку із цим виникає потреба у визначеності способу реалізації орендарем свого права за додатковою угодою до договору оренди.
Для захисту прав осіб у зобов’язаннях закон не закріплює права суб’єктів такого зобов’язання вимагати укладення договору в судовому порядку. Зобов’язання укласти договір у судовому порядку не відповідає способам захисту прав, передбачених ст. 16 ЦК.
Тепер повернемося до судової практики з наведенням конкретних прикладів (вони містяться в Узагальненні).
Цитата
<…> Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 жовтня 2014 року при розгляді цивільної справи за позовом ОСОБА 1 до ОСОБА 2, фермерського господарства10 «НАЗВА», Відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області Головного управління Держкомзему України у Дніпропетровській області, третя особа ОСОБА 3, про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим з попереднім орендарем, касаційна скарга фермерського господарства «НАЗВА» на рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 11 лютого 2014 року та ухвалу апеляційного суду Дніпропетровської області від 17 червня 2014 року була відхилена. <…>
10 Далі за текстом — ФГ.
Чим же керувався суд касаційної інстанції, приймаючи відповідну ухвалу? В Узагальненні зазначається, що суд касаційної інстанції погодився із тим, що відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону № 161 договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА 1 та ОСОБА 2 від 10.02.07 р., необхідно вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Обґрунтована така ухвала була тим, що ОСОБА 2 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до ОСОБА 1 з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні. Крім того, матеріали справи не містять доказів про невиконання ОСОБА 1 умов укладеного договору оренди, а також те, що запропоновані орендодавцю умови оренди земельної ділянки ФГ «НАЗВА» є кращими, ніж ті, що були запропоновані ОСОБА 1.
Визнаючи недійсним договір оренди земельної ділянки (укладений 26.03.12 р. між ОСОБА 2 та ФГ «НАЗВА»), суд першої інстанції (з яким погодився й апеляційний суд) виходив із того, що вказаний договір порушує права ОСОБА 1, оскільки вона орендує суміжні земельні ділянки єдиним масивом, а укладення спірного договору оренди без визначення межі земельної ділянки в натурі (на місцевості), тобто невизначення місця розташування земельної ділянки, є порушенням ч. 2 ст. 15 Закону № 161.
Крім іншого, суд касаційної інстанції погодився з тим, що висновки суду першої та апеляційної інстанцій відповідають вимогам матеріального й процесуального права виходячи з наступного.
Судом, зокрема, було встановлено, що 10.02.07 р. між ОСОБА 1 та ОСОБА 2 укладений договір оренди належної останній земельної ділянки загальною площею 7,7684 га, строк дії якого з урахуванням його державної реєстрації 23.03.07 р. закінчився 23.03.12 р.
Довідка
Нагадаємо, що з 01.01.13 р. законодавство України вже не передбачає державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість запроваджено процедуру реєстрації права оренди. Хоча для її здійснення зацікавлена особа (орендар) змушена буде все ж таки подати державному реєстратору договір оренди землі. Слід відмітити, що орендарі та орендодавці продовжують часто говорити про реєстрацію договорів, а не про реєстрацію прав. Сьогодні це не відповідає дійсності.
З 01.01.13 р. розмежовано повноваження щодо реєстрації земельної ділянки і реєстрації прав на земельну ділянку (ми про це вже неодноразово писали на сторінках нашого видання). Так, державну реєстрацію земельних ділянок здійснює центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень — Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр), яка сьогодні також переживає трансформацію.
Примітка. В період з 2008 до 2010 року реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки здійснювалася Центром державного земельного кадастру відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.03 р. № 174.
З 2011 року відповідно до постанови КМУ від 09.09.09 р. № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», що діяла до 01.01.13 р., відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів України за місцем розташування земельної ділянки.
І вже 26 березня 2012 року ОСОБА 2 уклала договір оренди вказаної земельної ділянки із ФГ «НАЗВА».
Відповідно до ст. 31 Закону № 161 договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зі ст. 33 Закону № 161 після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема, з уповноваженим керівником ОМС без прийняття відповідного рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Зауважте, це положення ст. 33 Закону № 161.
Суд акцентував увагу на тому, що відповідно до положень ч. 6 ст. 33 Закону № 161 заперечення у поновленні договору повинно бути висловлено протягом місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря.
В свою чергу, п. 2.5 договору оренди землі від 09.02.07 р. (укладеного між ОСОБА 1 та ОСОБА 2) передбачено, що після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.
З дотриманням вимог ст. 33 Закону № 161 та п. 2.5 договору оренди землі від 10.02.12 р. (тобто до закінчення дії вказаного договору) ОСОБА 1 направила ОСОБА 2 лист-повідомлення та проект додаткової угоди з пропозицією укласти договір на новий строк та поновити дію договору оренди землі.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА 1 та ОСОБА 2 від 10.02.07 р., необхідно вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вказаним договором. Додатковою підставою для цього висновку суду став такий аргумент: ОСОБА 2 протягом одного місяця після закінчення дії зазначеного договору (тобто після 23.03.12 р.) відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 Закону № 161 не надсилала на адресу ОСОБА 1 повідомлення про відсутність наміру на продовження договору оренди землі та не заперечувала проти користування позивачем його землею після закінчення строку дії договору.
Також судами було вказано на відсутність доказів про невиконання ОСОБА 1 умов укладеного договору оренди. Крім іншого, судам не було доведено, що запропоновані орендодавцю умови оренди земельної ділянки ФГ «НАЗВА» є кращими, ніж ті, що були запропоновані ОСОБА 1.
Як вбачається зі змісту Узагальнення і описаної в ньому судової справи, ОСОБА 2 намагалася заперечувати подану до неї позовну заяву фактом відсутності доказів отримання нею же листа-повідомлення та проекту додаткової угоди від ОСОБА 1.
Слід зазначити, що колегія суддів не прийняла це до уваги, аргументуючи тим, що Законом № 161 направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення рекомендованим поштовим листом під розпис не вимагається.
Крім того, колегія суддів погодилася із висновками суду першої та апеляційної інстанцій щодо задоволення позовних вимог ОСОБА 1 в частині визнання недійсним договору оренди землі від 23.03.12 р., укладеного між ФГ «НАЗВА» та ОСОБА 2. Підставою для такого висновку суду стали п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 15 Закону № 161 (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин). Відповідно до цих норм однією з істотних умов договору оренди землі на той момент був (як, до речі, і сьогодні) в тому числі об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). При цьому невід`ємною частиною договору оренди є акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Пам’ятаєте, суд першої інстанції, виносячи рішення на користь ОСОБА 1, обґрунтовував його тим, що договір, укладений між ОСОБА 2 та ФГ «НАЗВА», не містить меж земельної ділянки? Викликає сумніви і наявність в договорі оренди зазначення кадастрового номера земельної ділянки та місця її розташування, що є обов’язковою умовою договору.
Ці підстави також стали додатковим підґрунтям для того, щоб суд касаційної інстанції відхилив касаційну скаргу ФГ «НАЗВА».
Висновок: не можна нехтувати нормами земельного законодавства. Якщо Закон № 161 передбачає умови поновлення договору оренди земельної ділянки і орендар їх дотримався, треба його поновлювати (звісно, якщо не було виявлено доказів користування земельною ділянкою з порушенням умов договору). Інакше у вас з’являються всі шанси поспілкуватися з орендарем в суді в якості відповідача.
