1 Далі за текстом — Закон № 417.
Спільна сумісна власність
Закон № 417 створив умови для удосконалення правовідносин за участю власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, оскільки дає чіткі та однозначні визначення багатоквартирного будинку, його допоміжних та нежитлових приміщень та закріплює право власності на багатоквартирний будинок за всіма власниками квартир або приміщень в ньому.
Головною тезою Закону № 417 є те, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, тобто багатоквартирний будинок належить конкретним людям, а не територіальній громаді, і саме вони несуть за його цілісність та безпечність відповідальність.
У разі якщо в багатоквартирному будинку є приміщення, яке на праві власності належить державі або територіальній громаді (наприклад, неприватизована квартира), то вони також є співвласниками багатоквартирного будинку та на рівні з іншими власниками наділяються правами та обов’язками. При цьому держава набуває і здійснює цивільні права та обов’язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом; територіальні громади здійснюють цивільні права та обов’язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (ст. 170 і 172 Цивільного кодексу України2). У разі ж, якщо жодна квартира чи приміщення не належить державі або територіальній громаді, прав на житловий будинок у останніх немає, і з набуттям чинності Законом № 417 раніше існуючі права були нівельовані.
2 Далі за текстом — ЦК.
Частиною 3 ст. 4 цього Закону передбачено: якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов’язків співвласників приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Суть спільної сумісної власності розкрито у ст. 358 ЦК, згідно з якою це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них у праві власності.
При цьому із встановленням права спільної сумісної власності у багатоквартирному будинку законодавець одночасно встановив конкретні обмеження щодо розпорядження такою власністю. Згідно з ч. 1 ст. 370 ЦК співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності. У випадку із багатоквартирними будинками ця норма не діє, адже Закон № 417 містить спеціальну норму — спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 5 Закону № 417).
Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника (ч. 2 ст. 7 Закону № 417).
Технічна документація будинку
Частиною 5 ст. 5 Закону № 417 визначено, що замовник будівництва або попередній власник зобов’язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі об’єднання або особі, уповноваженій співвласниками.
Пунктом 1.2 Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.05 р. № 927/11207, визначено перелік технічної документації постійного зберігання, до якого включаються:
| 1 | технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок |
| 2 | проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо |
| 3 | акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію |
| 4 | паспорти котельного господарства, котлові книги у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень |
| 5 | паспорти ліфтового господарства |
| 6 | акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача |
З огляду на те, що наведений вище перелік є документацією постійного зберігання, саме цей перелік повинен передаватися співвласникам. Законом № 417 не визначено способу такої передачі, однак з метою уникнення подальших конфліктних ситуацій доцільно це зробити шляхом складення та підписання акта приймання-передачі.
Закон № 417 встановлює чіткий обов’язок з передачі такої документації і не дозволяє його уникнення навіть з поважних причин (знищення чи втрата документації). А отже, попередній власник або замовник будівництва за власний кошт має відновити втрачені документи.
Щодо передання документації будинку, де створюється об’єднання співвласників багатоквартирного будинку3, то законодавець навіть встановив чіткі строки для виконання таких дій. Так, згідно зі змінами до ст. 6 Закону України від 29.11.01 р. № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»4 колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк з дня державної реєстрації ОСББ забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
3 Далі за текстом — ОСББ.
4 Далі за текстом — Закон № 2866.
У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ має відновити її за власний рахунок.
Форми управління
Згідно зі ст. 9 Закону № 417 формами управління багатоквартирним будинком є:
| 1 | управління багатоквартирним будинком його співвласниками |
| 2 | управління багатоквартирним будинком управителем |
| 3 | управління багатоквартирним будинком ОСББ |
При цьому управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, якщо останні не прийняли рішення про іншу форму управління (ст. 9 Закону № 417). Прийняття такого рішення відбувається на загальних зборах співвласників.
Якщо у багатоквартирному будинку вже створено ОСББ, то прийняття ними рішень відбувається відповідно до процедури, яка прописана у Законі № 2866.
Перелік повноважень зборів співвласників наведений у ст. 10 Закону № 417, який не є вичерпним, а отже, збори можуть прийняти і інші рішення щодо управління багатоквартирним будинком. Рішення співвласників оформлюється протоколом, форма якого затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. Проект протоколу вже розробляється Мінрегіоном, у разі невідповідності протоколу формі (якої поки ще немає) він буде вважатися недійсним. Що зараз робити загальним зборам, яким чином оформлювати свої рішення протокольно, Закон № 417 та підзаконні нормативно-правові акти відповіді не дають, тому наразі форма протоколу залишається довільною, а після затвердження типової форми необхідно буде здійснити перевірку відповідності вже оформлених протоколів і нові протоколи оформлювати відповідно до вимог чинного законодавства. Переробляти протоколи не вимагається, адже закон не має зворотньої дії у часі, а самі дії із перероблення документів можуть містити ознаки кримінального правопорушення.
Про управителя
Стаття 11 Закону № 417 регулює управління багатоквартирним будинком управителем. Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Управителем є фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарського-побутових потреб.
Підставою здійснення управління багатоквартирним будинком управителем є договір про надання послуг з управління, умови якого мають відповідати умовам типового договору, затвердженого КМУ. Важливим моментом є той факт, що ціна за вказаним договором встановлюється його сторонами і не визначається на центральному рівні, бо вона є вільною.
Фактично управитель здійснює не управління багатоквартирним будинком, а надає послугу з управління ним.
Доцільно зауважити, що Закон України від 24.06.04 р. № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги»5 серед інших житлово-комунальних послуг називає і послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
5 Далі за текстом — Закон № 1875.
Ціна за даний вид житлово-комунальної послуги є регульованою, а договір укладається з кожним споживачем за формою, затвердженою постановою КМУ від 20.05.09 р. № 529 (ср. ). Серед житлово-комунальних послуг, визначених Законом № 1875, окремої послуги «управління багатоквартирним будинком» немає.
Фактично поняття законів № 417 та № 1875 є дуже схожими, у зв’язку із чим можуть бути ототожненими, що буде неправильним. Дані послуги є різними, мають різну природу та характер їх запровадження та реалізації. Можливо, в майбутньому будуть внесені відповідні зміни до законів з метою уникнення плутанини.
«Управління багатоквартирним будинком» є поняттям ширшим, ніж «управління багатоквартирним будинком управителем». Тому співвласники можуть реалізовувати інші права щодо управління багатоквартирним будинком (визначення виконавців послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; виконавців послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків; встановлення порядку користування спільним майном).
Закон № 417 повністю перекладає ініціативу на власників приміщень у багатоквартирному будинку, надає загальним зборам широких повноважень і не нав’язує їм форми управління. Однак якщо загальні збори не визначаться до 01.07.16 р. із формою управління, послуги з утримання такого будинку буде надавати суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності Законом № 417 (ст. 4 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону). Такий управитель буде призначатися на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком — строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
