1 Далі за текстом — Порядок.
Відповідно до п. 5 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 14.05.15 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»2 співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, мали річний термін для прийняття рішення про обрання форми управління багатоквартирним будинком (до 01.07.16 р.).
2 Далі за текстом — Закон № 417.
У разі якщо протягом вказаного строку співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу — суб’єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.
Таким чином, на сьогоднішній момент виконавчий орган місцевої ради має з’ясувати:
| 1 | чи існують на території його діяльності багатоквартирні будинки, в яких не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку? |
| 2 | чи обрали співвласники багатоквартирних будинків на загальних зборах форму управління? |
| 3 | чи є потреба у проведенні конкурсу? |
Якщо на перше питання відповідь позитивна, а на друге негативна, орган місцевого самоврядування має провести конкурс на обрання управителя для багатоквартирного будинку (групи будинків). Організатором конкурсу у такому випадку буде виконавчий орган місцевої ради, на території якої розташовані багатоквартирні будинки, або інший орган — суб’єкт владних повноважень, якому делеговано функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання, ефективної експлуатації та необхідного рівня і якості послуг.
Підготовка конкурсу
Організатор конкурсу складає перелік будинків, в яких не створено об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, та оголошує щодо них конкурс з призначення управителя. Із складеного переліку організатор конкурсу визначає об’єкт конкурсу — багатоквартирний будинок (група будинків), щодо якого оголошено конкурс з призначення управителя. Для проведення конкурсу організатор конкурсу створює конкурсну комісію, склад якої та положення про яку затверджуються організатором конкурсу. Головою конкурсної комісії призначається представник організатора конкурсу. До складу конкурсної комісії за рішенням організатора конкурсу можуть входити представники профільних громадських об’єднань у сфері житлово-комунального господарства та органів самоорганізації населення (за згодою). До складу конкурсної комісії не можуть входити учасники конкурсу, представники учасників конкурсу, члени сім’ї та близькі особи учасників конкурсу, члени сім’ї та близькі особи посадових осіб та власників корпоративних прав учасників — юридичних осіб. Для проведення конкурсу конкурсна комісія готує конкурсну документацію, яка затверджується його організатором.
Конкурсна документація повинна містити:
| 1 | найменування, місцезнаходження організатора конкурсу |
| 2 | прізвище, посаду та номери контактних телефонів осіб, уповноважених здійснювати зв’язок з учасниками конкурсу |
| 3 | примірний перелік складових послуги з управління багатоквартирним будинком |
| 4 | вимоги щодо якості надання послуги (перелік робіт та періодичність їх надання) з посиланням на стандарти, нормативи, норми та правила |
| 5 | найменування об’єкта конкурсу чи перелік об’єктів конкурсу |
| 6 | технічну характеристику кожного об’єкта конкурсу |
| 7 | критерії оцінки конкурсних пропозицій |
| 8 | вимоги до конкурсних пропозицій та перелік документів, оригінали або копії яких подаються учасниками конкурсу для їх оцінювання |
| 9 | порядок надання роз’яснень щодо змісту конкурсної документації |
| 10 | дату огляду об’єктів конкурсу та доступу до них |
| 11 | інформацію про: наявність та загальний обсяг заборгованості співвласників за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; невиконані зобов’язання щодо проведення перерахунку розміру плати за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у разі перерви в їх наданні, ненадання або надання не в повному обсязі |
| 12 | способи, місце та кінцевий строк подання конкурсних пропозицій |
| 13 | місце, дату та час розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями |
Критеріями оцінки конкурсних пропозицій є:
| 1 | ціна послуги, що включає, зокрема, витрати на утримання і проведення ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку та його прибудинкової території, винагороду управителю з розрахунку на 1 м кв. загальної площі об’єкта конкурсу |
| 2 | рівень забезпеченості учасника конкурсу матеріально-технічною базою |
| 3 | наявність персоналу, що відповідає кваліфікаційним вимогам до професій працівників та має необхідні знання і досвід (з урахуванням договорів щодо залучення співвиконавців) |
| 4 | фінансова спроможність учасника конкурсу |
| 5 | наявність досвіду роботи з надання послуг у сфері житлово-комунального господарства |
На офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування розміщується оголошення про проведення конкурсу, а також про способи і місце отримання конкурсної документації, розмір плати за участь у конкурсі (у разі її визначення організатором конкурсу) (п. 4 розділу ІІ Порядку). Також організатор має опублікувати інформаційне повідомлення про проведення конкурсу в засобах масової інформації. Кінцевий строк подання конкурсних пропозицій не може бути менше тридцяти календарних днів з дати опублікування в друкованому засобі масової інформації інформаційного повідомлення про проведення конкурсу.
Важливо
Організатор конкурсу може встановити плату за участь у конкурсі, яка не повинна перевищувати 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний об’єкт конкурсу.
Плата за участь у конкурсі вноситься одноразово учасниками конкурсу на рахунок його організатора, використовується для покриття витрат, пов’язаних з підготовкою та проведенням конкурсу, та учасникам не повертається (п. 6 розділу ІІ Порядку). Конкурсна документація надається особисто або надсилається поштою організатором конкурсу його учаснику протягом 3 робочих днів після надходження від учасника заяви про участь у конкурсі, у якій зазначається спосіб надання конкурсної документації. Учасник конкурсу має право не пізніше ніж за десять календарних днів до закінчення строку подання конкурсних пропозицій письмово звернутися за роз’ясненнями щодо змісту конкурсної документації до організатора конкурсу, який зобов’язаний надіслати йому протягом 3 робочих днів з дня отримання звернення письмову відповідь, яку може оприлюднити на своєму офіційному веб-сайті. При проведенні організатором конкурсу зборів його учасників з метою надання роз’яснень щодо змісту конкурсної документації ведеться протокол, який надсилається протягом трьох робочих днів усім учасникам конкурсу.
Згідно з п. 10 розділу ІІ Порядку організатор конкурсу у визначений ним день та час організовує огляд учасниками конкурсу об’єктів конкурсу та забезпечує фізичний доступ до них.
Заява та конкурсна пропозиція
Відповідно до п. 1 розділу ІІІ Порядку для участі у конкурсі учасники подають заяву, у якій зазначають:
| фізичні особи — підприємці | прізвище, ім’я, по батькові, реєстраційний номер облікової картки платника податків, серію та номер паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті про право здійснювати платежі за серією та номером паспорта) |
| юридичні особи | повне найменування, код за ЄДРПОУ |
Конкурсна пропозиція подається щодо кожного об’єкта окремо.
У разі якщо об’єктом конкурсу визначено групу будинків, розрахунок ціни учасник конкурсу подає у складі конкурсної пропозиції на кожний багатоквартирний будинок, що входить до об’єкта конкурсу, окремо. Конкурсна пропозиція подається особисто або через уповноважену належним чином особу чи надсилається поштою конкурсній комісії у запечатаному конверті, на якому зазначаються повне найменування і місцезнаходження організатора та найменування (прізвище, ім’я, по батькові) учасника конкурсу, дата та час проведення конкурсу, контактні номери телефонів учасника конкурсу. Конкурсна пропозиція пронумеровується, прошивається, підписується уповноваженою особою учасника конкурсу та скріплюється печаткою (за наявності) із зазначенням кількості сторінок. Учасники конкурсу мають право, крім передбачених конкурсною документацією, подавати у складі конкурсної пропозиції також інші документи, що підтверджують досвід роботи з надання послуг у сфері житлово-комунального господарства, рівень кваліфікації, знання та досвід персоналу (нагороди, дипломи, свідоцтва, сертифікати, рекомендації тощо). Конкурсні пропозиції реєструються конкурсною комісією в окремому журналі обліку конкурсних пропозицій за формою згідно з додатком 3 до Порядку. На запит учасника конкурсу конкурсна комісія протягом одного робочого дня з дня надходження запиту підтверджує надходження його конкурсної пропозиції із зазначенням дати та часу.
Розгляд заяв та оцінка пропозицій
У встановлений в оголошенні строк конкурсна комісія приймає від учасників конкурсу заяви та конкурсні пропозиції. Конкурсні пропозиції, отримані після закінчення строку їх подання, не розкриваються і повертаються учасникам конкурсу, які їх подали (п. 3 розділу ІІІ Порядку). Учасник конкурсу має право відкликати власну конкурсну пропозицію або внести до неї зміни (доповнення) до закінчення строку подання конкурсних пропозицій. Відомості, зазначені у заяві учасника конкурсу, перевіряє організатор конкурсу після їх надходження, у тому числі шляхом безоплатного отримання відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань в електронній формі через портал електронних сервісів. Витяги з ЄДРПОУ організатором конкурсу долучаються до конкурсних пропозицій учасників конкурсу. У разі якщо учасником конкурсу у заяві зазначено недостовірну інформацію чи її виявлено під час перевірки відомостей, зазначених у заяві, заява учасника конкурсу відхиляється, про що організатор конкурсу повідомляє його у триденний строк. Розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями здійснюється на наступний день після закінчення строку їх подання на засіданні конкурсної комісії у час та в місці, що зазначені в оголошенні про проведення конкурсу, в присутності учасників конкурсу, що подали конкурсні пропозиції, або уповноважених ними осіб. Відсутність учасника конкурсу або його уповноваженого представника під час процедури розкриття конкурсних пропозицій не є підставою для відмови в розкритті чи розгляді або для відхилення його конкурсної пропозиції. Під час розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями конкурсна комісія перевіряє наявність чи відсутність усіх необхідних документів, передбачених конкурсною документацією, а також оголошує найменування (прізвище, ім’я, по батькові) та місцезнаходження кожного учасника конкурсу, ціну пропозиції щодо кожного багатоквартирного будинку, що входить до об’єкта конкурсу.
Усі відомості щодо розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями вносяться до протоколу засідання конкурсної комісії (п. 3 розділу ІV Порядку).
Під час розгляду конкурсних пропозицій конкурсна комісія має право звернутися до учасників конкурсу за роз’ясненнями їх пропозицій.
Відповідно п. 5 розділу ІV Порядку за результатами розгляду конкурсних пропозицій конкурсна комісія відхиляє їх за наявності таких підстав:
| 1 | конкурсна пропозиція не відповідає конкурсній документації |
| 2 | прийнято рішення про припинення юридичної особи — учасника конкурсу, підприємницької діяльності фізичної особи — підприємця — учасника конкурсу або порушено провадження у справі про банкрутство учасника конкурсу |
| 3 | встановлено факт подання учасником конкурсу недостовірної інформації, що впливає на прийняття рішення |
| 4 | учасником конкурсу порушено порядок подання пропозиції |
Конкурсні пропозиції, які не було відхилено, оцінюються конкурсною комісією окремо щодо кожного об’єкта конкурсу. Оцінювання конкурсних пропозицій здійснюється за бальною системою, що визначається організатором конкурсу. При цьому максимальна сума балів дорівнює 100 балам. Основним критерієм під час оцінювання є найнижча ціна послуги, що становить 50 балів. У разі якщо об’єкт конкурсу складається із групи будинків, оцінювання конкурсних пропозицій за критерієм «ціна послуги» здійснюється шляхом додавання балів, визначених окремо за кожним багатоквартирним будинком. При цьому максимальна кількість балів під час оцінювання за кожним будинком не повинна перевищувати 50 балів.
Конкурс може бути визнаний таким, що не відбувся, в частині одного або декількох об’єктів конкурсу у разі:
| 1 | відсутності конкурсних пропозицій |
| 2 | відхилення всіх конкурсних пропозицій |
У разі прийняття конкурсною комісією рішення про визнання конкурсу таким, що не відбувся, його організатор протягом 3 робочих днів з дня його прийняття письмово повідомляє про це всіх учасників конкурсу, що подали конкурсні пропозиції, оприлюднює таке рішення на своєму офіційному веб-сайті та протягом 10 календарних днів розміщує на офіційному веб-сайті місцевої ради оголошення про проведення конкурсу повторно і публікує в засобах масової інформації відповідне інформаційне повідомлення. Усі рішення конкурсної комісії приймаються на засіданні у присутності не менш як половини її складу відкритим голосуванням простою більшістю голосів. У разі рівного розподілу голосів вирішальним є голос голови конкурсної комісії. Рішення конкурсної комісії оформлюється протоколом, який підписується усіма членами комісії, що брали участь у голосуванні.
Результати конкурсу
Переможцем конкурсу визначається його учасник, що набрав максимальну кількість балів щодо об’єкта конкурсу (п. 1 розділу V Порядку). Рішення про результати проведення конкурсу приймається конкурсною комісією не пізніше десяти календарних днів з моменту розкриття конвертів з конкурсними пропозиціями. Переможець конкурсу за кожним об’єктом конкурсу оголошується на засіданні конкурсної комісії, на яке запрошуються всі учасники конкурсу або уповноважені ними особи.
У разі якщо у конкурсі взяв участь тільки один учасник і його пропозиція не була відхилена, він оголошується переможцем конкурсу (п. 4 розділу V Порядку).
Підписаний протокол засідання конкурсної комісії є підставою для прийняття виконавчим органом місцевої ради протягом 5 календарних днів з моменту його підписання рішення про призначення управителя.
Протягом 5 календарних днів з дня прийняття виконавчим органом місцевої ради рішення про призначення управителя з переможцем конкурсу укладається договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Договір про надання послуги за кожним багатоквартирним будинком, що входив в об’єкт конкурсу, строком на один рік від імені співвласників багатоквартирного будинку підписує уповноважена особа виконавчого органу місцевої ради, за рішенням якого призначається управитель. Інформація про управителя, з яким укладено договір про надання послуги, доводиться до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під’їздах будинків та біля них, відповідного оголошення. Оголошення має містити інформацію про повне найменування (прізвище, ім’я, по батькові) управителя, його контактні телефони, номер та дату укладання договору, ціну послуги.
У разі відмови переможця конкурсу від підписання договору про надання послуги або неукладення договору з його вини у визначений строк конкурсна комісія може визначити переможцем учасника, що набрав максимальне число балів за оцінюванням з числа інших поданих конкурсних пропозицій, або оголосити повторний конкурс.
Управління будинком
06.07.16 р. п. 5 ст. 13 Закону № 417 на підставі Закону України від 14.06.16 р. № 1413-VIII «Про внесення зміни до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» викладено у новій редакції, якою визначено наступне.
У період від оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку до моменту визначення переможців конкурсу і укладення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці таких послуг, які надавали відповідні послуги до початку проведення конкурсу.
Після укладення договору з управителем, обраним на підставі конкурсного відбору, функції з управління багатоквартирним будинком переходять до переможця конкурсу. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу. Строк дії договору з управителем, обраним на підставі конкурсу, складає один рік.
Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком або обрання іншого управителя виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій має здійснити остаточне нарахування плати за послуги відповідно до фактичних нарахувань та обсягів наданих послуг.
Співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до дня набрання чинності цим Законом здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення в багатоквартирному будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.
