Проблемні питання приватизації землі та способи їх вирішення (частина 2)

¹ Див. «Місцеве самоврядування» № 11 за листопад 2016 р., с. 8.

Запитання 5

Чи має право місцева рада затверджувати документацію із землеустрою в разі безпідставної відмови землевласника чи землекористувача у підписанні акта погодження меж, а також в разі його відсутності, коли місце перебування його невідоме? Чи є прийнятним вирішення питання безпідставної відмови від підписання акта погодження меж земельної ділянки шляхом звернення до суду для отримання рішення про приватизацію земельної ділянки без погодження меж із суміжними землевласниками або землекористувачами? Чи залишатися набувачу права на земельну ділянку «заручником» забаганок або витівок сусідів, які не погоджують межу, і чекати з «моря погоди»?

Відповідь

Дійсно, доволі часто виникають ситуації, коли сусід відмовляється від підписання акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або в акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання або взагалі відсутня будь-яка інформація про суміжного землекористувача чи він взагалі відсутній. В таких випадках доцільно дотримуватися процедури, викладеної у відповіді на запитання 4.

Також непоодинокими є випадки, коли сусід є «умовним» власником або землекористувачем суміжної земельної ділянки, до якого власне й звертається набувач права або за його дорученням розробник документації із землеустрою з метою погодження меж земельної ділянки, право на яку набуває замовник документації. Чому «умовним»?

Загальновідомо, що власник або користувач суміжної ділянки повинен мати документ, який посвідчує саме його право власності або право користування земельною ділянкою.

З урахуванням положень ст. 27 Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до документів, які на сьогодні посвідчують права власності або права користування на земельну ділянку, слід віднести документи, на підставі яких власне здійснюється державна реєстрація права власності та інших речових прав, а саме:

— укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

— свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

— свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

— виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

— державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

— рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

— ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

— рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

— інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (наприклад, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, які видавалися з 01.01.13 р. колишньою Реєстраційною службою територіальних органів Міністерства юстиції).

Тож на практиці власника будинку, який розташований на суміжній земельній ділянці, навіть за відсутності у нього документів, що посвідчують право власності або право користування на земельну ділянку, зазначають в актах погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або в актах прийомки-передачі межових знаків на зберігання як суміжного землевласника або землекористувача.

Саме на цей факт місцева рада може звернути увагу, якщо такий «власник» («користувач») земельної ділянки відмовляється погоджувати межу та відповідно підписувати акт погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами або в акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання, а набувач права (зацікавлена особа) звернувся до ради із клопотанням про затвердження документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу сформованої за такою документацією земельної ділянки йому у власність, наприклад, для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

У будь-якому разі рада як представницький орган місцевого самоврядування, вирішуючи питання затвердження технічної документації та передачу земельної ділянки у власність, має право розглянути всі питання, які стосуються, зокрема:

— стосовно оформлення самої документації із землеустрою та відповідності її вимогам ст. 55 Закону України від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»² щодо обґрунтованості відмови суміжного землевласника (землекористувача) від погодження меж;

² Далі за текстом — Закон № 858.

— щодо наявності у такого сусіда права власності або права користування, яке документально підтверджене або ж не має свого підтвердження;

— чи зареєстрована земельна ділянка в Державному земельному кадастрі, коли, чи є актуальною надана заявником інформація;

— чи знаходиться ділянка в користуванні заявника (набувача права) і чим це підтверджується.

Крім того, профільна постійна комісія ради або сама рада має право запрошувати набувача права та «впертого» сусіда на засідання постійної комісії ради та за необхідності на пленарне засідання ради. У будь-якому разі депутати місцевої ради до прийняття рішення про передачу земельної ділянки мають право пересвідчитися всіма можливими способами, що права та законні інтереси сусіднього землевласника або землекористувача не порушені, навіть якщо його підпис відсутній в акті погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та/або в акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання.

Існує й судова практика вирішення такого роду спорів, коли зацікавлена особа, в нашому випадку — набувач права на земельну ділянку, звертається до суду (цивільне судочинство) з позовом до суміжного землевласника чи землекористувача про зобов’язання погодити межі певної земельної ділянки. В умовах недосконалого земельного законодавства у такому нібито побутовому питанні, як погодження меж із суміжними землевласниками або землекористувачами, слід погодитися з позицією д. ю. н. А. М. Мірошниченка, який вважає, що погодження меж є допоміжною стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов’язкових технічних помилок. Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо ж він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки, по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а з мотивів такої відмови. Тому слід вважати правильною практику тих судів, які вважали, що рішення про приватизацію земельної ділянки буде законним і у разі відсутності підпису про погодження меж когось із суміжних землевласників чи землекористувачів.

Отже, місцева рада при прийнятті рішення про передачу безоплатно у власність земельної ділянки повинна керуватися ч. 3 ст. 24 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні», згідно з якою органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в АР Крим — також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів АР Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Запитання 6

Яким чином погодження меж має відбуватися зі сторони міської ради, адже в будь-якому випадку одна сторона земельної ділянки межує із землями комунальної власності?

Відповідь

При погодженні меж земельної ділянки виникають також питання погодження місцевою радою меж земельної ділянки, яка межує із землями комунальної власності. Місцева рада як представницький орган територіальної громади реалізує її повноваження як власника земель комунальної власності. Запитання про те, хто саме від імені ради погоджує межі земельної ділянки, яка межує із землями комунальної власності, знаходиться виключно в компетенції самої ради. Уповноваженою посадовою особою на підписання акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами та /або в акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання може бути сам сільський, селищний, міський голова або секретар ради чи її землевпорядник. Сам механізм такого погодження на рівні здебільшого неврегульований. Чи може ці питання врегулювати у разі потреби місцева рада? Так, може шляхом прийняття відповідного рішення.

Запитання 7

Який повинен бути алгоритм для присвоєння кадастрового номера земельній ділянці?

Відповідь

Власне у першій частині статті ми звертали увагу, що присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюється у процедурі надання адміністративної послуги — «Державна реєстрація земельної ділянки». Підставою для здійснення державної реєстрації земельної ділянки є власне розроблена на замовлення набувача права технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), якщо мова йде про земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, право власності на який зареєстроване в установленому законом порядку.

Послідовність дій з присвоєння кадастрового номера земельній ділянці у цьому випадку має такий вигляд:

Ось власне й весь алгоритм. Як бачимо, нічого складного. Більш детально кожний із етапів процедури присвоєння кадастрового номера земельній ділянці описаний при відповіді на запитання 1 — 4 в першій частині статті.

Запитання 8

Що потім робити новому власнику житлового будинку? Чи треба йому розробляти нову технічну документацію і на підставі чого? Чи треба для прийняття рішення місцевої ради про передачу у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд вносити інформацію про нового власника жилого будинку до ДЗК та отримувати витяг з нього?

Відповідь

Отримавши витяг з ДЗК та підготувавши інші документи щодо житлового будинку, який власне є предметом правочину, власник житлового будинку (він же — замовник документації із землеустрою) вчиняє відповідний правочин (договір купівлі-продажу, дарування тощо).

А вже новий власник житлового будинку має два варіанти дій:

1) завершити процедуру приватизації земельної ділянки, розпочату попереднім власником житлового будинку, та отримати у власність земельну ділянку;

2) нічого не робити, оскільки приватизація земельної ділянки є правом громадянина України, а не обов’язком.

Звісно, нас цікавить перший варіант. Новий власник житлового будинку, який все ж має бажання отримати безоплатно у власність земельну ділянку, що була сформована попереднім власником житлового будинку та якій вже присвоєно кадастровий номер, звертається до місцевої ради із заявою (клопотанням) про передачу йому у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) і додає технічну документацію на земельну ділянку, розроблену попереднім власником житлового будинку. Ось тут нібито в простій ситуації і виникають запитання у місцевої ради.

Чи треба розробляти нову технічну документацію на нового власника житлового будинку і на підставі чого? Звісно, дозвіл або згода ради не потрібні. А от необхідність розроблення нової технічної документації на земельну ділянку — під питанням. Для чого це робити, якщо ділянка вже була сформована з моменту присвоєння їй кадастрового номера? Адже відповідно до ч. 1 ст. 79¹ Земельного кодексу України³ формування земельної ділянки й полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

³ Далі за текстом — ЗК.

Слід звернути увагу, що ч. 1 та 2 ст. 118 ЗК є застарілими та взагалі не передбачають затвердження будь-якої технічної документації із землеустрою. Так, відповідно до ч. 2 вказаної статті рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

В той же час відповідно до ч. 14 ст. 186 ЗК технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) погодженню не підлягає і затверджується:

— Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього Кодексу, у разі, якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності;

— власником земельної ділянки у разі, якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності.

Тому склалася така практика, коли місцеві ради задовольняють заяви (клопотання) громадян — власників житлових будинків, якщо технічна документація, яка підлягає затвердженню, розроблена все ж на ім’я нового власника житлового будинку. Додатково посадові особи ради пропонують заявнику надати також «свіжий» витяг з ДЗК. Для отримання такого витягу «нова» технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) державному кадастровому реєстратору не подається, оскільки в цьому разі державна реєстрація земельної ділянки повторно не здійснюється.

Звісно, можна поставити під сумнів правомірність таких дій посадових осіб органів місцевого самоврядування, але у будь-якому разі вказане питання потребує свого законодавчого врегулювання шляхом внесення перш за все змін до ст. 118 ЗК, яка, на відміну від ч. 9 та 10 ст. 55 Закону № 858, є спеціальною правовою нормою, що встановлює порядок (процедуру) приватизації громадянами України земельних ділянок. При цьому цілком слушним було б використання законодавцем за аналогією правової конструкції ч. 1 ст. 123 ЗК, відповідно до якої надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою. Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

Запитання 9

На території сільської ради розташований житловий будинок (одна адреса, але будинок на 2 виходи, 2 власники). Власники бажають приватизувати земельні ділянки (кожен свою), але у відділі земельних ресурсів власникам говорять, що, якщо адреса одна — оформити дві земельні ділянки неможливо, і радять людям звернутися до сільської ради для того, щоб рада надала окремі адреси, наприклад, «а» і «б» під одним номером. Чи справді неможливо за умов однієї адреси приватизувати дві ділянки? Який вихід із цієї ситуації?

Відповідь

В описаній ситуації слід мати на увазі, що відповідно до ст. 86 ЗК земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Згідно із ст. 87 ЗК право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

Відповідно до ст. 89 ЗК земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам, якщо інше не встановлено законом.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом (ч. 5 ст. 89 ЗК).

Таким чином, приватизація земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок (одна адреса, але будинок на 2 виходи, 2 власники), можлива лише разом двома співвласниками будинку у спільну сумісну власність.

Але ж як бути, коли один із співвласників житлового будинку не має бажання приватизовувати земельну ділянку у такий спосіб, не бажає (наприклад, через неприязні стосунки із сусідом — співвласником будинку) або не має змоги брати участь у витратах на виготовлення документації із землеустрою, або коли один із співвласників будинку вже використав своє право на приватизацію за цим цільовим призначенням, або коли два співвласники будинку хочуть приватизувати кожен собі окремі земельні ділянки.

В такому випадку як вихід із ситуації місцеві ради або їх виконавчі комітети присвоюють окрему адресу домоволодінню одному із співвласників. Така інформація вноситься в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. А далі кожний із власників житлового будинку без згоди або дозволу ради замовляє технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і вчиняє дії, висвітлені у відповідях на запитання 1— 4 першої частини статті та запитання 7 другої частини статті.

Але ж виникає запитання: а чи припиняється у такий спосіб право спільної часткової власності на житловий будинок та чи відповідає взагалі такий механізм вимогам законодавства? Вважаю, що ні. Такий невтішний висновок ґрунтується на наступному.

Так, відповідно до ст. 355 Цивільного кодексу України⁴ власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожної з них у праві власності є спільною частковою власністю. Згідно зі ст. 357 ЦК частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.

⁴ Далі за текстом — ЦК.

Відповідно до ст. 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ст. 367 ЦК майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється. Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Вказані норми ЦК знаходять свою практичну реалізацію в положеннях п. 54 — 56 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127 (в редакції постанови КМУ від 23.08.16 р. № 553 (зі змінами))⁵.

⁵ Далі за текстом — Порядок.

Дійсно, відповідно до п. 54 Порядку державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об’єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об’єктів, або об’єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об’єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об’єкта цивільних правовідносин.

Для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу або об’єднання, подаються:

— документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його поділу або об’єднання (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

— документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (крім випадків, коли об’єкт нерухомого майна створюється шляхом поділу або об’єднання без проведення будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення);

— технічний паспорт на новостворений об’єкт нерухомого майна;

— документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків поділу або об’єднання таких об’єктів нерухомого майна, як квартира, житлове або нежитлове приміщення тощо).

Згідно з п. 55 Порядку для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності, крім документів, передбачених п. 54 Порядку, також подається письмова згода всіх співвласників на проведення поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності.

У разі, коли в результаті поділу або об’єднання майна, що перебуває у спільній власності, змінюється розмір часток у такому праві спільної власності, також подається письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на таке майно.

При цьому право спільної власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об’єднання майна, не припиняється.

Відповідно до п. 56 Порядку для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються:

1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду;

2) документи, передбачені п. 54 Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.

Отже, лише після припинення права спільної часткової власності на нерухоме майно через виділення частки або поділу спільного майна з дотриманням вимог наведених вище норм ЦК та Порядку власник новоутвореного самостійного об’єкта нерухомого майна — житлового будинку має право на приватизацію земельної ділянки (окремо від іншого, тепер вже колишнього, співвласника житлового будинку) в порядку, визначеному ст. 116, 118 і 121 ЗК.