1 Далі за текстом — ОМС.
«Орендна пам’ятка» для бюджетників
На щастя, у приписах чинного законодавства немає жодної прямої вимоги щодо заборони бюджетникам орендувати майно у приватних фірм чи фізичних осіб, включаючи тих, що перебувають на спрощеній системі оподаткування. Тобто, ОМС можуть орендувати майно будь-якої форми власності. Нічого кримінального у цьому немає. Головне, щоб у кошторисі були закладені відповідні кошти, а оренда дійсно була необхідною.
Якщо ви вирішили орендувати, враховуйте, що при перевірках оренда майна — це буде одне з перших питань, якому контролюючі органи приділять особливу увагу. Зокрема, вони будуть перевіряти цільове та раціональне використання бюджетних коштів, строк дії оренди, істотні умови договору оренди, своєчасність внесення орендної плати тощо.
Отже, якщо ви вирішили орендувати, наприклад, рухоме або нерухоме майно у небюджетників, треба враховувати, що:
| 1 | орендні відносини регулюють гл. 58 Цивільного кодексу України2 та параграф 5 «Оренда майна та лізинг» гл. 30 розд. 6 Господарського кодексу України3 |
| 2 | повинні бути об’єктивні підстави для оренди «приватного» майна бюджетною установою (наприклад, лише у випадках потреби, зокрема, коли на території відповідної ради немає вільних приміщень, які належать до державної або комунальної власності або у разі, коли вони не відповідають меті оренди (наприклад замалі чи завеликі), або якщо установа не може придбати основний засіб, наприклад, легковий автомобіль для службових поїздок й таке інше) |
| Примітка. Чинне законодавство не забороняє бюджетним установам орендувати в разі потреби транспортні засоби чи приміщення або інше майно на підставі укладених договорів оренди з їх власниками. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. | |
| 3 | розмір річної орендної плати за «приватне» майно не може становити 1 гривню у порівнянні із майном, що перебуває у державній та комунальній власності. Розрахунок орендної плати буде здійснюватись відповідно до вимог чинного законодавства з огляду на об’єкт оренди (рухоме чи нерухоме тощо) |
| Примітка. Не треба плутати оренду комунального та державного майна із орендою «приватного» майна та орендою майна інших форм власності у юридичних осіб чи суб’єктів малого підприємництва. Річна орендна плата у розмірі 1 грн. стосується виключно оренди нерухомого майна державної форми власності. Підставою є п. 10 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 7864. У випадку оренди нерухомого комунального майна керуватись необхідно затвердженою відповідним ОМС методикою розрахунку орендної плати за комунальне майно та пропорції її розподілу з урахуванням вимог Методики № 786. Тобто орендна плата за нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності, також може становити 1 грн. на рік. Якщо мова йде про оренду рухомого майна, окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній власності, то керуватись треба п. 7 Методики № 786. Ним визначено, що розмір річної орендної плати встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 % вартості орендованого майна за результатами незалежної оцінки, а у разі, коли орендарем є суб’єкт малого підприємництва, — не менш як 7 % вартості орендованого майна за результатами такої оцінки. Методика розрахунку орендної плати рухомого майна, що перебуває в комунальній власності, визначається ОМС на тих самих методологічних засадах, що і для об’єктів, що перебувають у державній власності. У випадку оренди майна інших форм власності можна керуватись положеннями Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»5, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Тобто коли майно не належить до державного або комунального майна, розмір орендної плати визначають за згодою сторін, на підставі обґрунтованого розрахунку орендодавця. Іншими словами, розрахувати розмір орендної плати повинен саме орендодавець виходячи з власних витрат на утримання майна, яке планує здати в оренду. | |
| 4 | для здійснення видатків за орендоване майно та його утримання бюджетна установа повинна мати затверджені асигнування за відповідним КЕКВ |
| Примітка. Тобто якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання. | |
| 5 | договір оренди треба складати з урахуванням вимог чинного законодавства щодо такого майна (якщо такі вимоги передбачені), яке має намір орендувати бюджетна установа |
| 6 | договір оренди складається у письмовому вигляді та підписується після досягнення згоди між орендарем та орендодавцем за усіма пунктами договору, а не лише за істотними умовами договору оренди |
| Примітка. Істотні умови договору оренди містить ст. 284 ГК. До них відносять: — об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); — строк, на який укладається договір оренди; — орендна плата з урахуванням її індексації; — порядок використання амортизаційних відрахувань; — відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Зауважимо: оцінка об’єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об’єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою КМУ. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Строки внесення орендної плати визначаються безпосередньо в договорі оренди. | |
2 Далі за текстом — ЦК.
3 Далі за текстом — ГК.
4 Далі за текстом — Методика № 786.
5 Далі за текстом — Закон № 2269.
Окремо звернемо увагу на документування орендних операцій.
З цього приводу рекомендуємо скористатись листом Мінфіну від 30.05.16 р. № 31-11410-09-10/15182 «Щодо первинних документів при виконанні договору оренди».
Компетентний орган наголосив про наступне:
| 1 | правовідносини щодо нарахування та сплати орендної плати регулюються договором про оренду з урахуванням норм ЦК та ГК. Проте для підтвердження господарської операції з надання та отримання послуг з оренди майна протягом звітного періоду договору про оренду недостатньо, тому необхідне складання окремого первинного документа |
| 2 | для здійснення орендних платежів, як правило, складається Акт виконаних робіт (послуг), який є підставою для розрахунків, порядок яких визначається договором про оренду, та підписується посадовими особами орендодавця та орендаря |
| 3 | якщо умовами договору про оренду встановлено окремий первинний документ, який є підтвердженням для розрахунків з надання послуг (оренди майна), то складається первинний документ, визначений таким договором |
| 4 | первинний документ про передачу майна в оренду складається після укладання відповідної угоди при фактичній передачі об’єкта оренди від орендодавця до орендаря |
| 5 | якщо первинний документ підтверджує факт користування об’єктом оренди орендарем протягом певного періоду, то в ньому має зазначатись вартість відповідної послуги (надання майна в оренду) протягом цього періоду. Датою складання такого первинного документа є, відповідно, дата його підписання |
| Примітка. Враховувати роз’яснення Мінфіну щодо оформлення орендних відносин треба не лише у випадку оренди «приватного», але й державного або комунального майна. | |
Оренда приміщення чи будівлі
У разі оренди приміщення чи будівлі керуватись треба ст. 793 ЦК. Відповідно до цієї норми договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) укладається в письмовій формі. Якщо такий договір укладається на 3 роки та більше, він в обов’язковому порядку підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК) і державній реєстрації (ст. 794 ЦК).
Враховуйте: згідно зі ст. 795 ЦК передача будівлі або приміщення в оренду оформляється актом приймання-передачі, який підписують представники сторін договору. Від дати підписання і обчислюється строк договору оренди, якщо договором не передбачено інший варіант. Повернення орендарем об’єкта оренди також оформляється актом приймання-передачі, після чого дія договору оренди припиняється.
Одночасно з передачею в оренду будівлі орендареві надається право користування земельною ділянкою, на якій таку будівлю розміщено, і ділянкою, що прилягає до будівлі, в розмірі, необхідному для цілей оренди (ст. 796 ЦК).
Плата за оренду будівлі (приміщення) складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 ЦК).
Увага! Строки внесення орендарем орендної плати обумовлюють в договорі оренди.
Тепер поговоримо про те, хто має проводити ремонтні роботи та за яких умов їх треба проводити в орендованій будівлі або приміщенні.
Обов’язково «ремонтне» питання треба прописати у договорі оренди. Чим чіткіше воно буде прописано, тим менше потім виникатиме конфліктів між орендарем і орендодавцем, а також у взаємовідносинах з контролюючими органами.
Наведемо загальний приклад «ремонтних» умов, які слід передбачити у договорі оренди:
| обов’язки орендаря: | |
| 1 | за власний рахунок здійснювати капітальний і поточний ремонти об’єкта оренди протягом усього терміну дії договору |
| 2 | не проводити перепланування, реконструкцію або добудування об’єкта оренди за відсутності на це письмової згоди орендодавця |
| права орендаря: | |
| 1 | за рахунок власних коштів поліпшувати об’єкт оренди (перепланування, реконструкція, добудування тощо), що допускається лише за письмовою згодою орендодавця |
| 2 | якщо орендар за рахунок власних коштів за згодою орендодавця здійснив поліпшення об’єкта оренди, які неможливо відокремити від об’єкта, то орендодавець зобов’язується компенсувати йому ці витрати з урахуванням нарахованого зношення (або в повному обсязі) |
| 3 | вартість поліпшень об’єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без завдання збитків об’єкту, відшкодуванню не підлягає |
| 4 | орендар несе відповідальність перед орендодавцем |
| 5 | у разі знищення або пошкодження об’єкта оренди чи погіршення його стану порівняно з тим станом, у якому він передавався орендареві, останній зобов’язаний відшкодувати орендодавцеві шкоду в повному обсязі, якщо не буде доведено, що шкоду нанесено не з його провини |
Тепер поговоримо про «комунальний» момент.
У разі оренди приміщення чи будівлі саме орендар користується комунальними послугами. Тому в договорі оренди необхідно передбачити порядок розрахунків за ними.
Вартість фактично спожитих комунальних послуг (газо- і водопостачання, опалення, електроенергія) може бути відшкодована орендарем такими варіантами:
| 1 | орендар самостійно оплачує вартість комунальних послуг |
| Примітка. Цей варіант прийнятний лише у разі, коли орендар має можливість установити окремі лічильники для обліку спожитих газу, тепла, води, електроенергії. У цьому випадку орендар зобов’язаний укласти договори з відповідними підприємствами про надання комунальних послуг. | |
| 2 | орендодавець сплачує комунальні платежі орендованого приміщення житлово-комунальним підприємствам, а орендар компенсує їхню вартість орендодавцеві |
| Примітка. Якщо ви обираєте другий варіант в договорі необхідно передбачити, що вартість комунальних послуг: — у розмірі, який покриває орендодавцеві витрати на сплату комунальних платежів за приміщення, передані в оренду, не входить до орендної плати; — сплачується орендодавцеві згідно з окремо укладеним договором про компенсацію вартості комунальних послуг на підставі рахунків, пред’явлених орендодавцем. Хоча питання компенсації комунальних послуг можуть регламентуватись й окремим розділом основного договору оренди. За основу договору про компенсацію вартості комунальних послуг можна взяти Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. Його форма затверджена наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774. Зауважимо: у випадку надання рахунків, орендодавець щомісячно має надавати їх орендарю для оплати оренди, комунальних послуг та енергоносіїв, а орендар перераховувати орендодавцю грошові кошти. У рахунках на оплату комунальних послуг та енергоносіїв вони мають бути відображені за видами — водопостачання, водовідведення, електроенергія, теплопостачання, оскільки орендарі оплачують такі витрати згідно з економічною сутністю платежу. | |
До речі, при оренді приміщення або будівлі не забувайте врахувати в договорі оренди питання пожежної безпеки. Краще визначити права та обов’язки орендаря та орендодавця щодо забезпечення пожежної безпеки та відповідальності за порушення встановлених вимог у договорі оренди. Чому?
По-перше, така вимога небезпідставна та міститься у п. 6 Загальних положень Правил пожежної безпеки в Україні6, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ від 30.12.14 р. № 1417. Вони є обов’язковими для виконання суб’єктами господарювання, органами виконавчої влади, ОМС, громадянами України, іноземцями та особами без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах.
6 Далі за текстом — Правила.
Увага! Правила визначають, що суб’єктом, відповідальним за дотримання правил пожежної безпеки у разі передачі в оренду цілісного майнового комплексу або окремих його частин, приміщень, інших об’єктів, є власник (орендодавець) або орендар. Тобто Правила не встановлюють конкретну особу, яка відповідає за виконання правил пожежної безпеки, а надають право сторонам самим вирішувати це питання. Й доцільно закріпити його у договорі оренди.
Один нюанс: щодо оренди державного та комунального майна, усе зрозуміло. Оскільки відповідно до ст. 10 Закону № 2269 обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна є однією з істотних умов договору оренди. Тобто без її виконання договір оренди вважається неукладеним.
Що стосується «приватного» майна, то такої умови чинне законодавство не висуває. Отже діяти треба по аналогії з орендою майна, що перебуває у державній та комунальній власності. Й підставою будуть саме Правила.
До речі, такої позиції дотримується й Вищий адміністративний суд України. Наприклад, в ухвалі від 29.09.11 р. у справі за № К/9991/42195/11 (ср. ) зазначається про те, що згідно з договором оренди саме орендар зобов’язується виконувати правила пожежної безпеки на орендованому об’єкті. Відтак й відповідальність за їх порушення покладена саме на нього. Суд дійшов висновку, що посилання орендаря, який виступає позивачем у справі, на те, що рішення контролюючого органу, який є відповідачем, з винесених питань повинні стосуватись саме орендодавця, є необґрунтованим.
За практикою, у випадку коли орендар орендує усю будівлю (чи майже всю), то саме на нього й доцільно покласти відповідальність за дотримання вимог пожежної безпеки. Але якщо орендується невелика площа приміщення чи взагалі його частина, можна прописати, що обов’язки по дотриманню вимог пожежної безпеки покладені на орендодавця (тобто обладнання приміщення відповідно до правил пожежної безпеки), а от виконання встановленого «протипожежного» режиму — на орендаря. Одночасно прописується й відповідальність за недотримання тих чи інших протипожежних вимог. У будь-якому випадку при вирішенні подібних питань та встановлення міри відповідальності треба керуватись вимогами Правил.
Оренда транспортних засобів
У разі оренди легкових автомобілів ОМС мають укладати договори оренди легкових автомобілів, вартість яких не перевищує граничних сум витрат, які прийняла відповідна рада.
Нагадаємо: при затвердженні граничних витрат ОМС мають враховувати вимоги постанови КМУ від 04.04.01 р. № 332 «Про граничні суми витрат на придбання автомобілів, меблів, іншого обладнання та устаткування, мобільних телефонів, комп’ютерів державними органами, а також установами та організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету».
Детально про граничні суми витрат ми писали у травневому номері газети за 2016 рік.
Якщо рада затвердила граничні суми витрат у таких самих розмірах, що передбачені постановою № 332, вона не має права орендувати автомобіль вартістю більше ніж 60 тис. грн. (для керівників інших органів виконавчої влади, бюджетних установ і організацій).
Відносини між радою та власником автомобіля треба визначати у договорі оренди транспортного засобу. Основні нюанси оренди транспортного засобу визначені параграфом 5 «Найм (оренда) транспортного засобу ЦК.
Наведемо основні:
| 1 | договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує |
| 2 | сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу |
| 3 | договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі, а якщо він укладається за участю фізичної особи — підлягає нотаріальному посвідченню |
| 4 | наймач зобов’язаний підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані |
| 5 | витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів, несе наймач |
| 6 | страхування транспортного засобу здійснюється наймодавцем |
Зауважимо: про нюанси використання службового автомобіля, який взято в оренду ОМС, ми писали у травневому номері газети за 2011 рік та у березневому номері газети за 2012 рік.
