Теми статей
Обрати теми

Земельні торги: впроваджуємо в життя (частина 2)

Брусенцова Я., юрист-аналітик ВБ «Фактор»
У попередньому номері нашого видання1 ми почали з вами опрацьовувати питання земельних торгів. На жаль, ще не всі органи місцевого самоврядування2 беруть собі на озброєння практику надання земельних ділянок в оренду шляхом проведення аукціонів. Сподіваємося, що найближчим часом ситуація зміниться на краще і все більше місцевих рад зважатимуться на такий крок. Ми ж в свою чергу обіцяємо надавати свою посильну допомогу в разі виникнення складних питань у цій сфері земельних відносин.

1 Див. «Місцеве самоврядування» № 1 за січень 2016 р., с. 9.

2 Далі за текстом — ОМС.

Слід зазначити: складностей з процедурою земельних торгів не має виникати, особливо якщо враховувати, що цей механізм цілком врегульований на законодавчому рівні (чого не було раніше). Нагадаємо, загальний алгоритм проведення аукціону був наведений у першій частині цієї статті. В цій же частині статті ми більш детально поговоримо, власне, про те, в чому вона полягає, як здійснюється, яким чином визначаються результати аукціонів тощо.

Підготовка до проведення та порядок проведення

Цей етап земельних торгів регламентований ст. 137 Земельного кодексу України3. Його проведенню передують, як правило, підготовка всіх лотів для продажу на земельних торгах, визначення виконавця земельних торгів та укладення з ним договору про їх проведення. Впровадження вказаного етапу цілком покладається на виконавця земельних торгів. Вам же як організаторам чи потенційним організаторам буде корисним ознайомитися з ним.

3 Далі за текстом — ЗК.

Отже, передбачається, що організатор земельних торгів (у нашому випадку ОМС) не пізніше 10 робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот (вони перелічені у ч. 4 ст. 136 ЗК).

Увага! Документація щодо кожного лота має бути оформлена виконавцем земельних торгів в окрему справу. Після закінчення торгів така документація передається покупцеві.

Саме з отриманих від організатора документації та матеріалів виконавець земельних торгів формує інформаційну картку на лот.

Частина 3 ст. 137 ЗК зобов’язує виконавця земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот опублікувати на офіційному веб-сайті Держгеокадастру, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення із зазначенням дати проведення торгів та переліку лотів.

Зауважте, що в оголошенні мають бути зазначені:

1

найменування організатора земельних торгів

2

місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер

3

цільове призначення, а для містобудівних потреб — також види використання

4

умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах

5

стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою

6

містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов’язаних із забудовою

7

місце і час проведення земельних торгів

8

розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати

9

номер рахунку виконавця земельних торгів, відкритого в банку, для сплати реєстраційного та гарантійного внесків

10

найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот

11

текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря)

Увага! При розміщенні оголошення на офіційному веб-сайті Держгеокадастру воно має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот. Розміщення інформації здійснюється безоплатно.

Частиною 6 ст. 137 ЗК передбачається, що земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.

Частиною 7 вказаної статті визначено перелік документів та інформації для особи, яка бажає взяти участь у земельних торгах. Їх вона має подати виконавцю земельних торгів не пізніше ніж за 3 робочі дні до аукціону. Це:

1

заява про участь у земельних торгах.

Примітка. Форма заяви затверджена наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.09.12 р. № 580 «Про затвердження форм документів, необхідних для проведення земельних торгів»)4.

2

інформація про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, інформація про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу; або прізвище, ім’я, по батькові та реєстраційний номер облікової картки платника податків або номер та серію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган доходів і зборів і мають відмітку у паспорті) фізичної особи — підприємця. Фізичні особи, які не є підприємцями, подають копію довідки про присвоєння їм реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера фізичної особи — платника податків) або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган доходів і зборів і мають відмітку у паспорті). Для іноземних громадян та осіб без громадянства — прізвище, ім’я та по батькові, громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої є особа; для іноземних юридичних осіб — найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстрована юридична особа.

Примітка. Копії засвідчуються підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах.

3

документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків)

Увага! Представник фізичної чи юридичної особи подає також документи, що підтверджують право діяти від імені учасника торгів.

Зауважте, що виконавець земельних торгів має прийняти документи в учасників — фізичних осіб та представників учасників — юридичних осіб і взамін видати довідку5 про отримання документів із зазначенням їх переліку.

4 Далі за текстом — наказ № 580.

5 Форма довідки також затверджена наказом № 580.

Крім іншого виконавець земельних торгів після отримання відповідних документів має занести до книги реєстрації учасників торгів6 порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати.

Після реєстрації учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів)7.

6 Форма книги реєстрації учасників торгів затверджена наказом № 580.

7 Форми всіх перелічених документів затверджені наказом № 580.

Стаття 137 ЗК забороняє розголошувати (крім випадків, установлених законом) інформацію про особу учасника (його представника), що міститься в поданих ним документах.

Тепер щодо процедурних моментів. Частина 9 ст. 137 ЗК передбачає чітко регламентований порядок реєстрації учасників торгів. Так, визначено, що реєстрація учасників починається за 3 години та закінчується за 20 хвилин до початку торгів. Учасник (його представник) зобов’язаний пред’явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів, зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів, і паспорт). Лише після цього виконавець видає учаснику табличку з номером.

Увага! Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються.

Під час проведення торгів мають право бути присутніми та здійснювати звукозапис і відеозйомку процесу проведення торгів представники засобів масової інформації та громадських об’єднань.

За рішенням ліцитатора під час торгів за певним лотом у залі можуть бути присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи, які не є учасниками, за запрошенням організатора земельних торгів.

При цьому особам, які не є учасниками торгів за конкретним лотом, забороняється втручатися у торги в будь-який спосіб, вчиняти дії, спрямовані на умисне створення перешкод для проведення торгів (пересуватися по залу та голосно розмовляти без дозволу ліцитатора, відвертати увагу учасників).

Не виключено, що під час проведення аукціону можуть виникнути нестандартні ситуації у вигляді порушень з боку учасників чи запрошених осіб. На цей випадок ЗК наділив ліцитатора певними правами. Так, ч. 13 ст. 137 ЗК передбачено, що ліцитатор для усунення порушень та відновлення порядку має право:

1

усно попередити учасника чи запрошену особу про необхідність припинення порушень, але не більше одного разу за кожний вид порушення

2

вимагати від учасника чи запрошеної особи залишити зал торгів за неодноразове порушення порядку проведення торгів

3

тимчасово припинити проведення торгів та оголосити перерву в разі порушення учасниками правил проведення торгів

Тепер, власне, про сам процес торгів. Вони починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення.

Увага! Відповідно до ч. 15 ст. 137 ЗК лот виставляється на торги за наявності не менш як двох учасників.

Потім ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота.

Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот.

Передбачається, що якщо протягом 3 хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах.

А от у разі якщо про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менш як 2 учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з подальшим послідовним збільшенням ціни.

Значення кроку торгів встановлюється організатором у розмірі до 5 відсотків стартової ціни земельної ділянки, або до 0,5 відсотка стартової плати за користування земельною ділянкою (оренди, суперфіцію, емфітевзису) у разі продажу права на неї8.

Далі наведемо до загального відома інформацію про те, як, власне, працює ліцитатор під час аукціону та відбувається обрання учасника — переможця торгів. Ви маєте бути обізнаними з цим процесом, оскільки на аукціоні виставляються ваші лоти. Більше того, ч. 30 ст. 137 ЗК зобов’язує організатора земельних торгів (представника, уповноваженого укладати від його імені договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги) бути присутнім на торгах.

Передбачається, що у ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною ліцитатором ціною у два способи:

1

підняттям таблички з номером, повернутим до ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої ліцитатором (прийняття пропозиції ціни без голосу)

2

підняттям таблички з одночасним оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж названа ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов’язково кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу)

Наступні дії ліцитатора прямо залежать від поведінки учасників. Так, якщо запропонована учасником ціна перевищує оголошену ліцитатором ціну, ліцитатор називає номер учасника і повідомляє про його пропозицію.

У разі ж якщо ціна, запропонована з голосу одним із учасників, більша за ціну, оголошену ліцитатором, але не кратна кроку торгів, ліцитатор трактує таку пропозицію як згоду учасника збільшити ціну на відповідну кількість кроків торгів, називає номер цього учасника і запропоновану ним ціну, кратну кроку торгів.

Якщо ж учасник підняв табличку та оголосив ціну, меншу за оголошену ліцитатором або попереднім учасником, ліцитатор повторює свою ціну або ціну попереднього учасника, вважаючи підняття таблички учасником, який запропонував меншу ціну, за згоду прийняти ціну, яку назвав ліцитатор або попередній учасник. Після цього ліцитатор оголошує наступну ціну, збільшену на крок торгів.

Мовчання учасника, який першим підняв табличку з номером після оголошення ліцитатором ціни, трактується як згода учасника на запропоновану ліцитатором ціну. Після цього ліцитатор називає номер учасника, який першим підняв табличку, і оголошує наступну ціну, збільшену на крок торгів.

У разі якщо після оголошення запропонованої ліцитатором ціни одночасно декілька учасників піднімають свої таблички з номером (прийняття пропозиції ціни без голосу), ліцитатор називає нову ціну, збільшену на крок торгів, не оголошуючи номерів учасників до того моменту, коли будь-який з них не оголосить свою ціну або ліцитатор не визначить, який з учасників підняв табличку першим під час чергового збільшення оголошеної ліцитатором ціни.

Якщо під час послідовного збільшення ціни ліцитатором одночасно декілька учасників залишають свої таблички піднятими, ліцитатор у будь-який момент на свій розсуд може запропонувати їм оголосити свою ціну і після першого оголошення одним з учасників своєї пропозиції назвати номер учасника, який оголосив пропозицію, а також ціну, запропоновану таким учасником, а потім оголосити наступну ціну, збільшену на крок торгів.

У разі якщо два або більше учасників одночасно погодилися з оголошеною ціною, але не погодилися з наступною ціною, збільшеною на крок торгів, ліцитатор може оголосити про зменшення кроку торгів і назвати наступну ціну, збільшену на новий крок торгів. Якщо після цього ніхто з учасників не висловить бажання придбати лот за оголошеною ліцитатором останньою ціною, ліцитатор може запропонувати їм оголосити свою ціну. Після оголошення одним з учасників своєї пропозиції ліцитатор називає номер учасника, який оголосив пропозицію, а також запропоновану ним ціну. Інші учасники можуть запропонувати лише вищу за оголошену ціну, яку ліцитатор оголошує разом з номером учасника і збільшує на наступний крок.

У разі якщо протягом 3 хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова «Продано», називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

У процесі проведення торгів виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може вноситися й інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів за лотом у двох примірниках.

Один примірник протоколу видається переможцю.

Увага! Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.

Зауважте, що переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. До протоколу вноситься запис про відмову переможця від його підписання. У такому разі протокол підписується лише ліцитатором та представником організатора земельних торгів у день проведення торгів.

За наявності інших учасників, які виявили бажання придбати зазначений лот, ліцитатор відновлює торги за цим об’єктом у день проведення торгів. За умови відсутності таких учасників лот виставляється на повторні торги. До речі, відмова переможця від підписання протоколу є однією з підстав для прийняття виконавцем земельних торгів рішення про визнання їх такими, що не відбулися. До цього питання ми повернемося пізніше.

Слід також зазначити: ч. 21 ст. 137 ЗК передбачає, що після закінчення торгів за кожним лотом ліцитатор має право оголосити перерву на 15 хвилин. Тож не дивуйтеся.

Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених ч. 29 ст.137 ЗК. Цей випадок, зокрема, передбачає, що у разі визнання переможцями торгів іноземних держав чи іноземних юридичних осіб, договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження КМУ про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови КМУ у такому погодженні торги за таким лотом вважаються такими, що не відбулися.

У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них.

Далі наведемо декілька важливих правил, які обов’язково має пам’ятати організатор земельних торгів:

Правило 1

Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується.

Примітка. Для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусу подається протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладається на організатора земельних торгів.

Правило 2

Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом

Правило 3

Гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни

Правило 4

Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, підлягає сплаті переможцем не пізніше 3 банківських днів з дня укладення відповідного договору

Також враховуйте: ч. 28 ст. 137 ЗК зобов’язує виконавця земельних торгів у разі продажу земельної ділянки комунальної власності або права на неї (оренди, суперфіцію, емфітевзису) протягом 7 банківських днів після закінчення торгів перерахувати:

1

суму гарантійного внеску, сплаченого на його рахунок переможцем, на відповідні рахунки організатора земельних торгів, відкриті в органах центрального органу виконавчої влади, утвореного для реалізації державної політики у сфері казначейського обслуговування бюджетних коштів, для зарахування надходжень від продажу земельних ділянок або прав на них

2

гарантійні внески учасників, що не повертаються, на відповідні бюджетні рахунки, відкриті в органах центрального органу виконавчої влади, утвореного для реалізації державної політики у сфері казначейського обслуговування бюджетних коштів, для зарахування інших надходжень

крім суми винагороди, що підлягає сплаті організатором земельних торгів виконавцю земельних торгів відповідно до договору про проведення земельних торгів.

Встановлення результатів торгів

За фактом, результати торгів залежать часто від поведінки їх учасників. Можливі 4 варіанти результатів:

1

земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися.

Примітка. Це відбувається у разі укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

2

земельні торги скасовуються

Примітка. Це відбувається до проведення земельних торгів організатором земельних торгів у разі надходження до нього документів, які тягнуть за собою внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування.

Слід враховувати, що повідомлення про скасування торгів не пізніше наступного дня після прийняття відповідного рішення підлягає оприлюдненню в тому самому порядку, що й оголошення про проведення торгів.

У разі скасування торгів організатор земельних торгів у десятиденний строк після прийняття рішення про скасування торгів відшкодовує виконавцю земельних торгів фактично здійснені витрати на підготовку до їх проведення, але не більше максимальної суми винагороди, що встановлена ч. 6 ст. 135 ЗК. В свою чергу виконавець земельних торгів має повернути учасникам сплачені ними реєстраційні та гарантійні внески не пізніше п’яти банківських днів з дати скасування земельних торгів.

3

земельні торги визнаються такими, що не відбулися.

Примітка. Це відбувається у разі:

а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім проведення повторних торгів);

б) якщо жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;

в) відмови переможця від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів.

Рішення про визнання торгів такими, що не відбулися, приймається виконавцем земельних торгів у день їх проведення.

Наслідком визнання земельних торгів такими, що не відбулися, є проведення повторних торгів. При цьому передбачається: якщо торги визнано такими, що не відбулися, з підстави наявності лише одного учасника і для участі у повторних торгах зареєстрований лише той самий учасник, він має право придбати земельну ділянку або набути право користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису) нею за стартовою ціною, визначеною відповідно до ч. 4 ст. 136 ЗК

4

результати земельних торгів анулюються.

Примітка. Це здійснюється організатором земельних торгів у разі:

а) відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки;

б) у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот.

Рішення про анулювання торгів приймається організатором земельних торгів у п’ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання.

Нагадаємо, що одним із наслідків анулювання земельних торгів є неповернення гарантійних внесків учасникам торгів з урахуванням вимог ч. 5 ст. 138 ЗК.

Увага! У разі якщо торги не відбулися або їх результати анульовано, повторні торги можуть бути проведені не раніше ніж через місяць і не пізніше ніж через 6 місяців з дня проведення попередніх земельних торгів.

Повторні торги проводяться у порядку, встановленому для проведення торгів. При цьому враховуйте, що до участі у повторних торгах не допускаються переможці попередніх торгів, які:

1

не сплатили в установлений строк належної суми за придбаний лот

2

відмовилися від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів

Оприлюднення результатів торгів

Вимоги до оприлюднення результатів земельних торгів визначені в ст. 139 ЗК. Ця норма зобов’язує організатора земельних торгів не пізніше 5 робочих днів після проведення торгів розмістити на офіційному веб-сайті Держгеокадастру відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом. Крім іншого, за бажанням організатора земельних торгів, повідомлення про результати земельних торгів можуть бути опубліковані в друкованих засобах масової інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення. Повідомлення має містити:

1

місце розташування, розмір земельної ділянки та її кадастровий номер

2

ціну продажу земельної ділянки або розмір річної плати за користування земельною ділянкою, визначених за результатами торгів

3

строк користування земельною ділянкою (у разі продажу права оренди, суперфіцію, емфітевзису)

4

цільове призначення земельної ділянки

На цьому ми поки що завершимо розгляд теми аукціонів, але неодмінно будемо до неї повертатися. Вам же рекомендуємо активно впроваджувати в життя продаж земельних ділянок та прав на них відповідно до вимог діючого законодавства.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі