«За» аукціонів
Сподіваємося, що поза вашою увагою не залишається інтенсивний розвиток ринку оренди землі в Україні. Разом з цим все більшого значення набуває проведення аукціонів з продажу прав власності та прав оренди на земельні ділянки. Фахівці стверджують, що це вигідно як для тих, в повноваженнях яких перебуває розпорядження земельними ділянками, так і для бізнесу.
Основною перевагою аукціонів є зрозумілі для всіх правила гри. Крім іншого, продаж земельних ділянок через торги — це покращення взаємовідносин з покупцями, рівність учасників торгів, законність придбання землі, підготовленість земельних ділянок до продажу. При всьому цьому найважливішим залишається змога збільшувати надходження до місцевого бюджету. Також існуючий сьогодні обов’язковий продаж на конкурентних засадах земельних ділянок із земель, зокрема, комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, що виключає корупційну складову.
Слід зазначити, що сьогодні проведення земельних торгів визнано найбільш ефективним з економічної та організаційної точки зору механізмом передачі, зокрема, права оренди на земельні ділянки, при якому передача права оренди відбувається на конкурентній основі. Це право набуває учасник земельних торгів, який запропонував, зокрема, найвищу ціну за оренду землі.
Нагадаємо: довгий час в Україні хоча й анонсувалася можливість проведення аукціонів, в реаліях вона була не здійснена в зв’язку з відсутністю норм, які б визначали механізм проведення земельних торгів. Але у 2012 році із набуттям чинності Законом України від 05.07.12 р. № 5077-VI «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону» нарешті було врегульовано порядок проведення торгів у формі аукціону шляхом визначення, що продаж на торгах земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) відбувається виключно в порядку, встановленому Земельним кодексом України1.
1 Далі за текстом — ЗК.
Відтепер продаж земельних ділянок, а також прав на них на конкурентних засадах регламентований гл. 21 ЗК, а саме його ст. 135 — 139, в яких розкривається механізм проведення торгів.
Гра за правилами
Нагадаємо: ст. 116 ЗК передбачає дві підстави набуття громадянами та юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками із земель, зокрема, комунальної власності:
| 1 | за рішенням органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених ЗК |
| 2 | за результатами аукціону |
Отже, одна з підстав набуття прав на земельну ділянку — це задіяння процедури земельних торгів у випадках, прямо передбачених ЗК.
Як уже зазначалося і регламентувалося в ст. 127 ЗК, органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених ЗК.
При цьому у ч. 2 цієї ж статті вказано, що продаж земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених гл. 21 цього Кодексу, яка складається із ст. 134 і 135.
Так, в ч. 1 ст. 134 ЗК уточнюється, що земельні ділянки комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті. Так, відповідно до цієї норми не підлягають продажу на земельних торгах земельні ділянки комунальної власності або права на них у разі:
| 1 | розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб |
| 2 | використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів |
| 3 | використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок під культовими будівлями |
| 4 | будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів |
| 5 | надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, вищим навчальним закладам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків |
| 6 | надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні |
| 7 | надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено |
| 8 | розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України |
| 9 | надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб |
| 10 | надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону |
| 11 | надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), у разі якщо така потреба відпала |
| 12 | будівництва, обслуговування та ремонту об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу) |
| 13 | створення озеленених територій загального користування |
| 14 | будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд) |
| 15 | передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва |
| 16 | надання земельних ділянок особам взамін тих, що були викуплені (примусово відчужені) для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності за рішенням органів місцевого самоврядування |
| 17 | розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції |
| 18 | надання земельної ділянки, викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності для забезпечення таких потреб |
| 19 | надання земельної ділянки взамін викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику або його спадкоємцю (правонаступнику) у разі, якщо така потреба відпала |
| 20 | поновлення договорів оренди землі |
| 21 | використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності |
| 22 | передачі в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності |
| 23 | надання в оренду земельних ділянок індустріальних парків керуючим компаніям цих індустріальних парків |
| 24 | надання земельних ділянок в інших випадках, визначених законом |
Крім іншого, ч. 3 ст. 134 ЗК передбачається, що земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених ст. 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу.
Порядок проведення аукціону
Земельні торги проводяться в декілька етапів, які включають: добір земельних ділянок, які виставляються на торги, підготовку лотів для продажу на земельних торгах; прийняття рішення про проведення аукціону; визначення виконавця земельних торгів та укладення з ним договору; підготовки до проведення земельних торгів (вибір виконавця землевпорядних та оціночних робіт; укладення договорів на виготовлення землевпорядної та оцінної документації; державну реєстрацію земельних ділянок; державну реєстрацію майнового права на земельну ділянку); визначення стартової ціни продажу або стартових розмірів плати за користування; визначення дати та місця проведення торгів; власне проведення земельних торгів; встановлення результатів торгів; оприлюднення результатів земельних торгів. Окремо на них ми зупинимося пізніше.
А поки що зазначимо: загальний механізм здійснення процедури земельних торгів міститься в ст. 135 ЗК. В ній, зокрема, зазначається, що земельні торги проводяться у формі аукціону. За результатами його проведення укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував залежно від предмета лота:
| 1 | найвищу ціну за земельну ділянку, що продається | зафіксовану в ході проведення земельних торгів |
| 2 | найвищу плату за користування земельною ділянкою |
Також в ч. 2 ст. 135 ЗК вкотре закріплюється, що продаж земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених ч. 2 і 3 ст. 134 цього Кодексу, які були перелічені вище.
Враховуйте, що на земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі, тобто діє «закон здорової конкуренції», який полягає у запропонуванні найвищої ціни.
Основними суб’єктами аукціону є:
| Організатор земельних торгів | Виконавець земельних торгів | Учасники земельних торгів |
| орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права комунальної власності на земельні ділянки | суб’єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення | фізична або юридична особа, яка: — подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в ч. 7 ст. 137 ЗК; — сплатила реєстраційний та гарантійний внески; — зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів; — відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги |
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються:
| 1 | перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами |
| 2 | стартова ціна лота |
| 3 | строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах |
| 4 | особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги |
Це основні складові рішення, які визначені ч. 4 ст. 135 ЗК. Звичайно, що в рішенні про проведення земельних торгів можуть бути й інші пункти. Це залежить від органу місцевого самоврядування.
Так, необхідно враховувати, що в сьогоденних умовах більшість земельних ділянок вимагає виготовлення землевпорядної документації, яке здійснюється з чітким дотриманням вимог земельного законодавства. Це, в свою чергу, передбачає відхилення від загальних вимог ч. 4 ст. 135 ЗК та відповідно зазначення у рішенні про земельні торги чи в окремому рішенні пункту про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Також зауважте, що відповідно до все тієї ж ст. 135 ЗК земельні торги проводяться відповідно до укладеного договору між організатором земельних торгів та їх виконавцем за рахунок коштів, що сплачуються організатором як винагорода виконавцю, та реєстраційних внесків учасників торгів.
Тобто передбачається, що організатор земельних торгів має здійснити визначення виконавця земельних торгів, що здійснюється, як передбачено у ч. 6 ст. 136 ЗК, у порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель. У тому ж разі, якщо законодавство про здійснення державних закупівель не застосовується, таке визначення має відбуватися на конкурентних засадах у порядку, що визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин. Такий порядок регламентований наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.09.12 р. № 579 «Про затвердження Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурентних засадах»2.
2 Далі за текстом — Порядок № 579.
Отже в рішенні, яке стосується земельних торгів, має віднайти своє закріплення пункт, який передбачає визначення виконавця земельних торгів. Крім іншого, якщо таке визначення буде відбуватися відповідно до Порядку № 579, необхідно в рішенні, яке стосується земельних торгів, ще й передбачити пункт про утворення конкурсної комісії з визначення виконавця земельних торгів.
Знову ж таки повертаємося до реалій сьогодення. Більшість органів місцевого самоврядування не може собі дозволити витратити бюджетні кошти на виготовлення землевпорядної документації. Цей тягар ЗК дозволяє перекласти на виконавця земельних торгів. Так, абз. 2 ч. 5 ст. 136 ЗК передбачається, що фінансування підготовки лотів до продажу земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах також може здійснюватися за рахунок коштів виконавця земельних торгів на підставі договору про підготовку лотів для продажу між організатором земельних торгів та виконавцем земельних торгів з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.
В цьому разі виконавець земельних торгів буде здійснювати не лише організацію, підготовку і проведення земельних торгів, а й всі ті дії, які є супутніми для підготовки лотів. Якщо у вас саме такий випадок, то буде доречним навести деякі положення з цього приводу Методичних рекомендацій щодо підготовки територіальними органами Держземагентства до продажу на земельних торгах прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності за рахунок коштів виконавців земельних торгів, затверджених наказом Державного агентства земельних ресурсів України від 22.10.14 р. № 3433.
3 Далі за текстом — Методичні рекомендації.
Пунктом 3.1 Методичних рекомендацій визначено, що підготовка лотів до проведення земельних торгів має здійснюватись з урахуванням вимог ч. 4 ст. 136 ЗК (до цього питання ми повернемося пізніше).
При цьому в п. 3.2 цих Методичних рекомендацій зазначається, що підготовку лотів до проведення земельних торгів за рахунок коштів виконавця земельних торгів рекомендується розпочати з визначення виконавців робіт із землеустрою, оцінки земель та земельних торгів.
Згідно з п. 3.3 вказаного документа підготовка лотів до проведення земельних торгів, фінансування якої здійснюється за рахунок коштів виконавця земельних торгів, включає виконання робіт із землеустрою та оцінки земель.
Виконавців робіт із землеустрою, оцінки земель та виконавця земельних торгів, який забезпечить фінансування підготовки лотів до продажу на земельних торгах, рекомендується визначати на кожний аукціон або декілька аукціонів за наступним рекомендованим механізмом:
— рекомендується визначити лише виконавця земельних торгів, який забезпечить фінансування підготовки лотів до продажу на земельних торгах;
— в оголошенні про проведення конкурсу з відбору виконавця земельних торгів рекомендується, крім іншої інформації, розмістити також таку:
а) переможець конкурсу забезпечує фінансування підготовки лотів до продажу на земельних торгах за власний рахунок з наступним відшкодуванням йому витрат переможцем земельних торгів;
б) під час обрання переможця із числа учасників конкурсу з відбору виконавців земельних торгів враховуватиметься загальна оцінка балів конкурсної пропозиції кожного з учасників за критеріями, зазначеними у п.п. 3.2 та 3.3 Порядку № 579.
Зауважте, що у конкурсі можуть брати участь суб’єкти господарювання, що мають ліцензію на проведення земельних торгів.
Увага! Абзацом 2 ч. 5 ст. 135 ЗК визначено, що після опублікування оголошення про проведення земельних торгів виконавець може відмовитися від договору лише у випадках, якщо проведення земельних торгів стало неможливим з не залежних від нього причин.
Умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки (ч. 12 ст. 135 ЗК).
Добір земельних ділянок та підготовка лотів
Етап земельних торгів, який полягає в доборі земельних ділянок комунальної власності та підготовці лотів для продажу на земельних торгах, визначений в ст. 136 ЗК.
В ній зазначається, що організатор земельних торгів (тобто орган місцевого самоврядування) визначає перелік земельних ділянок комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами.
Зауважте: до такого переліку забороняється вносити призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.
У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.
Також враховуйте ще одну вимогу під час здійснення добору земельних ділянок. Вона встановлена ч. 2 ст. 136 ЗК та передбачає, що добір земельних ділянок комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об’єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) комунальної власності, які або права на які виставляються на земельні торги, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.
Забороняється до завершення торгів відчужувати, передавати в заставу, надавати у користування земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок комунальної власності або права на них, які виставлені на земельні торги (ч. 3 ст. 136 ЗК).
Крім іншого, ст. 136 ЗК передбачається, що підготовку лотів до проведення земельних торгів має забезпечувати організатор земельних торгів (в нашому випадку — відповідний орган місцевого самоврядування). Не забуваємо: це правило не є догмою, оскільки вище ми вже зазначали про те, що така підготовка може бути здійснена і виконавцем земельних торгів.
Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:
| 1 | виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості)) |
| 2 | державну реєстрацію земельної ділянки |
| 3 | державну реєстрацію речового права на земельну ділянку |
| 4 | отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї |
| 5 | проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї |
| 6 | встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки |
| 7 | встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель комунальної власності не може бути меншим за розмір орендної плати, визначеного Податковим кодексом України |
| 8 | встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок |
| 9 | визначення виконавця земельних торгів, дати та їх місця проведення |
За загальним правилом, встановленим ч. 5 ст. 136 ЗК, передбачається, що підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснюється за рахунок коштів організатора земельних торгів. Знову ж таки пам’ятаємо, що вона можлива і за рахунок коштів виконавця земельних торгів, про що йшлося вище.
В такому разі за результатами конкурсу між організатором земельних торгів та їх виконавцем відповідно до абз. 2 ч. 5 ст. 136 ЗК рекомендується укласти договір про підготовку лотів для продажу з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.
Для тих органів місцевого самоврядування, які самостійно будуть здійснювати підготовку лотів, зазначаємо, що відповідно до ч. 6 ст. 135 ЗК закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на земельних торгах, як і у випадку із визначенням виконавця земельних торгів, має здійснюватися у порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель.
Винагорода виконавця та внески учасників земельних торгів
Винагорода виконавця та внески учасників є обов’язковими складовими земельних торгів. Порядок їх встановлення та розміри регламентовані в ст. 135 ЗК.
Так, зокрема, передбачається, що винагороду виконавцю земельних торгів встановлює організатор земельних торгів. Вона складається з видатків на організацію та проведення земельних торгів і прибутку виконавця.
Винагорода виконавця земельних торгів встановлюється у розмірі 5 % ціни, за якою здійснюються купівля-продаж земельної ділянки, або 50 % річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису)), але не більш як 2000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожний лот.
В свою чергу, відповідно до ч. 7 ст. 135 ЗК вже виконавцем земельних торгів визначається розмір реєстраційного внеску. Передбачається, що він не може перевищувати 50 % розміру мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів.
Розмір же гарантійного внеску за лотом має становити 5 % стартової ціни продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису)).
Увага! Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються учасниками земельних торгів на окремі рахунки виконавця земельних торгів, відкриті в банку.
Сплачені суми реєстраційних внесків за загальним правилом ч. 10 ст. 136 ЗК поверненню не підлягають. Винятки з цього правила передбачені у ч. 3 ст. 138 ЗК. Так, у разі якщо земельні торги до їх проведення скасовуються організатором земельних торгів (у разі надходження до нього документів, які тягнуть за собою внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування), тоді таке повернення відбувається.
Щодо сплачених сум гарантійних внесків: ч. 11 ст. 135 ЗК передбачається їх повернення виконавцем земельних торгів усім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Виняток із цього правила складають випадки, визначені в ч. 5 ст. 138 ЗК.
Так, передбачається, що у разі прийняття рішення про анулювання торгів гарантійні внески не повертаються:
а) всім учасникам, якщо жоден з них не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;
б) учаснику, який був відсторонений від участі в торгах ліцитатором за неодноразове порушення порядку проведення торгів;
в) переможцю, який відмовився від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів;
г) переможцю у разі несплати ним в установлений строк належної суми за придбаний лот;
ґ) переможцю, який відмовився від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Зауважте, що результати торгів можуть бути анульовані організатором земельних торгів у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу або договору оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, а також у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот.
Рішення про анулювання торгів приймається організатором земельних торгів у п’ятиденний строк після виникнення підстави для анулювання (ч. 5 ст. 138 ЗК).
На цьому етапі ми призупинимося і продовжимо тему аукціонів в наступному номері.
