Порядок залучення пайової участі
Питання оплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту1 врегульовані ст. 40 Закону України від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»2.
1 Далі за текстом — пайова участь.
2 Далі за текстом — Закон № 3038.
Частиною першою вказаної статті визначено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту3 встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до Закону № 3038. На практиці відповідний порядок розробляється відповідними органами місцевого самоврядування та затверджується рішенням сесії місцевої ради. Саме в цьому локальному документі зазначаються основні положення оплати пайової участі.
3 Далі за текстом — порядок.
Увага! Такий порядок, прийнятий та оприлюднений органом місцевого самоврядування, відповідно до норм ч. 1 ст. 144 Конституції України, є нормативно-правовим актом, обов’язковим до виконання на відповідній території.
Важливо розуміти, що ч. 1 ст. 40 Закону № 3038 встановлено законодавчу норму прямої дії про обов’язковість встановлення органом місцевого самоврядування порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі відповідно до норм цього Закону.
Крім того враховуйте, що у разі відсутності зазначеного локального нормативно-правового акта замовники будівництва матимуть правові підстави для відмови від укладення договору про пайову участь (до нього ми повернемося пізніше). Адже цим документом, як вказувалося, встановлюються як порядок залучення коштів пайової участі і, відповідно, істотні умови договорів пайової участі, так і порядок розрахунку розміру пайової участі, без якого неможливо буде органу місцевого самоврядування довести коректність зробленого розрахунку величини пайової участі конкретного замовника будівництва, що є істотною умовою такого договору згідно з нормами абз. 6 ч. 9 ст. 40 Закону № 3038.
В свою чергу, як вже було анонсовано, такі порядки мають бути прийняті з дотриманням вимог, закріплених в ст. 40 Закону № 3038.
Пайова участь
Передбачається, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Тобто сплатити певний розмір пайової участі. Щоправда, із загального правила є винятки. Вони перелічені в ч. 4 ст. 40 Закону № 3038. Відповідно до вказаної норми до пайової участі не залучаються замовники у разі будівництва:
| 1 | об’єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів |
| 2 | будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення |
| 3 | будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла |
| 4 | індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках |
| 5 | об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів |
| 6 | об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури. Примітка. Зазначена норма застосовується у випадку, коли замовник будівництва об’єкта основного призначення на виділеній йому під таке будівництво земельній ділянці одночасно з будівництвом об’єкта споруджує на цій земельній ділянці об’єкт соціальної інфраструктури, який призначений для обслуговування мешканців відповідного мікрорайону чи району — дошкільний чи навчальний заклад, заклади медичного чи оздоровчого призначення, центри соціальної реабілітації чи соціальної допомоги, інтернати, будинки пристарілих, соціальні аптеки, будівлі побутового обслуговування, громадського харчування тощо, які замовник будівництва погоджується збудувати добровільно за погодженням з органом місцевого самоврядування в рамках планового забезпечення відповідної території (мікрорайону, району) необхідним елементом соціальної інфраструктури згідно з відповідною затвердженою містобудівною документацією на місцевому рівні (генеральний план населеного пункту, план зонування території, детальний план території). Звертаємо увагу на те, що нормами Закону № 3038 не встановлено умови обов’язкового передання таких об’єктів соціальної інфраструктури до комунальної власності населеного пункту. |
| Відповідно органи місцевого самоврядування мають самостійно обумовити зазначені питання в своїх порядках залучення коштів пайової участі. Такі рекомендації свого часу були надані Мінрегіоном, з ними можна ознайомитися за посиланням: http://www.minregion.gov.ua/building/czinoutvorennya-ekspertiza-ta-rozvitok-budivelnoi-dijalnosti/rozvytok-budivelnoi-diyalnosti/pro-payovu-uchast-u-stvorenni-ta-rozvitku-infrastrukturi-naselenih-punktiv-621757/ | |
| 7 | об’єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру |
| 8 | об’єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів |
| 9 | об’єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об’єктів енергетики, зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу) |
| 10 | об’єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків |
Слід зазначити, що замовники будівництва підтверджують приналежність об’єкта будівництва до зазначених видів будівель шляхом надання до відповідного органу місцевого самоврядування підтвердних документів, в яких буде зазначено код будівлі відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту України від 17.08.2000 р. № 507, на рівні її підкласу (за п’ятим знаком), за яким будівля класифікується в системі статистичних спостережень. Такі документи обумовлюються органом місцевого самоврядування у встановленому ним порядку залучення коштів пайової участі. Це знову ж таки рекомендація Мінрегіону, викладена у листі, про який згадувалося вище.
Нагадуємо, що пайова участь полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Зауважуємо: величина пайової участі визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.
Враховуйте! При визначенні пайової участі не беруться до уваги витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.
Нормативи для одиниці створеної потужності встановлюються органами місцевого самоврядування шляхом прийняття відповідного рішення, яке, до речі, належить до категорії регуляторних актів. За основу для встановлення таких нормативів беруться відповідні накази Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, якими затверджуються прогнозні середньорічні показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України на кожний рік. Так, наприклад, зазначені показники на 2016 рік затверджені наказом Мінрегіону від 02.10.15 р.
№ 252.
Тепер більш детально щодо розміру пайової участі. В цьому питанні слід зупинити увагу на ч. 6 ст. 40 Закону № 3038. Вона містить заборону щодо встановлення для замовника розміру пайової участі, який перевищує граничний розмір пайової участі.
В свою чергу вказаним Законом визначено, що граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати:
| 10 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта | для нежитлових будівель та споруд |
| 4 % загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта | для житлових будинків |
Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі, а також крім випадків, визначених ч. 5 ст. 30 Закону № 3038 (ч. 7 ст. 40 Закону № 3038).
Абзацом 1 ч. 5 ст. 30 Закону № 3038, зокрема, визначено: якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником інженерних мереж або об’єктів інженерної інфраструктури (крім мереж, призначених для передачі та розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти та природного газу) поза межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості, а такі інженерні мережі та/або об’єкти передаються у комунальну власність. Інших випадків передачі майна у комунальну власність під час здійснення будівництва Законом № 3038 не передбачено.
Ще один важливий момент, про який необхідно пам’ятати і який має бути закріплений в порядках, які приймаються органами місцевого самоврядування. Так, абз. 2 тієї ж ч. 5 ст. 40 Закону № 3038 передбачається, що у разі якщо кошторисна вартість будівництва інженерних мереж та/або об’єктів інженерної інфраструктури (крім мереж, призначених для передачі та розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти та природного газу) перевищує розмір пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту, орган місцевого самоврядування має прийняти рішення про відшкодування замовнику різниці між здійсненими витратами та розміром пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Враховуючи зазначене право замовника будівництва на отримання відшкодування понесених ним витрат під час спорудження таких мереж (об’єктів) у частині, що перевищує встановлений йому розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, слід звернути увагу органів місцевого самоврядування на необхідність під час встановлення ними відповідних порядків обумовлювати у них питання щодо порядку такого відшкодування.
Увага! Частиною 8 ст. 40 Закону № 3038 встановлено строк, протягом якого органи місцевого самоврядування зобов’язані визначити розмір пайової участі. Він становить десять робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об’єкта, з техніко-економічними показниками.
У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.
Договір про пайову участь
Оскільки величина пайової участі встановлюється у договорі про пайову участь, як це передбачено ч. 5 ст. 40 Закону № 3038, цілком логічним є те, що форма такого договору також має бути затверджена відповідним рішенням сесії.
Примірна форма договору про пайову участь (внесок) замовника (юридичної, фізичної особи) у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту міститься у додатку до листа Мінрегіону від 03.07.12 р. № 7/15-10782.
Зауважте, що договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту має бути укладений не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію. Протягом цього ж строку, як ви розумієте, має бути визначено й розмір пайової участі.
Тобто замовник будівництва має звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування зі зверненням щодо укладення договору про пайову участь не пізніше ніж за 15 робочих днів до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію з тим, щоб протягом зазначеного часу таким органом було підготовлено необхідний розрахунок величини пайової участі та проект договору про пайову участь, який замовник після ознайомлення має підписати з дотриманням вимоги щодо строку — до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
Крім іншого ст. 40 Закону № 3038 визначила перелік істотних умов договору, якими є:
| 1 | розмір пайової участі. Примітка. Невід’ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. |
| 2 | строк (графік) оплати пайової участі. Примітка. Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором. |
| 3 | відповідальність сторін |
Увага! Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації.
Вимоги щодо зазначення вказаної вище інформації у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації зафіксовані в ч. 11 ст. 40 Закону № 3038 порівняно недавно. Вказану статтю було доповнено ч. 11 з прийняттям Закону України від 09.04.15 р. № 320-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства».
Більшість фахівців вважають, що норма, закріплена в ч. 11 ст. 40 Закону № 3038, дозволить обмежити кількість випадків ухилення забудовників від сплати пайової участі. Щоправда, відносно цього виникають певні сумніви.
Так, сьогодні, наприклад, у формі Декларації про готовність до експлуатації об’єкта, який належить до I – III категорій складності, передбачено внесення таких відомостей:
| 1 | інформації щодо повної сплати коштів пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору, укладеного з відповідним органом місцевого самоврядування (зазначається дата укладення договору) |
| 2 | інформації щодо документа, який підтверджує таку сплату |
В той же час чинне законодавство не містить норми прямої дії, яка б зобов’язувала орган, який здійснює ту ж реєстрацію вказаної декларації, перевіряти таку інформацію.
Право вимоги щодо оплати пайової участі
Органи місцевого самоврядування мають право на вимогу до замовника будівництва щодо оплати пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту з моменту заявлення останнім наміру щодо забудови відповідної земельної ділянки.
Такий висновок напрошується зі змісту ч. 2 ст. 40 Закону № 3038, в якій зазначається, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Нагадаємо, що ч. 2 ст. 29 Закону № 3038 передбачене подання фізичною або юридичною особою виконавчому органові сільської, селищної, міської ради заяви про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи. Подання вказаної заяви з переліком відповідних документів є підставою для одержання такою особою містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва.
Враховуючи зазначене, органу місцевого самоврядування (його виконавчому органу, який наділений відповідними повноваженнями) відповідно до встановленого згідно з Законом № 3038 порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі доцільно у своєму рішенні щодо надання замовнику будівництва містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, що перебуває у володінні чи користуванні такого замовника, в обов’язковому порядку обумовлювати питання відносно зобов’язань такого замовника щодо пайової участі.
Також, на нашу думку, не буде порушенням, якщо таке обумовлення робити в рішенні про відведення замовнику будівництва відповідної земельної ділянки під забудову.
Обумовлення органом місцевого самоврядування (його виконавчим органом) у своєму рішенні щодо надання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки чи відведення земельної ділянки під забудову буде офіційним повідомленням замовника будівництва про настання у нього зобов’язання фінансового характеру в частині сплати відповідної величини коштів пайової участі та договірних зобов’язань в частині дотримання визначених у рішенні строків укладення договору пайової участі.
До речі, момент обумовлення про необхідність оплати забудовником пайової участі також має бути зафіксований в порядку, який приймається органом місцевого самоврядування.
Використання коштів пайової участі
Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту. Така вимога закріплена в ч. 10 ст. 40 Закону № 3038.
Як правило, рішення щодо розподілу та цільового використання коштів пайової участі приймаються місцевими радами при затвердженні місцевого бюджету та відповідної Програми економічного і соціального розвитку на кожний бюджетний рік.
