1 Далі за текстом — ОМС.
Законодавче підґрунтя
Для початку визначимося, що мається на увазі під майном. Відповідно до ч. 1 ст. 190 Цивільного кодексу України2 майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
2 Далі за текстом — ЦК.
Порядок набуття права власності на безхазяйну річ, у свою чергу, передбачається у ст. 335 ЦК. Так, за визначенням ч. 1 ст. 335 ЦК безхазяйною є річ:
| 1 | яка не має власника |
| АБО | |
| 2 | власник якої невідомий |
Окрім цього, ч. 2 ст. 335 ЦК визначено, що безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою ОМС, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації.
Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.
До того ж у ч. 3 ст. 335 ЦК йдеться, що безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність за набувальною давністю, крім випадків, встановлених ст. 336, 338, 341 і 343 ЦК (набуття права власності на рухому річ, від якої власник відмовився, на знахідку, бездоглядну домашню тварину, скарб відповідно).
Одразу ж розберемося з поняттям «набувальна давність». Відповідно до ч. 1 ст. 344 ЦК особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом 10 років або рухомим майном — протягом 5 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом. Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.
При цьому особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є (ч. 2 ст. 344 ЦК).
До того ж, якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред’явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через 15, а на рухоме майно — через 5 років з часу спливу позовної давності. Втрата не зі своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред’явлення протягом цього строку позову про його витребування (ч. 3 ст. 344 ЦК).
Увага! Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду (ч. 4 ст. 344 ЦК).
Для кращого розуміння давайте ознайомимося із науково-практичним коментарем до ст. 335 ЦК у Всеукраїнській мережі ЛІГА:ЗАКОН.
Стаття 335. Набуття права власності на безхазяйну річ
1. Поняття безхазяйної речі є загальним, оскільки охоплює такі її різновиди, як рухома річ, від якої власник відмовився (ст. 336), знахідка (ст. 337), бездоглядна домашня тварина (ст. 340), скарб (ст. 343).
Річ, яка не має власника або власник якої невідомий, визнається безхазяйною. Фактами, які свідчать про безхазяйність речі, можуть бути: неможливість виявити власника при вилученні у злочинців викраденого майна, в разі стихійного лиха, при втраті права на майно у зв’язку зі спливом позовної давності для його витребування тощо. Річ не є безхазяйною, якщо її власник відомий, але з певних причин відсутній (наприклад, переховується з метою уникнення покарання) або визнаний безвісно відсутнім. За ЦК УРСР безхазяйне майно за загальним правилом переходило у власність держави. За ЦК України держава як власник втратила такий привілей.
Коментована стаття по-різному визначає правове становище безхазяйних рухомих і нерухомих речей. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік з метою виявлення власника має бути зроблено оголошення в друкованих засобах масової інформації. Така постановка на облік є адміністративним актом, а не юридичним фактом, що впливає на цивільні правовідносини, об’єктом яких є дана нерухомість. Значення взяття на облік нерухомої речі полягає в тому, що з даного моменту починається перебіг строку (один рік), необхідного для пред’явлення відповідної вимоги до суду, а саме про винесення рішення щодо передачі такої речі у комунальну власність.
2. Коментована стаття передбачає, що безхазяйні рухомі речі можуть набуватися в комунальну власність за набувальною давністю, крім випадків, встановлених законом.
3. Визнання майна безхазяйним не виключає можливості пред’явлення відповідних майнових вимог власником (його правонаступниками), який після цього з’явився. Він має право вимагати від органу місцевого самоврядування, рішенням і за заявою якого майно визнано безхазяйним та взято на облік, повернення майна, а якщо майно було в подальшому реалізовано — грошової компенсації у розмірі сум, отриманих від реалізації, за вирахуванням здійснених у зв’язку з цим витрат. Спори щодо таких вимог можуть розглядатися у судовому порядку з додержанням правил про позовну давність.
Але ж нас з вами наразі турбує саме нерухоме майно, зокрема безхазяйне. Тому не будемо зупинятися на особливостях набуття прав на рухоме майно — це тема окремої статті.
Отже, реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється відповідно до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»3 та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.15 р. № 11274.
3 Далі за текстом — Закон № 1952.
4 Далі за текстом — Порядок № 1127.
Так, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 9 Закону № 1952 до повноважень суб’єктів державної реєстрації прав належить, зокрема, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Нагадаємо, що до суб’єктів державної реєстрації прав п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону № 1952 відносить:
| 1 | виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київську, Севастопольську міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації |
| 2 | акредитованих суб’єктів |
У цих суб’єктах працюють державні реєстратори прав на нерухоме майно5, які безпосередньо здійснюють реєстрацію прав та облік безхазяйного нерухомого майна.
5 Далі за текстом — державні реєстратори.
Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна згідно з ч. 10 ст. 18 Закону № 1952 проводиться у порядку, визначеному КМУ. Саме тому документом, який визначає умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, є Порядок № 1127. Про його норми щодо дій з безхазяйним нерухомим майном й поговоримо далі.
Відповідно до п. 3 цього Порядку державна реєстрація прав та облік безхазяйного нерухомого майна проводяться з прийняттям рішень державним реєстратором, які формуються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно6 в електронній формі з накладенням власного електронного цифрового підпису.
6 Далі за текстом — Державний реєстр прав.
Рішення державного реєстратора у день його прийняття за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав розміщується на веб-порталі Мін’юсту для доступу до нього заявника з метою перегляду, завантаження та його друку.
До речі, ОМС є заявником у разі взяття на облік безхазяйного нерухомого майна (п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону № 1952).
Моментом отримання заявником рішення державного реєстратора вважається дата розміщення такого рішення на веб-порталі Мін’юсту для доступу до нього заявника.
Увага! Рішення державного реєстратора за бажанням заявника, а також за зверненням посадових осіб державних органів, ОМС у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом, може бути надано у паперовій формі шляхом його друку за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210 х 297 мм) без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки державного реєстратора.
При цьому рішення державного реєстратора у паперовій або електронній формі мають однакову юридичну силу та містять обов’язкове посилання на Державний реєстр прав.
За загальним правилом п. 5 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться у строки, встановлені Законом № 1952. Для взяття на облік безхазяйного нерухомого майна встановлено окремий строк — він не може перевищувати 12 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття відповідної заяви.
Відповідно до п. 7 Порядку № 1127 уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав формує та роздруковує заяву у двох примірниках, на якій заявник (за умови відсутності зауважень до відомостей, зазначених у ній) та особа, яка сформувала таку заяву, проставляють підписи. Один примірник заяви надається заявникові, а другий долучається до документів, поданих для державної реєстрації прав. Після проставлення підписів на заяві уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник реєструє заяву в базі даних заяв. Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.
Під час формування та реєстрації заяви у базі даних заяв уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник встановлює особу заявника, що здійснюється за документом, що посвідчує таку особу. Так, документом, що посвідчує особу, є паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює. У разі вилучення у громадянина України паспорта громадянина України у зв’язку з отриманням дозволу для виїзду за кордон на постійне проживання документом, що посвідчує особу громадянина України, є паспорт громадянина України для виїзду за кордон з відміткою про постійне проживання за кордоном.
Зверніть увагу, що документом, який посвідчує посадову особу державного органу або ОМС, є службове посвідчення. У разі подання заяви уповноваженою на те особою уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник перевіряє обсяг повноважень такої особи за документом, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи. Обсяг повноважень особи, уповноваженої діяти від імені юридичної особи, перевіряється на підставі відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань за допомогою порталу електронних сервісів (п. 8 Порядку № 1127).
Пунктом 9 Порядку № 1127 передбачено, що разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав. У разі коли особа, речові права, обтяження таких прав якої підлягають державній реєстрації, звільнена від сплати адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав, документ, що підтверджує сплату адміністративного збору, та/або документ, що підтверджує внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав, не подаються.
Так, ОМС звільнені від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав на підставі п. 9 ч. 4 ст. 34 Закону № 1952.
Тепер перейдемо безпосередньо до порядку взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до п. 73 Порядку № 1127 взяття на облік безхазяйного нерухомого майна здійснюється за заявою заявника шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса в установленому для державної реєстрації прав порядку з урахуванням особливостей, визначених п. 74 — 79 цього Порядку.
Як визначено у п. 74 Порядку № 1127, під час розгляду заяви державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) державної реєстрації прав на майно, щодо якого подано таку заяву.
При цьому у разі коли підставою для взяття на облік нерухомого майна є відмова власника від права власності на таке майно, державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з відмовою від права власності.
За результатом розгляду заяви державний реєстратор приймає рішення щодо взяття на облік безхазяйного нерухомого майна або рішення щодо відмови у такому взятті на облік (п. 75 Порядку № 1127).
Згідно з п. 76 Порядку № 1127 державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вносить до спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості.
Під час взяття на облік безхазяйного нерухомого майна державний реєстратор використовує відомості Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав. За відсутності відомостей у Реєстрі прав власності на нерухоме майно державний реєстратор використовує наявні відомості, які містяться на паперовому носії інформації (реєстрові книги та реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації).
Датою та часом взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вважаються дата та час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення щодо взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
(п. 77 Порядку № 1127)
Проте державний реєстратор може відмовити у взятті на облік безхазяйного нерухомого майна за наявності законних підстав. Такі підстави визначаються п. 78 Порядку № 1127.
За наявності підстав для відмови у взятті на облік безхазяйного нерухомого майна державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування.
У задоволенні заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна може бути відмовлено у разі, коли:
| 1 | безхазяйне майно не підлягає обліку відповідно до закону |
| 2 | із заявою про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна звернулася неналежна особа |
| 3 | у Державному реєстрі прав наявні записи про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, щодо якого подано заяву про взяття на облік |
| 4 | у Державному реєстрі прав відсутні записи про припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з відмовою власника від права власності на таке майно (у разі, коли підставою для взяття на облік безхазяйного нерухомого майна є відмова власника нерухомого майна від свого права власності) |
За результатами розгляду заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відповідно до п. 79 Порядку № 1127 формується відповідна облікова справа. Документи та/або відомості, сформовані державним реєстратором за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час розгляду заяви, зберігаються в електронній формі у цьому Реєстрі.
Порядок дій ОМС
Було б, мабуть, краще, якби на законодавчому рівні було визначено алгоритм дій ОМС від факту виявлення безхазяйного нерухомого майна до прийняття його у комунальну власність. Але такого документа не існує, тому ОМС мають керуватися зазначеними вище нормами ЦК, законів від 21.05.97 р. № 280-97/ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»7 та № 1952, Порядку № 1127.
7 Далі за текстом — Закон № 280.
Однак основними етапами роботи ОМС із безхазяйним нерухомим майном можна визначити наступні:
| Етап 1 | виявлення безхазяйного нерухомого майна |
| Етап 2 | фіксація факту наявності безхазяйного нерухомого майна |
| Етап 3 | взяття на облік безхазяйного нерухомого майна |
| Етап 4 | звернення до суду з позовною заявою про передачу у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна |
| Етап 5 | прийняття майна у комунальну власність на підставі рішення суду |
Тепер детальніше про кожен етап на прикладі сільської ради.
1. Виявлення безхазяйного нерухомого майна можна здійснювати різними шляхами. Для сільських, селищних рад оптимальним, на думку автора, є створення постійно діючої комісії при виконкомі, яка буде опікуватися питаннями безхазяйного нерухомого майна. Звичайно, не кожного дня на території відповідної ради виявляють безхазяйне нерухоме майно, але все ж таки доцільно, аби така комісія діяла постійно, адже не можна знати наперед, коли вона стане у нагоді. Важливо у Положенні про цю комісію зазначити періодичність проведення її засідань — у міру необхідності. Тобто за відсутності потреби вирішення питань щодо роботи з безхазяйним нерухомим майном засідання комісії не проводяться. Тож потурбуйтеся, щоб при виконкомі вашої ради була така комісія, створіть її рішенням виконкому.
Нагадаємо, що саме до делегованих повноважень виконкомів належать:
| 1 | облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням | пп. 5 п. «б» ст. 30 Закону № 280 |
| 2 | облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади | пп. 9 п. «б» ст. 30 Закону № 280 |
| 3 | облік відповідно до закону об’єктів нерухомого майна незалежно від форм власності | пп. 10 п. «б» ст. 30 Закону № 280 |
2. Фіксація факту наявності безхазяйного нерухомого майна також може здійснюватися у такий спосіб, який ви визначите у своєму Положенні про постійно діючу комісію. Наприклад, у разі виявлення безхазяйного нерухомого майна члени комісії мають проінспектувати таке майно у місці його розташування та за результатами скласти відповідний акт. До речі, форму акта також доцільно розробити свою. Далі вже складений акт комісія виносить на розгляд виконкому, який його затверджує, та вирішує, які подальші дії необхідно вчинити. Перш за все виконком направляє запит до Бюро технічної інвентаризації щодо наявності технічної документації на даний об’єкт. Залежно від отриманих відповідей за обома запитами продовжуємо роботу. Так, якщо технічна документація на цей об’єкт нерухомості відсутня — замовляємо її виготовлення, а якщо вона є в наявності — просимо надати дублікат чи копію. Далі звертаємося до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо наявності у Державному реєстрі відомостей про власника цього майна. Якщо відомості про власника відсутні — звертаємося до цього ж органу із заявою стосовно взяття такого майна на облік як безхазяйного.
3. Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна здійснюється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Після взяття на облік майна як безхазяйного комісія розміщує оголошення про цей факт у друкованих засобах масової інформації з метою виявлення власника. Якщо після розміщення оголошення власник звертається з документами, що підтверджують його право власності на це майно, він має відшкодувати всі понесені витрати (утримання, збереження майна, виготовлення технічної документації на майно, публікація оголошення тощо). У разі ж, якщо власник не з’явився, маємо чекати один рік з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі — тільки після цього маєте право звернутися до суду з позовною заявою про передачу у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна.
Зазвичай ОМС розробляють та затверджують свої власні порядки виявлення та набуття у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна, в яких детально регламентують всю процедуру від початку і до кінця, із встановленням строків виконання на кожному етапі. Сподіваємося розробити для вас примірний зразок такого документа та розмістити у наступних номерах газети.
