Норми прибудинкових територій
Не дивлячись на велику кількість нормативно-правових актів, що регулюють земельні відносини в Україні, законодавством так і не визначено конкретних норм земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків, у зв’язку із чим мешканці будинку по-різному розуміють прибудинкову територію — від обмеженістю цоколем будинку до максимального прицілу до наступного будинку разом із дитячими майданчиками, парковками, тротуарами та проїжджою частиною. У зв’язку із вказаним нерідкими є суперечки щодо того, хто має обслуговувати конкретні ділянки землі навколо будинку: прибирати, облагороджувати, ремонтувати, використовувати для власних цілей.
Позиція законодавця щодо неможливості закріпити конкретні метри для всіх багатоквартирних будинків однаково є обґрунтованою, з огляду на те, що площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями.
Статтею 42 Земельного кодексу України1 закріплено нормативне визначення земельних ділянок багатоквартирних будинків. Залежно від форми власності таких будинків режим використання землі також різний:
1 Далі за текстом — ЗК.
| 1 | земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками |
| 2 | земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому КМУ |
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
Для застосування у практичній діяльності органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, суб’єктами господарювання, які розробляють містобудівну та проектну документацію на будівництво, було розроблено Національний стандарт ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», затверджений наказом Мінрегіону від 26.02.14 р. № 562.
2 Далі за текстом — ДСТУ-Н.
Головним завданням ДСТУ-Н є визначення складу та змісту, порядку розроблення проектів розподілу території мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій.
Так, відповідно до п. 6.1.1 ДСТУ-Н площа земельної ділянки з прибудинковою територією кожного багатоквартирного будинку, що відповідає питомій вазі кількості мешканців будинку у сумарній кількості мешканців мікрорайону (кварталу), визначатиметься за формулою:
| Т0 = Тф х (Б0 : Б), де Т0 — земельна ділянка з прибудинковою територією багатоквартирного будинку, га; Тф — фактична житлова територія мікрорайону (кварталу), га; Б0 — кількість мешканців в багатоквартирному будинку, чол.; Б — кількість мешканців у мікрорайоні (кварталі), чол. |
Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин (п. 34 ст. 26 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»3).
3 Далі за текстом — Закон № 280.
Прибудинкова територія може включати:
1) територію під житловим будинком;
2) проїзди та тротуари;
3) озеленені території;
4) ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;
5) майданчики для відпочинку дорослого населення;
6) майданчики для занять фізичною культурою;
7) майданчики для тимчасового зберігання автомобілів;
8) майданчики для господарських цілей;
9) майданчики для вигулювання собак;
10) інші території, пов’язані з утриманням й експлуатацією будинків та інших пов’язаних із ними об’єктів.
Питання про кількість метрів квадратних, які будуть виділені для обслуговування багатоквартирного будинку, залежить від: наявної містобудівної (генеральний план населеного пункту, детальний план території) та землевпорядної (схема організації території, матеріали інвентаризації землі, наявність сформованих земельних ділянок і прав на них) документації, а також реальної містобудівної ситуації (зокрема щодо щільності забудови).
Доречно нагадати, що відповідно до ст. 33 Закону № 280 до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема:
1) координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів;
2) організація і здійснення землеустрою, погодження проектів землеустрою;
3) здійснення контролю за впровадженням заходів, передбачених документацією із землеустрою;
4) надання відомостей з Державного земельного кадастру відповідно до закону;
5) вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.
Відповідно до п. 3 Методичних рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.11 р. № 389, мінімально допустима величина прибудинкової території не може бути меншою за територію технічного обслуговування відповідного багатоквартирного житлового будинку, якщо зазначене можливе в існуючій забудові.
У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Оформлення прав на землю: навіщо?
Насправді ця проблема для мешканців багатоквартирного будинку є найголовнішою під час вирішення питання про доцільність/недоцільність оформлення права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та поряд із ним, адже процедура оформлення є тривалою, тягомотною та недешевою.
Серед позитивних моментів слід зазначити такі:
| для органів місцевого самоврядування | оформлення прав на землю означає формування земельних ділянок як об’єктів оподаткування та визначення платників податку (власників відповідних земельних ділянок або землекористувачів). Отже, кожна оформлена земельна ділянка — це додаткові надходження до бюджету |
| для забудовників | наявність оформленого права на землю є обов’язковою умовою для початку будівельних робіт |
| для співвласників багатоквартирного будинку | спосіб відгородитися (інколи буквально — шляхом установлення паркана) як від формальних зазіхань на свою територію (відведення ділянок іншим особам), так і від фактичного її використання «чужими» (установлення тимчасових споруд, паркування транспортних засобів тощо) |
| для суб’єктів підприємництва та підрядників, які спеціалізуються на ремонтних роботах | реконструкція, яка проводиться зі зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту в плані, можлива лише при наявності документально оформленого права на земельну ділянку. Потреба в цьому виникає, зокрема, при намірі пристосувати приміщення на першому, другому чи цокольному поверхах для підприємницької діяльності. Звичайною умовою у цьому випадку є влаштування окремої вхідної групи, що, як правило, й означає зміну зовнішніх геометричних розмірів |
Як оформити земельні права?
Оформлення права користування земельною ділянкою відбувається у декілька етапів.
1. Згідно з ч. 2 ст. 123 ЗК для отримання земельної ділянки у власність чи користування потрібно звернутися із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, передають у власність або користування такі земельні ділянки (ч. 2 ст. 123 ЗК). Оскільки житлові будинки розташовані в межах населеного пункту (ст. 38 ЗК), таким органом буде місцева (міська, селищна, сільська) рада (ч. 1 ст. 122 ЗК).
У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Верховній Раді АР Крим, Раді міністрів АР Крим, органам виконавчої влади або органам місцевого самоврядування, які передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.
2. Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах своїх повноважень на підставі ч. 3 ст. 123 ЗК у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Забороняється відмова у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, місце розташування об’єктів на яких погоджено відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування згідно із ст. 151 ЗК (викуп земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності).
У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання Верховна Рада АР Крим, Рада міністрів АР Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, не надали дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє Верховну Раду АР Крим, Раду міністрів АР Крим, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Умови і строки розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору.
Доречно також згадати ч. 3 ст. 24 Закону України від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно з якою у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.
3. Наступним кроком буде замовлення та виготовлення проекту землеустрою. Його розробленням можуть займатися відповідно до ст. 26 Закону України від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»:
1) юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням і в складі яких працюють за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
2) фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
4. Наступним етапом буде погодження проекту, процедура якого здійснюється відповідно до ст. 186-1 ЗК.
Проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин.
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта, подається також на погодження до структурних підрозділів районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району — до виконавчого органу міської ради у сфері містобудування та архітектури, а в разі якщо такий орган не утворений — до органу виконавчої влади АР Крим з питань містобудування та архітектури чи структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.
Для цього розробник подає на погодження до органу, визначеного вище, за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
Вищеназвані органи зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або копії такого проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері.
Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівної документації.
У разі якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації, погоджений проект подається замовником або розробником до центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, або його територіального органу для здійснення такої експертизи.
Органам, що здійснюють погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, забороняється вимагати: додаткові матеріали та документи, не включені до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; надання погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки будь-якими іншими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями; проведення будь-яких обстежень, експертиз та робіт.
Кожен орган здійснює розгляд та погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки самостійно та незалежно від погодження проекту іншими органами.
У висновку про відмову погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути продовжений).
Заявнику може бути відмовлено у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки лише у разі, якщо не усунено недоліки, на яких було наголошено у попередньому висновку. Не можна відмовити у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з інших причин чи вказати інші недоліки. Повторна відмова не позбавляє права розробника проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки усунути недоліки проекту та подати його на погодження.
5. Наступним кроком стане реєстрація земельної ділянки як окремого об’єкта права в Державному земельному кадастрі, внаслідок чого земельній ділянці відповідно до Закону України від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про державний земельний кадастр» буде присвоєно унікальний кадастровий номер, а замовник отримає витяг з Державного земельного кадастру.
6. Протягом двох тижнів із дня отримання погодженого проекту землеустрою відповідна рада приймає рішення про його затвердження та надання земельної ділянки у власність або постійне користування. На практиці строки значно затягуються.
7. Після отримання рішення ради про затвердження проекту землеустрою права на земельну ділянку мають бути зареєстровані в установленому законом порядку.
Реєстрація прав (власності або користування) на земельну ділянку здійснюється державним реєстратором, коло яких визначено ст. 10 Законом України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»4.
4 Далі за текстом — Закон № 1952.
Державна реєстрація прав проводиться у такому порядку:
| 1 | формування та реєстрація заяви в базі даних заяв |
| 2 | прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав |
| 3 | встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд |
| 4 | перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень |
| 5 | прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації |
| 6 | відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів цих прав |
| 7 | формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником |
| 8 | видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав |
Для проведення реєстрації державному реєстратору (безпосередньо або через центр надання адміністративних послуг) необхідно подати:
| 1 | заяву |
| 2 | витяг із Державного земельного кадастру |
| 3 | рішення відповідної ради про надання земельної ділянки у власність або постійне користування |
| 4 | витяг або виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань (для підтвердження статусу юридичної особи заявника) |
| 5 | документ, що підтверджує повноваження представника заявника, і документ, що посвідчує особу представника |
| 6 | документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав |
| 7 | документ про сплату адміністративного збору |
Заява про державну реєстрацію прав та оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Під час подання заяви про державну реєстрацію прав заявник зобов’язаний повідомити державного реєстратора про наявність встановлених законом обтяжень речових прав на нерухоме майно.
Датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів (ст. 19 Закону № 1952).
Рішення державного реєстратора, інформація з Державного реєстру прав надаються в електронній та (за бажанням заявника) паперовій формах (ст. 21 Закону № 1952).
Рішення державного реєстратора, інформація з Державного реєстру прав, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.
Лише після проходження усієї тривалої процедури співвласники можуть вчиняти юридично значущі дії із своєю прибудинковою територією, у тому числі огороджувати, розбивати дитячі майданчики, облаштовувати паркувальні місця, зони відпочинку тощо.
