За домовленістю сторін орендар дійсно може оплачувати (компенсувати) орендодавцю вартість комунальних послуг (електроенергії, водопостачання та водовідведення, газо- і теплопостачання тощо). Чинним законодавством це не заборонено.
Більше того, орендар та орендодавець можуть домовитись й про надання орендарю інших послуг, наприклад, з прибирання та охорони приміщення, паркування автомобілів тощо. Але у будь-якому разі про компенсацію треба зазначити у договорі оренди.
Звертаємо увагу: компенсація за комунальні послуги майна, що перебуває у комунальній власності, не може входити до складу орендної плати. Чому? Тому що це витікає із п. 3 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу.
Нагадуємо: документ затверджено постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786).
Відповідно до нього до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включають витрати на утримання орендованого майна та плату за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
До речі, таку саму думку висловлювала й Державна казначейська служба України у листі від 25.07.14 р. № 17-09/708-17228 «Щодо розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу».
Органи місцевого самоврядування затверджують власні методики розрахунку орендної плати, беручи за основу вимоги Методики № 786. Отже, така норма стосується й місцевих рад.
Для орендодавця — бюджетної установи може бути два варіанти: або орендар укладає договір безпосередньо із комунальними службами, або надає компенсацію орендодавцю, про що зазначається у договорі оренди із наступним укладанням Договору відшкодування витрат.
Увага! Такий договір укладається відповідно до Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Нагадаємо: такий договір затверджено наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774 «Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності».
Зауважимо: укласти такий договір відшкодування витрат треба протягом 15 робочих днів після підписання договору оренди. Така норма міститься у п. 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності. Зазначений документ також затверджено наказом Фонду державного майна від 23.08.2000 р. № 1774.
Викладену вище думку підтверджують й податківці, зокрема, у листі Державної фіскальної служби України від 09.09.14 р. № 3120/6/99-99-19-02-02-15 «Щодо оподаткування операцій з оперативної оренди». У зазначеному листі вони говорять про те, що орендар може сам укласти договори на споживання комунальних послуг, а може надавати орендодавцю компенсацію.
Якщо орендар самостійно не укладає договори на споживання комунальних послуг, а здійснює відшкодовування орендодавцю в частині понесених ним витрат на оплату комунальних послуг, то в договорі оренди обов’язково має бути визначено порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг та їх оплати (компенсації).
Наголосимо: у цьому листі така сама схема може застосовуватись не лише до комунальних послуг, але й до відшкодування витрат за електроенергію.
Крім того, якщо орендодавець згідно з договором оренди отримує від орендаря відшкодування витрат на оплату спожитих комунальних послуг (у тому числі електричної енергії) та на утримання приміщення, то такі кошти відображають в обліку як відшкодування здійснених витрат та відносять на відновлення касових та фактичних видатків.
Тепер щодо податку на додану вартість (ПДВ).
На Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі «ЗІР» у консультації фіскалів за номером 101.17 зазначено, що:
— сума відшкодування орендодавцю — бюджетній установі комунальних послуг і енергоносіїв не включається до бази обкладення ПДВ та в податковій декларації з ПДВ така компенсація не відображається;
— право на податковий кредит в частині суми комунальних послуг та енергоносіїв, що спожиті орендарем, у орендодавця відсутнє, оскільки на суму компенсації даних витрат від орендаря податкові зобов’язання не нараховуються.
При цьому у податковій консультації за номером 101.02 зазначено, що:
— кошти, що надійшли орендодавцю, який не є бюджетною установою, у вигляді компенсації комунальних послуг та послуг на поточне утримання приміщень від орендаря, включаються до бази обкладення ПДВ та підлягають оподаткуванню на загальних підставах за основною ставкою;
— суми відшкодування витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії орендодавцю — бюджетній установі до бази оподаткування не включаються.
Як бачимо, нарахування ПДВ на компенсацію залежить від того, яка це установа. Якщо бюджетна — то така компенсація не обкладається ПДВ, а відтак в такого орендодавця не виникає податкового кредиту з ПДВ.
Відповідно у такому разі й у орендаря не виникає податкового зобов’язання з ПДВ щодо суми такої компенсації.
