На нашу думку, розмір орендної плати за земельну ділянку не може збільшуватись на підставі того, що рада затвердила нову нормативну грошову оцінку землі. Адже її розмір визначають у договорі оренди з урахуванням вимог чинного законодавства. Річна сума платежу за оренду не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки (п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України (далі — ПК)). При цьому орендна плата є однією з істотних умов договору оренди (ст. 15 Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі — Закон).
Тобто зміна нормативної грошової оцінки не може привести до перегляду істотних умов договору оренди, якою виступає розмір орендної плати. Однак ст. 15 Закону передбачає, що у договорі оренди землі сторони відносно орендної плати обов’язково зазначають її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки внесення (для земель комунальної власності строки внесення орендної плати регулює ПК), порядок внесення і перегляду, відповідальність за несплату. Це означає, що перед укладанням договору треба прописати умову, коли збільшення нормативної грошової оцінки на підставі рішення ради збільшує й орендну плату. Звичайно, на таку умову при підписанні договору оренди орендар може й не погодитись. Але ви маєте повне право запропонувати йому таку умову.
Наголосимо: договір оренди підписують і орендодавець, і орендар тоді, коли досягнута згода з усіх питань, зазначених у договорі. Тобто за згодою сторін. І якщо там є така умова, під якою підписався орендар, рада може змінити розмір орендної плати на підставі нової нормативної грошової оцінки, що не буде суперечити підписаному договору оренди. Якщо такої вимоги не прописано, вважаємо, що в односторонньому порядку рада не може змінити розмір орендної плати. Адже немає правових підстав, оскільки проведення грошової оцінки землі передує укладенню договору оренди. Ви можете лише запропонувати орендарю змінити умови договору оренди, зокрема в частині зміни орендної плати, за допомогою укладення додаткової угоди до договору. Якщо він їх прийме і це буде підтверджено підписаною додатковою угодою та зареєстровано згідно із законодавством, можна застосовувати нову нормативну грошову оцінку для обчислення орендної плати. До того ж у ст. 654 Цивільного кодексу України йдеться про те, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Тобто нова нормативна грошова оцінка, встановлена радою, має діяти лише для нових договорів оренди, що планується укласти, а не тих, які були укладені до її прийняття.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону). Про зміну орендної плати через затвердження радою нової нормативної грошової оцінки тут також не йдеться.
Податківці неодноразово наголошували у своїх роз’ясненнях, що у випадку, коли органи місцевого самоврядування приймають рішення про нову нормативну грошову оцінку землі з урахуванням вимог щодо строку його прийняття та оприлюднення, розмір орендної плати обчислюється із застосуванням такої нормативної грошової оцінки. Є й підстава: ч. 1 ст. 73 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».
Нагадуємо: в згаданій частині документа йдеться про те, що рішення органів місцевого самоврядування є обов’язковими для виконання. Але ж у нашому випадку мова йде зовсім про інше: про зміну в односторонньому порядку істотних умов договору оренди, що суперечить чинному законодавству, якщо такої умови у договорі немає або до договору оренди не внесені відповідні зміни за згодою сторін. Вважаємо, що думка фіскалів, висловлена у листах-роз’ясненнях, не може бути підставою для її офіційного виконання.
Із роз’ясненням фіскалів із цього приводу можете ознайомитись у Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі «ЗІР» від 19.04.16 р. «Чи повинен орендар сплачувати орендну плату за земельні ділянки державної і комунальної власності згідно з новою нормативною грошовою оцінкою, затвердженою органом місцевого самоврядування, у разі невнесення змін до договору оренди землі?».
