Запитання 1
Громадянин — власник житлового будинку має намір його продати. Земельна ділянка, на якій розташований будинок, не приватизована. Чи треба йому для присвоєння кадастрового номера земельній ділянці розробляти технічну документацію і яку саме? Чи треба отримувати дозвіл місцевої ради, на території якої розташовані будинок та відповідна земельна ділянка, на розробку такої документації або згоду на відновлення меж земельної ділянки?
Відповідь
Відповідно до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків). Тож для продажу або дарування житлового будинку, який розташований на ділянці, яка не приватизована або не знаходиться у користуванні власника будинку, необхідно присвоїти земельній ділянці кадастровий номер.
Так, п. 3 розд. VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр»1 встановлено: у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташований житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.
1 Далі за текстом — Закон № 3613.
Разом з тим окремої (особливої) процедури для присвоєння кадастрового номера, який потрібний для продажу житлового будинку (звісно, без земельної ділянки, оскільки вона не приватизована), законодавством не передбачено. Такої адміністративної послуги, як «присвоєння кадастрового номера», на сьогодні також не існує, оскільки присвоєння кадастрового номера є складовою процедури державної реєстрації земельної ділянки як адміністративної послуги.
Так, відповідно до ст. 24 Закону № 3613 державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. Відповідно до п. 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.12 р. № 1051 (зі змінами)2, державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі, коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку.
2 Далі за текстом — Порядок ведення ДЗК.
Відповідно до п. 111 Порядку ведення ДЗК державний кадастровий реєстратор відповідного територіального органу Держгеокадастру для здійснення державної реєстрації земельної ділянки протягом 14 календарних днів з дня реєстрації відповідної заяви перевіряє:
1) відповідність поданих документів вимогам, передбаченим цим Порядком;
2) електронний документ відповідно до вимог цього Порядку.
За результатами перевірки Державний кадастровий реєстратор виконує одну з таких дій, зокрема здійснює державну реєстрацію земельної ділянки:
| 1 | за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру присвоює кадастровий номер земельній ділянці |
| 2 | відкриває Поземельну книгу та вносить відомості до неї (крім відомостей про затвердження документації із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також про власників, користувачів земельної ділянки) |
| 3 | робить позначку про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру відповідно до пп. 2 п. 75 цього Порядку |
| 4 | надає за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру відомості, зазначені у пп. 1 п. 197 цього Порядку, відповідним органам державної влади, органам місцевого самоврядування |
Відповідно до ст. 25 Закону № 3613 Поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить такі відомості про земельну ділянку:
| а | кадастровий номер |
| б | площа |
| в | місцезнаходження (адміністративно-територіальна одиниця) |
| г | склад угідь |
| ґ | цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель) |
| д | нормативна грошова оцінка |
| е | відомості про обмеження у використанні земельної ділянки |
| є | відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки |
| ж | кадастровий план земельної ділянки |
| з | дата державної реєстрації земельної ділянки |
| и | інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей |
| і | інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно |
| ї | дані про бонітування ґрунтів |
Таким чином, якщо власник житлового будинку, який розташований на не приватизованій земельній ділянці, має намір продати або подарувати будинок, повинен замовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Відповідно до ч. 10 ст. 55 Закону України від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»3 технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) включає:
3 Далі за текстом — Закон № 858.
| а | завдання на складання технічної документації із землеустрою |
| б | пояснювальну записку |
| в | рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів АР Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (у випадках, передбачених законом) |
| г | згоду власника земельної ділянки, а для земель державної та комунальної власності — органу, уповноваженого здійснювати розпорядження земельною ділянкою на відновлення меж земельної ділянки користувачем |
| ґ | довідку, що містить узагальнену інформацію про землі (території) |
| д | копію документа, що посвідчує фізичну особу, або копію виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців |
| е | копію документа, що посвідчує право на земельну ділянку (у разі проведення робіт щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)) |
| є | копію правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за умови, якщо права власності на такі об’єкти зареєстровані) |
| ж | матеріали польових топографо-геодезичних робіт |
| з | план меж земельної ділянки, складений за результатами зйомки, на якому відображаються зовнішні межі земельної ділянки із зазначенням власників (користувачів) суміжних земельних ділянок, усі поворотні точки меж земельної ділянки, лінійні проміри між точками на межах земельної ділянки, межі вкраплених земельних ділянок із зазначенням їх власників (користувачів) |
| и | кадастровий план земельної ділянки |
| і | перелік обмежень у використанні земельної ділянки |
| ї | у разі необхідності — документ, що підтверджує повноваження особи діяти від імені власника (користувача) земельної ділянки при встановленні (відновленні) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) |
| й | акт приймання-передачі межових знаків на зберігання, що включається до документації із землеустрою після виконання робіт із встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками |
У той же час відповідно до ч. 9 ст. 55 Закону № 858 якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельної ділянки державної чи комунальної власності у власність чи користування, на якій розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, така технічна документація розробляється на замовлення власника житлового будинку без надання дозволу Верховною Радою АР Крим, Радою міністрів АР Крим, органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 Земельного кодексу України4.
4 Далі за текстом — ЗК.
Якщо до 27.06.15 р., тобто до набрання чинності Законом України від 02.06.15 р. № 497-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення складу, змісту та порядку погодження документації із землеустрою» (набрав чинності 27.06.15 р.), яким власне й було внесено суттєві зміни до ст. 55 Закону № 858, дозвіл місцевої ради на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) ще якось можна було обґрунтувати, то після набрання чинності вказаним Законом правові підстави вимагати органами місцевого самоврядування або ж територіальними органами Держгеокадастру таких дозволів місцевих рад відсутні. Хоча й до цього часу багато місцевих рад напевно за інерцією надають такі дозволи у формі рішень ради.
Тож фактично особа, яка бажає продати житловий будинок (не частками, а як єдиний об’єкт), змушена розпочати процедуру приватизації земельної ділянки за технічною документацією (без отримання такого дозволу у місцевої ради) і після здійснення державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі зупинитися, тобто не подавати клопотання разом з технічною документацією до місцевої ради про затвердження такої документації та передачу сформованої за вказаною документацією земельної ділянки у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Отримавши у такий спосіб Витяг з Державного земельного кадастру, який власне й містить відомості щодо розміру земельної ділянки та її кадастровий номер, власник житлового будинку укладає той чи інший правочин.
При цьому сформована земельна ділянка (ст. 791 ЗК) залишається у комунальній власності відповідної територіальної громади. А вже новий власник житлового будинку за своїм бажанням може отримати вказану ділянку у власність за встановленою законом процедурою приватизації. Хоча й тут виникають деякі проблеми, яких на перший погляд не повинно бути взагалі, але про них поговоримо у наступних статтях започаткованого циклу.
Запитання 2
Що таке згода органу місцевого самоврядування на відновлення меж земельної ділянки, яка передбачена п. «г» ч. 10 ст. 55 Закону № 858? В яких випадках така згода ради має бути обов’язковою? Чи застосовується згода органу місцевого самоврядування, якщо громадянин хоче лише присвоїти кадастровий номер земельній ділянці для продажу будинку? Чи можна згоду на відновлення меж вважати розпорядженням земельною ділянкою? Чи застосовується процедура відновлення меж у випадку відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку, коли відсутній кадастровий номер, тобто коли вона юридично не сформована? Чи, можливо, така процедура застосовується до випадків, коли на земельну ділянку існує державний акт або договір оренди землі, але за якихось обставин неможливо встановити межі земельної ділянки?
Відповідь
Слід розрізняти рішення місцевої ради про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (у випадках, прямо передбачених законом) та рішення місцевої ради (як розпорядника земель комунальної власності) про надання згоди на відновлення меж земельної ділянки.
Так, перший вид рішень ради приймають у разі, якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельних ділянок комунальної власності у власність чи користування (виключно у випадках, передбачених законом), наприклад, ч. 1 ст. 123 ЗК. Другий же вид рішень рада приймає, коли є користувач (орендар, постійний користувач) земельної ділянки комунальної власності, право на яку підтверджене документально (договір оренди, договір тимчасового користування на умовах оренди, державний акт на право постійного користування тощо). Здебільшого це так звані «старі» документи, що посвідчують таке право користування, яке виникло до 2004 року, і даних щодо таких земельних ділянок у Державному реєстрі земель не було та відповідно у Державному земельному кадастрі немає.
Таким чином, як і зазначалося у відповіді на перше запитання, згоди на відновлення меж земельної ділянки у формі рішення місцевої ради у разі приватизації земельної ділянки власником житлового будинку, право на який зареєстроване у встановленому законом порядку, не потрібно.
Згода ради на відновлення меж земельної ділянки користувачу є одним із елементів такого повноваження місцевої ради, як «розпорядження землями комунальної власності», яке включає в себе не тільки передачу земельних ділянок у власність або користування, а й припинення у встановлених законом випадках права користування земельними ділянками комунальної власності та інші правомочності ради щодо земель комунальної власності.
У питанні отримання згоди на відновлення меж користувачем та самої такої процедури слід звернути увагу на розд. IV Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.10 р. № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 16.06.10 р. за № 391/176865.
5 Далі за текстом — Інструкція.
Так, відповідно до п. 4.1 Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється при повній (частковій) втраті в натурі (на місцевості) межових знаків, їх пошкодженні, яке унеможливлює використання межових знаків, а також при розгляді земельних спорів між власниками (користувачами) суміжних земельних ділянок.
Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.
Згідно з п. 4.3 Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі раніше розробленої та затвердженої відповідно до ст. 186 ЗК документації із землеустрою. У разі відсутності такої документації розробляється технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки встановити неможливо, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки. У разі коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема зі встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин. Закріплення відновлених меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) межовими знаками здійснюється відповідно до розд. III Інструкції.
Запитання 3
Чи існує певна форма акта погодження меж земельної ділянки і що має бути обов’язково зазначено у такому акті? Чи потрібно вписувати повністю П. І. Б. та паспортні данні суміжних землевласників та землекористувачів?
Відповідь
Що стосується форми акта погодження меж земельної ділянки слід зазначити, що його досить часто плутають з Актом прийомки-передачі межових знаків на зберігання. Саме про останній йдеться у п. «й» ч. 10 вже згаданої ст. 55 Закону № 858. Форма Акта прийомки-передачі межових знаків на зберігання визначена у додатку 2 до вищевказаної Інструкції.
Акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання складається у присутності власників (користувачів) суміжних земельних ділянок, в якому вказуються їх прізвища та ініціали. При цьому зазначення паспортних даних не передбачено. Їх наявність або відсутність в акті за наявності всіх інших обов’язкових даних у такому акті на його юридичну силу не впливає.
Важливо: у цьому акті також зазначається, що власник/користувач земельної ділянки претензій щодо меж та конфігурації земельної ділянки не має, а власниками/користувачами суміжних земельних ділянок претензій до існуючих меж не заявлено. В акті також зазначається, що межові знаки пред’явлені та передані на зберігання конкретній фізичній особі (якою є власне замовник документації із землеустрою) та який несе адміністративну відповідальність за знищення межових знаків згідно з п. «е» ч. 1 ст. 211 ЗК та ст. 56 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Акт підписується власником/користувачем, виконавцем робіт, власниками/користувачами суміжних земельних ділянок (підпис, ініціали та прізвище).
Що ж стосується Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами, то на сьогодні чинним законодавством не встановлено форму такого акта та порядок погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами, який складається під час кадастрової зйомки.
Так, відповідно до ст. 198 ЗК кадастрова зйомка включає:
а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки;
б) погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;
в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;
г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;
ґ) виготовлення кадастрового плану.
Таким чином, на практиці найпоширенішим випадком є, коли розробник документації із землеустрою (проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки або технічна документація, як у нашому випадку) включає до складу землевпорядної документації обидва акти.
Запитання 4
Що власне робити, якщо сусіди відмовляються погоджувати межі та підписувати Акт погодження меж земельної ділянки, адже це їхнє право погоджувати чи не погоджувати межі, обов’язку в погодженні меж немає, як і відповідальності за відмову у погоджені? Що робити з погодженням меж, якщо сусід взагалі відсутній, наприклад, помер, виїхав на заробітки за кордон або просто місце перебування якого невідомо? Чи може бути зареєстрована земельна ділянка у Державному земельному кадастрі в разі відсутності підпису суміжного землевласника (землекористувача) в такому акті, що пов’язано з відсутністю такого власника/користувача за місцем проживання або його безпідставною відмовою від підписання Акта погодження меж земельної ділянки?
Відповідь
Що стосується Акта погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами, то, як зазначалося у відповіді на третє запитання, його форма та порядок складання законодавством не визначено.
То що ж робити у такому разі? На практиці у випадках, наведених у четвертому запитанні, використовують приписи п. 3.12 Інструкції. Так, закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем (у нашому випадку — розробником документації із землеустрою) у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноваженою ним (ними) особою.
Повідомлення власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем завчасно, не пізніше ніж за 5 робочих днів до початку робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Повідомлення надсилається рекомендованим листом, кур’єрською поштою, телеграмою чи за допомогою інших засобів зв’язку, які забезпечують фіксацію повідомлення.
Власники (користувачі) суміжних земельних ділянок, місце проживання або місцезнаходження яких невідоме, повідомляються про час проведення робіт із закріплення межовими знаками поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) через оголошення у пресі за місцезнаходженням земельної ділянки.
Закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) може здійснюватися за відсутності власників (користувачів) суміжних земельних ділянок у випадку їх нез’явлення, якщо вони були належним чином повідомлені про час проведення вищезазначених робіт, про що зазначається в акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання.
Крім вказаних норм п. 3.12 Інструкції, поширеним є складання розробником документації із землеустрою додатка до такого акта довільної форми, в якому зазначаються причини відсутності підпису того чи іншого власника (користувача) суміжної земельної ділянки. Також у технічну документацію вшивається оригінал тексту письмового повідомлення або оголошення у місцевій пресі за місцезнаходженням земельної ділянки. Інколи також складаються акти довільної форми за участю депутатів місцевої ради — членів профільної постійної комісії ради з виходом (виїздом) на місце, в яких також засвідчуються факти відсутності власників/користувачів суміжних ділянок при погодженні меж або причин їх відмови від підпису, якщо такі суміжники були присутні. Такі акти (інколи довідки) також вшиваються в технічну документацію із землеустрою. При цьому слід пам’ятати, що вже не раз згадувана ст. 55 Закону № 858 не передбачає наведених вище документів у складі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Але з правової точки зору їх наявність у складі технічної документації, на нашу думку, не може розглядатися як порушення закону.
Отже, за умови вчинення наведених вище дій, які документально підтверджують факт відсутності суміжних землевласників / землекористувачів або їх необ´рунтованої відмови від підписання, земельна ділянка на підставі такої документації із землеустрою має бути зареєстрована у Державному земельному кадастрі. У разі ж прийняття Державним кадастровим реєстратором відповідного територіального органу Держгеокадастру рішення про відмову у внесенні відомостей до Державного земельного кадастру (фактично — про відмову у державній реєстрації земельної ділянки) з підстав відсутності в Акті погодження меж земельної ділянки та/або в Акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання підпису (підписів) суміжних власників / землекористувачів набувач права (замовник документації із землеустрою та власник житлового будинку) має право звернутися до суду в порядку адміністративного судочинства, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 39 Закону № 3613 дії або бездіяльність Державного кадастрового реєстратора можуть бути оскаржені до суду в порядку, встановленому законом.
У наступній частині статті ми продовжимо відповідати на актуальні запитання застосування земельного законодавства, які надходять від наших читачів.
