Суть справи
Справа розглядалась Вищим господарським судом України. Постанову за результатами її розгляду було винесено 25.05.17 р. Зі змістом цієї справи можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень (реєстраційний № 66799747).
Отже, Товариство з обмеженою відповідальністю «Х» звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 28.07.16 р. щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.07 р., укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Х» на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.07 р.
Рішенням від 22.11.16 р. Господарського суду міста Києва позов було задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 28.07.16 р. щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.07 р., укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Х» на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.07 р.
Вказане рішення було мотивовано тим, що в матеріалах справи відсутні будь-які вказівки, попередження позивача з питань використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або акт перевірки дотримання позивачем вимог земельного законодавства.
Крім того, у матеріалах справи відсутній акт про непроведення будівельних робіт на земельній ділянці, складений Державною архітектурно-будівельною інспекцією, так само як і докази про наявність заборгованості з орендної плати. У зв’язку з цим суд дійшов висновку про недоведеність відповідачем наявності вини позивача у затримці забудови земельної ділянки, яка спричинена необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами проектної документації на будівництво та отримання дозволу уповноваженого органу на проведення будівельних робіт.
У свою чергу, постановою від 20.02.17 р. колегії суддів Київського апеляційного господарського суду рішення Господарського суду міста Києва було скасовано, прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено. При прийнятті зазначеної постанови Київський апеляційний господарський суд виходив з того, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було проведено перевірки та складено акти обстеження земельної ділянки (від 19.11.15 р. та від 30.06.16 р.), які підписано посадовою особою Департаменту земельних ресурсів та в. о. начальником відділу землеустрою та моніторингу земель Голосіївського району.
Згідно з указаними актами земельна ділянка за період з 20.07.07 р. по 30.06.16 р. не забудована, а тому вбачається порушення вимог п. 8.4 договору оренди земельної ділянки в частині строків завершення забудови земельної ділянки (три роки).
Крім того, у матеріалах справи відсутні будь-які докази про відсутність вини та не спростовано наявність вини у незавершенні забудови земельної ділянки у встановлений п. 8.4 договору строк. Будь-які інші докази, зокрема, про заборону позивачу та/або іншим особам на проведення будівельних робіт на спірній ділянці, також відсутні.
Прийняття вказаної постанови спонукало Товариство з обмеженою відповідальністю «Х» скласти касаційну скаргу, у якій воно просило постанову апеляційного господарського суду скасувати, рішення місцевого господарського суду — залишити без змін. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, положень Земельного кодексу України1, Цивільного кодексу України2 та Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»3.
1 Далі за текстом — ЗК.
2 Далі за текстом — ЦК.
3 Далі за текстом — Закон № 161.
Результати розгляду касаційної скарги
Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначила таке.
Господарськими судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням Київської міської ради від 15.03.07 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Х» було надано у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Х» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 20.07.07 р., нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено відповідний запис у книзі записів державної реєстрації договорів.
Згідно з п. 2.1 договору об’єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з відповідними характеристиками: місце розташування; розмір земельної ділянки; цільове призначення — для будівництва, обслуговування та експлуатації жилого будинку; кадастровий номер.
Договір відповідно до його п. 3.1 було укладено на 15 років.
Крім іншого, відповідно до п. 8.4 договору оренди земельної ділянки орендаря було зобов’язано, зокрема:
| 1 | приступити до використання земельної ділянки в строк, установлений указаним договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору |
| 2 | завершити забудову земельної ділянки в строки, установлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації |
| 3 | використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату |
У свою чергу, п. 11.4 вказаного договору орендодавець передбачив, що договір може бути розірваний:
— за взаємною згодою сторін;
— за рішенням суду, у порядку, встановленому законом;
— в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з ГК, у разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, установлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 20.07.07 орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування обумовлену договором земельну ділянку.
Рішенням Київської міської ради від 28.07.16 р. зазначений вище договір оренди земельної ділянки від 20.07.07 р. було розірвано з тих підстав, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Х» не виконало умов п. 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, установлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.
У свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Х» у касаційні скарзі посилалось на:
| 1 | те, що рішення Київської міської ради від 28.07.16 р. щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.07 р. є незаконним та таким, що порушує його права орендаря |
| 2 | відсутність з його боку порушень умов договору оренди земельної ділянки |
Вищий господарський суд України у своїй постанові під час розгляду вказаної справи посилався на ст. 19 Конституції України. Нею передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Також зауважено було на тому, що акт державного чи іншого органу — це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов’язковий характер для суб’єктів цих відносин. А, як ви розумієте, рішення ради — є актом, власне прийняття якого і породжує певні наслідки. У справі, яка розглядається, наслідком прийняття такого акта (рішення) стало розірвання договору оренди земельної ділянки.
Крім іншого, залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.
Далі у своїй постанові за цією справою Вищий господарський суд України навів низку правових норм у підтвердження того, що таки Київська міська рада мала право одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки. Які ж це норми?
Для початку було акцентовано увагу на ст. 21 ЦК, якою передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
У той же час ст. 11 ЦК визначено, що цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються ЗК, ЦК, Законом № 161, іншими нормативно-правовими актами та договором оренди землі.
Відповідно до ст. 1 Закону № 161 оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Виходячи зі змісту ст. 93 ЗК, ст. 762, 792 ЦК, ст. 13 та 21 Закону № 161 правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.
У силу ст. 177, 181, 373, 374 ЦК земельна ділянка (як індивідуалізований об’єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об’єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.
Частиною 2 ст. 2 ЦК передбачено, що територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов’язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, установленої законом (ст. 169 та 172 ЦК).
Оперуючи правовими нормами, Вищий господарський суд України у своїй постанові зазначив, що цивільні права та обов’язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов’язків; цивільні права та обов’язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, установлених актами цивільного законодавства.
Далі Вищим господарським судом України було наведено приписи ст. 626 ЦК, де зазначається, що договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов’язки. Також було зазначено на тому, що за загальним правилом, установленим ч. 1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.
Разом з тим ч. 3 наведеної статті передбачено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Тобто Вищий господарський суд України поступово підводить до того, що все ж таки можна скористатися правом одностороннього розірвання договору, звісно, за певних умов. Основною такою умовою є те, що таке право має бути закріплене в договорі (власне, про це йдеться в ч. 3 ст. 651 ЦК).
Крім іншого, така можливість закріплена і в Законі № 161. Так, ч. 3 і 4 ст. 31 цього законодавчого акта передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, установленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Тобто вищенаведені норми права не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.
А як уже згадувалося вище, орендодавець передбачив у договорі оренди земельної ділянки (п. 11.4), що однією з підстав для розірвання орендодавцем договору в односторонньому порядку є порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, установлених п. 8.4 договору.
За змістом же п. 8.4 договору орендар зобов’язаний був завершити забудову земельної ділянки в строки, установлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації.
Тобто пп. 8.4 і 11.4 договору сторони погодили можливість його розірвання в односторонньому порядку, що не суперечить ст. 31 Закону № 161.
Власне такою логікою керувався суд апеляційної інстанції, коли виносив свою постанову не на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Х». Більше того, цим же судом було встановлено, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами (у розумінні приписів ст. 33 і 34 Господарського процесуального кодексу України4) неможливості виконати умови п. 8.4 договору оренди в частині своєчасного завершення забудови.
4 Далі за текстом — ГПК.
Це та інші обставини справи враховував і Вищий господарський суд України під час розгляду касаційної скарги. Знову ж таки було звернено увагу на те, що:
| 1 | декларацію про початок виконання будівельних робіт до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції міста Києва позивачем було подано 27.04.16 р., тобто лише через дев’ять років з моменту реєстрації договору оренди земельної ділянки |
| 2 | суду не надано належних та допустимих доказів на підтвердження виконання вимог п. 8.4. договору оренди земельної ділянки, а саме про початок будівельних робіт, отримання дозвільної документації на будівництво тощо |
| 3 | Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було проведено перевірки та складено акти обстеження земельної ділянки від 19.11.15 р. та від 30.06.16 р., згідно з якими земельна ділянка за період з 20.07.07 р. по 30.06.16 р. не забудована |
Вищий господарський суд України у своїй постанові також зазначив на тому, що суд апеляційної інстанції, розглядаючи справу, обґрунтовано дійшов висновку про порушення позивачем вимог п. 8.4. договору оренди земельної ділянки в частині строків завершення забудови земельної ділянки та відповідно про відсутність правових підстав для визнання недійсним рішення відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.07 р.
Крім іншого, судом апеляційної інстанції було враховано та взяте до уваги те, що позивач був обізнаний з:
| 1 | умовами договору оренди в частині існування у нього обов’язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж через 3 роки після державної реєстрації договору оренди |
| 2 | відповідними наслідками незавершення такої забудови у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору |
Тобто можна говорити про те, що Вищий господарський суд України «підтримав» позицію суду апеляційної інстанції. Як наслідок, було винесено відповідну постанову.
«Висновки» Вищого господарського суду України
Так, у своїй постанові Вищим господарським судом України зазначалося, що відповідно до приписів ст. 1117 ГПК касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Увага! Колегія суддів вважає, що судом апеляційної інстанції правильно застосовані норми матеріального та процесуального права.
Доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують зазначених вище висновків та пов’язані з вирішенням питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
З огляду на викладене, постанова апеляційної інстанції, якою відмовлено в позові, відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.
Керуючись, ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК, колегія суддів Вищого господарського суду України постановила:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Х» залишити без задоволення.
Постанову від 20.02.17 р. Київського апеляційного господарського суду у справі господарського суду міста Києва залишити без змін.
Як бачите, Київська міська рада отримала позитивний результат, щоправда, довелося пройти немало судових інстанцій. У той же час слід наголосити на тому, що дуже часто першим кроком до успішного вирішення справи в суді є правильно складені документи. До чого це ми?
Якби Київська міська рада не передбачила у договорі оренди земельної ділянки відповідні пункти про можливість розірвання договору в односторонньому порядку і не визначила підстави для цього, можливо, постанова Вищого господарського суду України була би зовсім іншого змісту.
Цей матеріал, звісно, більше розрахований на юристів органів місцевого самоврядування, тобто тих, хто розуміється на «специфіці» застосування норм ЦК, ЗК, ГК, ГПК тощо. Сподіваємось, що він буде корисним і стане такою собі підказкою на той випадок, якщо у вас виникнуть подібні ситуації.
