Плата за землю — невід’ємна cкладова фінансової захищеності громад
На сьогодні в умовах відсутності в Україні ринку обігу земель найбільш актуальним способом використання земельних ресурсів в сфері товаровиробництва, зокрема сільськогосподарського, де формуються багатогектарні земельні банки, є використання землі на праві оренди.
Статтею 93 Земельного кодексу України1 передбачено, що право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
1 Далі за текстом — ЗК.
Узагальнення положення ст. 124 ЗК дає змогу дійти висновку: результатом процесу передачі земельних ділянок, що перебувають як у державній і комунальній власності, так і в приватній власності юридичних та фізичних осіб, є укладення договору оренди землі.
Варто зазначити, що згідно з Податковим кодексом України (пп.14.1.136 і 14.1.147) та Законом України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»2 за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі орендар вносить орендодавцеві орендну плату, яка є однією з форм плати за землю.
2 Далі за текстом — Закон № 161.
Безумовно, питання використання земельних ресурсів та орендна плата як обов’язковий платіж за таке використання стосуються фінансового аспекту функціонування економічної системи держави. Зважаючи на процес децентралізації, що в реаліях сьогодення активно пронизує кожну сферу суспільного життя в Україні, нагальним питанням є наповнення місцевих бюджетів територіальних громад.
Так, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної форм власності надходить на рахунки місцевих бюджетів за місцем розташування земельної ділянки, складаючи при цьому питому частку надходжень бюджету відповідної територіальної громади.
В той же час, наприклад, орендна плата за користування земельними ділянками, що належать фізичним особам на праві приватної форми власності, включається до загального оподатковуваного доходу платника податку, оподатковується податком на доходи фізичних осіб, який частково, після розподілення згідно з вимогами Бюджетного кодексу України, повертається до відповідного місцевого бюджету.
Згідно з офіційною статистичною інформацією щодо виконання доходів місцевих бюджетів за 2016 рік, що представлена на офіційному сайті Міністерства фінансів України (www.minfin.gov.ua), основними джерелами наповнення місцевих бюджетів на території України (без врахування тимчасово окупованої території АР Крим, м. Севастополя та частини зони проведення антитерористичної операції) є податок на доходи фізичних осіб та плата за землю.
Так, за січень — листопад 2016 року питома вага плати за землю в структурі надходжень до місцевих бюджетів складає 16,15 %, питома вага податку на доходи фізичних осіб — 52,77 %.
Однак статистичні показники наповнення місцевих бюджетів платою за землю мають відповідати якісним характеристикам таких надходжень, тобто визначальну роль у цьому процесі має відігравати питання збалансованості розмірів та шляхів забезпечення надходження таких податкових платежів.
Зміст викладеного полягає у надзвичайній важливості нормативно-правового забезпечення прозорості, відкритості та високому правовому рівні процесу укладення договорів оренди землі.
Законодавча необачність
Тривалий час громадяни України стикались з певними труднощами при укладенні договорів оренди землі, що в першу чергу стосувались викладення тексту договору.
Проблема була актуальна як у випадку оренди земельних ділянок державної та комунальної форм власності, так і в разі укладення договорів оренди на земельні ділянки приватної форми власності.
Так, ст. 14 Закону № 161 передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220.
Варто зазначити, що на момент затвердження Типовий договір оренди землі відповідав положенням Закону № 161 у частині викладення всіх істотних умов, передбачених цим Законом у редакції станом на 01.01.04 р.
Проте у зв’язку з прийняттям Закону України від 16.09.08 р. № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» ситуація щодо відповідності нормативно-правових актів в сфері укладення договорів оренди землі зазнала суттєвих змін.
Так, вказаним Законом ст. 15 Закону № 161 доповнили ще однією істотною умовою договору оренди землі, а саме: «умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки». Однак до Типового договору оренди землі вказану істотну умову законодавець так і не включив.
Перед учасниками орендних земельних відносин постала суттєва проблема, яку законодавець не квапився вирішувати.
З одного боку, відповідно до ст. 15 Закону № 161 відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. 4 — 6, 11, 17, 19 Закону № 161 є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
З іншого боку, ст. 14 Закону № 161 вимагає укладення договору оренди землі у типовій формі, затвердженій КМУ.
Вказана законодавча колізія поставила учасників договірних відносин у досить неоднозначне становище, що могло призвести до виникнення високого рівня ризику в частині визнання договорів оренди недійсними в судовому порядку.
Судовий погляд на вирішення «істотної типової проблеми»
У розрізі цього питання заслуговує на увагу постанова Судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 02.07.14 р. № 6-88цс14, якою Суд висловив наступну правову позицію щодо відсутності в укладеному договорі оренди землі істотної умови щодо умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Так, відповідно до вимог ст. 3 та 15 Цивільного кодексу України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у договорі передбаченої ст. 15 Закону № 161 такої істотної умови, як умова передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, суду слід з’ясувати, чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови, її істотність та в чому полягає порушення законних прав позивача.
Щодо земель державної та комунальної власності варто зазначити: оскільки заборона передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки державної та комунальної власності прямо передбачена ст. 8-1 Закону № 161, дублювання даної норми у Типовому договорі оренди землі державної або комунальної власності не мало жодного корисного ефекту.
Увагу на вказану законодавчу прогалину законодавець звернув лише 12.02.15 р., прийнявши Закон України від 12.02.15 р. № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», яким, зокрема, внесено зміни до ст. 15 Закону № 161 та скорочено кількість істотних умов договору оренди землі.
Так, істотними умовами договору оренди землі є:
| 1 | об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) |
| 2 | строк дії договору оренди |
| 3 | орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату |
Увага! За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Текст типового договору оренди залишився незмінним та, незважаючи на зміни до Закону № 161, продовжував вимагати долучення невід’ємних додатків до договору оренди землі.
Законодавцю знадобився майже рік, щоб 23.11.16 р. постановою КМУ № 843 внести зміни до Типового договору оренди землі.
Проте чи усунуто недоліки попередньої редакції Типового договору оренди землі?
По-перше. Редакція Типового договору від 02.12.16 р. передбачає можливість укладення одного договору оренди на декілька земельних ділянок, що дозволить скоротити час та матеріальні витрати сторін на підготовку та підписання договорів оренди землі.
По-друге. Пунктом 8 Типового договору щодо строку дії договору викладено з урахуванням положень ст. 19 Закону № 161, а саме:
| 1 | у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим 7 років |
| 2 | у разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності земельна ділянка (земельні ділянки) надається (надаються) в оренду на строк не менш як 30 років |
| 3 | у разі передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі не може бути меншим 10 років |
По-третє. Розділ «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» виключено. Підписання акта приймання-передачі земельної ділянки вже не вимагається, оскільки відповідно до ст. 17 Закону № 161 об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Таким чином, сторони у тексті договору мають задекларувати належний стан земельної ділянки та її придатність для використання за цільовим призначенням. Це питання особливо актуальне у випадку «сліпої» передачі в оренду земельної ділянки.
Наприклад, орендар у результаті укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав отримує в користування земельну ділянку, яка за фактом не відповідає тим характеристикам, які задекларував у договорі орендодавець.
Звичайно, така ситуація може бути підставою для розірвання договору оренди землі. Проте вирішення цього питання може зайняти в орендаря багато часу та матеріальних ресурсів, що не є позитивними аспектом в сфері ведення будь-якої господарської діяльності. Тому задля нівелювання можливого розвитку таких ситуацій та зменшення рівня ризиків орендар та орендодавець під час укладення договору оренди землі мають детально узгодити кожний пункт договору та чітко розуміти, що представляє собою об’єкт оренди.
Розмежування у часі моменту набрання чинності договором оренди землі
Законодавець визначив просту письмову форму (за бажанням сторін — нотаріально посвідчену) укладення договору, виключивши з Типового договору оренди землі застарілу норму про обов’язковість державної реєстрації договору оренди.
Проте така норма досі не виключена із Закону № 161, а саме абз. 1 ч. 2 ст. 25 цього Закону визначає такий обов’язок орендаря: «приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку».
Сподіваємось, що законодавець зверне увагу на неточність у формулюванні цього абзацу.
Одночасно законодавець розмежував у часі момент набрання чинності договором оренди землі та момент виникнення права оренди в орендаря земельної ділянки у зв’язку з необхідністю реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі чинного договору оренди землі.
Так, ст. 125 та 126 ЗК визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, договір оренди землі як домовленість орендодавця та орендаря щодо надання у платне строкове користування земельної ділянки є чинним з моменту підписання сторонами. Проте правовий статус сторін в якості орендаря та орендодавця земельної ділянки з визначеними правами та обов’язками виникне лише з моменту реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.
Тобто право оренди на земельну ділянку завжди буде виникати після набрання чинності договором оренди.
Оренда земельного паю: на перший погляд дуже просто
Оренда земельного паю є більш старою порівняно з орендою землі формою взаємовідносин орендаря та орендодавця у земельній сфері.
Поняття «оренда земельних часток (паїв)» вперше було закріплено в Указі Президента України від 15.12.98 р. № 1353/98 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)», яким передбачалося, що для укладення договору «оренди» досить бажання однієї сторони — «селянина-пенсіонера», за змістом Указу, інша сторона («підприємства, установи, організації, що використовують землю для сільськогосподарського виробництва») в цьому випадку була зобов’язана укласти договір. Встановлювався мінімальний розмір орендної плати — 0,5 % вартості земельної частки (паю).
На виконання цього Указу було прийнято постанову КМУ від 23.04.99 р. № 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову».
Надалі сфера застосування «оренди» земельних часток (паїв) була розширена пп. «а» п. 1 Указу Президента України від 03.12.99 р. № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки».
Зокрема, передбачалось:
<...> введення обов’язкового укладення договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах на рівні не менше одного відсотка, визначеної відповідно до законодавства вартості частки (паю) <...>
Крім того, взаємовідносини орендаря і орендодавця земельних часток (паїв) регулюються постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» і наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. № 5 «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)».
Останній документ визначає істотні умови договору оренди земельної частки паю: предмет договору, умови договору (мета використання земельної частки (паю), орендна плата), термін дії договору, права та обов’язки cторін, прикінцеві положення.
Не забувайте: типовий договір оренди земельної частки (паю) включає також додаток в табличній формі (стовпці «форми орендної плати», «щорічний розмір платежів на рік», «період виплати»).
Згодом Указом Президента України від 02.02.02 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» граничний розмір орендної плати був встановлений на рівні не менше 1,5 відсотка, а ще пізніше, Указом Президента України від 19.08.08 р. № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», — на рівні 3 відсотків вартості земельної частки (паю).
Надаючи відповідь на питання строку оренди земельної частки (паю), варто пам’ятати про те, що чинне земельне законодавство не містить прямої норми, яка визначає саме cтроки оренди земельних часток (паїв).
Практика укладання договорів оренди земельних часток (паїв) на території Харківської області має досить широке поширення.
Зокрема, у Харківській області в 2016 році укладено 200048 договорів оренди земельних часток (паїв), з яких 30966 договорів укладено на строк до 7 років, 10070 договорів — на строк 7 років, 72904 договори — на строк 8 — 10 років і 86108 договорів — на строк більше 10 років.
Така статистика свідчить про актуальність укладання договорів оренди земельних часток (паїв) та робить наголос для майбутніх сторін у вказаних договорах на наступному: обов’язково зазначити істотні умови договору оренди земельної частки (паю), закріплені наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 17.01.2000 р. № 5:
| 1 | розмір орендної плати не може бути менше 3% вартості земельної ділянки або земельної частки (паю) — розміру, про який йдеться в п. 1 Указу Президента України від 02.02.02 р. № 92/2002 |
| 2 | орендна плата за оренду однієї земельної частки (паю) відповідно до норм Указу Президента України від 15.12.98 р. № 1353/98 може виплачуватися орендодавцю як в грошовій формі (у гривнях), так і в натуральній (в кількості продукції) або у відробітковій (у вигляді послуг або робіт, наданих орендодавцеві), тому в договорі потрібно чітко вказати форму і періодичність виплати орендної плати |
| 3 | зазначити в договорі, що земельний пай передається в оренду для сільськогосподарських потреб, тому що земельні частки (паї) є землями, придатними для потреб сільського господарства (зокрема, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), і повинні використовуватися виключно для цього призначення. Така пріоритетність закріплена в ст. 23 ЗК |
Підсумовуючи, варто наголосити: проблемні питання, які виникають при укладенні договорів оренди землі або земельних часток (паїв), — це не індивідуальні проблеми, вирішення яких має покладатись лише на сторони цих правовідносин.
Це системні питання, у якнайшвидшому та ефективному вирішенні яких, у першу чергу, має бути зацікавлена територіальна громада, до бюджетів якої надходить орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності, та держава в цілому, оскільки кожна гривня з орендованої земельної ділянки — це, в загальному розумінні, суспільний капітал, який має ефективно працювати задля забезпечення високого рівня життя наших громадян.
