1 Ознайомитися з повним текстом судововї справи можна на юридичному інтернет-ресурсі «Протокол» за посиланням: http://protokol.com.ua/ua/vgsu_vikoristannya_zemelnoi_dilyanki_bez_
pravovstanovlyuyuchih_dokumentiv_pozbavlyae_vlasnika_zemli_prava_otrimuvati_dohid_u_rozmiri_
orendnoi_plati_a_tomu_zbitki_pidlyagayut_styagnennyu_v_povnomu_obsyazi_(sprava_920_1039_16_12_07_17).
Фабула судової справи
Міська рада звернулася до Господарського суду із позовом до Приватного підприємства про стягнення збитків у розмірі 85 638,55 грн. за користування 59/100 частини земельної ділянки (під будівлями), загальною площею 0,0966 га, у період з 01.10.13 р. по 31.05.16 р. без правовстановлюючих документів.
Для кращого розуміння суті справи та забігаючи наперед, пояснимо нашим читачам деякі моменти щодо розміру частки земельної ділянки, про яку йдеться. Тобто чому саме 59/100? Справа в тому, що Приватним підприємством (відповідачем у справі) було придбано у власність нежитлову будівлю в іншої особи, власне ця будівля становила 59/100 від загального складу всіх наявних у продавця будівель. Як розумієте, 49/100 часток загального складу будівель залишилося у власності продавця. Ну і, звісно ж, після укладення договору купівлі-продажу частки будівель виникла необхідність в оформленні речових прав на відповідну частку земельної ділянки, на якій розташовані придбані покупцем (відповідачем — Приватним підприємством) будівлі.
Слід одразу позначити, що суд першої інстанції в позові місцевій раді відмовив, але постановою апеляційного господарського суду зазначене судове рішення було скасоване та прийнято нове рішення, яким позов було задоволено частково. Стягнуто з Приватного підприємства на користь міської ради 85 638,55 грн. збитків, в іншій частині позовних вимог відмовлено.
При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що Приватне підприємство не виконало обов’язку щодо належного та своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою, на який знаходиться належне йому на праві власності нерухоме майно, та проявило бездіяльність у вчиненні передбачених чинним законодавством заходів щодо цього.
Таким чином, у діях відповідача (Приватного підприємства) наявні всі ознаки цивільного правопорушення, в тому числі й причинний зв’язок між протиправною поведінкою відповідача та понесеними позивачем (міською радою) збитками, оскільки несвоєчасне оформлення документів на право оренди земельної ділянки призвело до неотримання міською радою доходу від орендної плати за частину ділянки.
Як розумієте, відповідач не погодився з рішенням суду апеляційної інстанції та подав касаційну скаргу, в якій просив постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а відповідно рішення суду першої інстанції — залишити в силі. Касаційна скарга обґрунтована порушенням господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 13, 15 Закону України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»2, ст. 79, 120, 124, 125 Земельного кодексу України3, ст. 32 — 34, 43 Господарського процесуального кодексу України4.
2 Далі за текстом — Закон № 161.
3 Далі за текстом — ЗК.
4 Далі за текстом — ГПК.
Яким же було рішення Вищого господарського суду України5? Про це ви дізнаєтеся далі.
5 Далі за текстом — ВГСУ.
А тепер про все по порядку...
Предметно по суті справи
Отже, відповідачем було подано касаційну скаргу. Ну і, звісно ж, міська рада підготувала відзив на касаційну скаргу, в якому заперечувала проти доводів скаржника (Приватного підприємства) та просила суд залишити оскаржуване судове рішення без змін, а скаргу — без задоволення.
Ну і врешті решт ми підійшли власне до постанови ВГСУ. Яким же був «вирок» суду касаційної інстанції, читайте нижче.
Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
А тепер щодо доводів, якими керувався ВГСУ. В постанові було зазначено, що у справі, що переглядається господарськими судами, встановлено, що 20.09.04 р. між ОСОБА_5 та міською радою укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0966 га в АДРЕСА_1, який зареєстровано відділом центру Державного земельного кадастру 08.11.04 р. Відповідно до цього договору відповідач сплачувала орендну плату за користування земельною ділянкою виходячи із загальної площі 0,0966 га.
ОСОБА_5, про яку згадується, є саме тим продавцем, який продав відповідачу (Приватному підприємству) нежитлову будівлю, яка склала 59/100 від загального складу нерухомого майна, яке перебувало у її власності до оформлення договору купівлі-продажу.
24.05.06 р. між ОСОБА_5 (продавцем) та відповідачем (покупцем) був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, за яким продавець продав, а покупець купив 59/100 часток належної продавцю нежитлової будівлі, магазин — ресторан — готель, загальною площею 1713,4 кв. м, що знаходиться в АДРЕСА_1, на земельній ділянці, яка знаходиться у комунальній власності міської ради.
Згідно з п. 9 договору купівлі-продажу від 24.05.06 р. (укладеного між ОСОБА_5 та Приватним підприємством) покупець відповідно до ст. 120 ЗК зобов’язаний був укласти договір оренди земельної ділянки з міською радою.
Нагадаємо, що ст. 120 ЗК регламентує питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду. Власне ті відносини, які виникли між продавцем та покупцем (Приватним підприємством — відповідачем у судовій справі, що розглядається).
Також акцентуємо вашу увагу на тому, що ст. 120 ЗК необхідно розглядати в тій редакції, яка діяла на момент укладення договору купівлі-продажу будівлі, тобто станом на 24.05.06 р. Це була редакція від 02.03.06 р.
Так, на той час ч. 1 вказаної статті передбачалось, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
У свою чергу, в ч. 2 ст. 120 ЗК вказувалося, що при відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
Крім іншого, ч. 4 згаданої статті визначалося, що при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
Зауважуємо, що нині діє зовсім інша редакція ст. 120 ЗК. Так, сьогодні ч. 1 вказаної статті передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
У свою чергу, ч. 2 ст. 120 ЗК визначено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Також ч. 6 вказаної статті встановлено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
Крім іншого, в цій же частині статті уточнено, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Як бачите, редакції ст. 120 ЗК докорінно відрізняються. Ми вам привели їх для того, аби ви краще орієнтувалися під час ознайомлення з поданим матеріалом та не були дезорієнтовані, коли буде доходити черга до посилань суду на ту чи іншу норму законодавства.
Як свідчать матеріали справи, 25.12.08 р. між міською радою та ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки у АДРЕСА_1, умовами якого передбачалося, що ОСОБА_5 приймає в оренду 41/100 ділянки від загальної площі 0,0966 га та відповідно до частини 41/100 сплачує орендну плату. Договір зареєстровано в Державному реєстрі земель 23.02.09 р. Відповідно до умов договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації.
Отже, резюмуємо: продавцем (ОСОБА_5 у справі) було дотримано вимог законодавства та оформлено належним чином право користування частиною земельної ділянки, яка залишалася в його користуванні (по факту) після укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі між ним та Приватним підприємством.
У свою чергу, судом апеляційної інстанції було встановлено, що Приватне підприємство лише 19.11.09 р. звернулося з проханням про надання дозволу на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки до міської ради. Рішенням сесії місцевої ради від 03.12.09 р. було надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду по АДРЕСА_1. Проте зазначене рішення 03.06.10 р. втратило чинність.
14.10.10 р. Приватне підприємство знову звернулось до міської ради із заявою про надання дозволу на складання проекту землеустрою на зазначену земельну ділянку. Рішенням сесії міської ради від 19.10.10 р. такий дозвіл Приватному підприємству наданий.
Далі в постанові ВГСУ вказується на те, що з матеріалів справи вбачається, що для затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельну ділянку по АДРЕСА_1, Приватне підприємство звернулось тільки у 2013 році.
Акцентуємо увагу нашого читача на тому, що далі у своїй постанові ВГСУ згадує вже не проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (на розроблення якого початково рішенням місцевої ради надавався дозвіл), а вказується зовсім інший вид документації із землеустрою — технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди. Чому відбулася така зміна, важко сказати, але в той же час це не тема нашої статті.
Отже, рішенням сесії міської ради від 31.01.13 р. «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право оренди...» на земельну ділянку по АДРЕСА_1 із земель житлової та громадської забудови (для подальшого використання) було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди Приватного підприємства на земельну ділянку по АДРЕСА_1. Як наслідок, надано в оренду Приватному підприємству зазначену земельну ділянку в долях 59/100 терміном на 10 років та встановлено розмір орендної плати за використання земельної ділянки в розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Крім іншого, Приватне підприємство було зобов’язано в місячний термін з дня прийняття рішення укласти договір оренди та зареєструвати його відповідно до вимог закону.
Однак Приватне підприємство не виконало обов’язку щодо належного оформлення права користування земельною ділянкою і лише 29.04.16 р. було укладено договір оренди на вищевказану земельну ділянку, з визначенням розміру орендної плати пропорційно до розміру належних часток у будівлі.
Таким чином було встановлено порушення Приватним підприємством як вимог діючого законодавства, так і, власне, рішення місцевої ради. А от яким чином місцева рада поставилася до такої бездіяльності «орендаря», читайте нижче.
Відшкодування збитків як предмет позову
Ні для кого не дивина, що у випадку, коли є беззаперечні факти використання земельної ділянки (навіть без оформлення правовстановлюючих документів) іншими особами і це, в свою чергу, порушує права власників земельних ділянок, а ще гірше — призводить до недоотримання такими власниками коштів за її використання, можна звернутися до суду та вимагати відшкодування збитків. Це, так би мовити, один із дієвих інструментів як у частині захисту порушених прав власника, так і спонукання недобросовісного «орендаря» до укладення договору оренди. Власне так і було вчинено місцевою радою (позивачем у справі), адже предметом позову була саме вимога щодо відшкодування завданих збитків. Щоправда, тут треба зауважити: якщо наші читачі схочуть піти тим же шляхом, необхідно підходити до цього виважено та мати у наявності відповідну доказову базу.
Так, зокрема, до матеріалів судової справи, яка розглядається нами, позивачем було додано акт № 5 щодо визначення та відшкодування збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам, від 31.08.16 р. У цьому документі зазначалося, що земельну ділянку по АДРЕСА_1 обстежено комісією та виявлено, що Приватне підприємство фактично користується 59/100 ділянки від загальної площі 0,0966 га без оформлення права користування та державної реєстрації таких прав. При цьому розмір збитків, завданих міській раді Приватним підприємством, був нарахований міською радою у вигляді орендної плати за землю за період з жовтня 2013-го по 31.05.16 р., виходячи із нормативно-грошової оцінки землі за відповідний рік.
Саме викладені обставини й стали підставою для звернення міської ради до господарського суду з позовом до Приватного підприємства про стягнення збитків, у вигляді орендної плати за період з 01.10.13 р. по 31.05.16 р. у сумі 85 638,55 грн., зважаючи на використання частини земельної ділянки (59/100) без належним чином оформлених документів, що підтверджують у встановленому законом порядку право власності або користування.
Причинно-наслідковий зв’язок: протиправна поведінка та збитки
Далі ми більш уваги приділимо постанові ВГСУ в тій частині, в якій йдеться про висновки, які були зроблені судом апеляційної інстанції та з якими погодився суд касаційної інстанції.
Отже, в постанові зазначається, що, приймаючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, щодо стягнення збитків у розмірі 85 638,55 грн., за користування відповідачем 59/100 частин земельної ділянки, загальною площею 0,0966 га, у зазначений період без правовстановлюючих документів, суд апеляційної інстанції виходив з наступного.
Судом апеляційної інстанції, зокрема, було зазначено, що Приватне підприємство не виконало обов’язку щодо належного та своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою, на якій з травня-2006 по травень-2016 знаходиться належне йому на праві власності нерухоме майно, та проявив бездіяльність у вчиненні передбачених чинним законодавством заходів щодо цього. Таким чином, суд дійшов висновку про наявність у діях відповідача всіх ознак цивільного правопорушення.
У свою чергу, колегія ВГСУ зазначила, що висновок апеляційного господарського суду вважається достатньо обґрунтованим з наступних підстав. Далі в постанові були наведені норми законодавства, які закріплюють за особою права на захист прав власності на земельну ділянку, в тому числі шляхом відшкодування їй збитків.
Так, у постанові було позначено, що упущеною вигодою за змістом ст. 22 Цивільного кодексу України6 та ч. 2 ст. 224, ст. 225 Господарського кодексу України7 вважаються доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене, а друга сторона додержувалася правил здійснення господарської діяльності.
6 Далі за текстом — ЦК.
7 Далі за текстом — ГК.
Дійсно, Приватне підприємство, належним чином не оформивши право на користування придбаною ним земельною ділянкою, на якій по факту ще й розташовано будівлю, позбавило міську раду і самостійно використовувати власну земельну ділянку й унеможливило отримання радою доходу до місцевого бюджету як орендної плати.
У цій ситуації доцільно згадати про приписи ст. 152 ЗК (на яку також робиться посилання в постанові ВГСУ).Згідно з цією нормою держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Крім іншого, ст. 156 ЗК визначено, що власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам встановлюється КМУ (ст.157 ЗК).
На момент розгляду справи та станом на сьогодні визначення та відшкодування шкоди власникам землі та землекористувачам здійснюються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМУ від 19.04.93 р. № 2848.
8Далі за текстом — Порядок.
Власне на вказаний Порядок і посилався суд у своїй постанові. В ній, зокрема, було вказано на п. 3 Порядку, яким передбачено, що відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
У свою чергу, нормами ст. 1166 ЦК визначено, що майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовуються в повному обсязі особою, яка її завдала.
Щоправда, є й виключення із загального правила: особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоду завдано не з її вини.
Так, відповідальність за завдану шкоду може настати лише за наявності підстав, до яких законодавець відносить наявність шкоди, протиправну поведінку заподіювача шкоди, причинний зв’язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача і вину. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає.
Але ж, як ми вже згадували вище, судом апеляційної інстанції був встановлений причинний зв’язок між протиправною поведінкою відповідача та понесеними позивачем (міською радою) збитками. Протиправна поведінка, як розумієте, полягала в неправомірній бездіяльності та несвоєчасному оформленні документів на право оренди земельної ділянки 59/100 відповідачем, що, в свою чергу, призвело до неотримання міською радою доходу від орендної плати частини ділянки (59/100), яку протягом періоду з жовтня-2013 по травень-2016 використовувало Приватне підприємство.
Використанню землі без правовстановлюючих документів — ні
У своїй постанові ВГСУ послідовно обгрунтовував свою позицію, звертаючись при цьому до раніше сформованих висновків суду апеляційної інстанції. Судам необхідно віддати належне в частині оперування ними нормами законодавства.
Так, суди докладно обгрунтували застосування, зокрема, відповідних статей ЗК, які мали значення під час розгляду судової справи.
У постанові ВГСУ, зокрема, було позначено, що до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення, оскільки згідно зі ст. 58 Конституції України закон та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи.
Звертаючись до ст. 120 ЗК, суди зазначили на необхідності її використання в редакції, чинній на момент укладення договору оренди купівлі-продажу нежитлової будівлі, тобто станом на 24.05.06 р. На той час указаною нормою передбачалося, що при переході права власності на будівлю або споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
Також судами було зроблено посилання на лист від 17.04.14 р. № 28-28-0.17-4386/2-14 Державного агентства земельних ресурсів України, яким було надано роз’яснення в частині механізму оформлення права на земельну ділянку. В ньому зазначалося: враховуючи, що земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування, оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності декількох суб’єктів, можливо шляхом надання у користування та укладення договору оренди земельної ділянки з усіма співвласниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін). Отже, висновок напрошується цілком очікуваний: право користування настає лише після укладення договору оренди, що не було здійснено Приватним підприємством.
Крім іншого, наведено було положення ст. 125 ЗК, в редакції від 31.03.06 р., що була чинною на момент укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, відповідно до якої право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Доказів же того, які саме обставини непереборної сили завадили Приватному підприємству укласти договір на оренду земельної ділянки з іншими власниками та міською радою з урахуванням частки кожного власника нежитлової будівлі, матеріали справи не містять.
Зважаючи на вищевикладене, колегія ВГСУ погодилася із обґрунтованим висновком апеляційного господарського суду, що за таких обставин вимога про стягнення збитків у розмірі 85 638,55 грн., за користування відповідачем 59/100 частин земельної ділянки, загальною площею 0,0966 га, у період з 01.10.13 р. по 31.05.16 р. без правовстановлюючих документів, підлягає задоволенню.
Колегія ВГСУ вважає, що апеляційний господарський суд, керуючись визначеними процесуальним законом повноваженнями, правомірно скасував рішення суду першої інстанції від 05.01.17 р. щодо відмови міській раді у стягненні збитків з Приватного підприємства, прийнявши нове рішення про часткове задоволення позовних вимог у сумі 85 638,55 грн.
Наостанок...
Наприкінці варто підбити підсумок. До нашої редакції часто звертаються із запитанням: як спонукати юридичних та фізичних осіб до оформлення права на земельну ділянку, яка по факту вже перебуває в користуванні. Надати однозначну відповідь на нього важко, оскільки є декілька шляхів і жоден з них не є легким. Один із таких шляхів був представлений вашій увазі вище. Він складний, тим не менш реалістичний. Треба лише розуміти, які норми законодавства застосувати та які докази мати. Як ви могли пересвідчитися, суди вдало оперували нормами законодавства на користь міської ради. Основні, які були застосовані, це:
— ст. 156 ЗК, яка передбачає, що власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки;
— ст. 157 ЗК, якою прямо визначено, що відшкодування збитків здійснюють юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів;
— Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затверджений постановою КМУ від 19.04.93 р. № 284, яким передбачено, що відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
Крім іншого, доречно зазначити, що свого часу в постанові Верховного Суду України від 17.02.16 р. у справі № 3-1160г15 було викладено правову позицію про те, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі. З цією постановою можна ознайомитись за посиланням: http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/905C840298DA29DFC2257F6A0042D0C4
