Фабула судової справи
У справі, яку ми пропонуємо вашій увазі, орендодавець прийняв рішення про відмову орендарю у поновленні договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, направивши йому лист-повідомлення (із запереченням щодо поновлення договору оренди земельної ділянки), в якому серед іншого вказав, що за 8 років користування обов’язки відповідно до умов договору оренди землі позивачем не виконані належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.
Така відмова стала приводом для складення позовної заяви орендарем. Одразу зазначимо, що суд першої інстанції поновив договір оренди земельної ділянки. У той же час суд апеляційної інстанції скасував це рішення і розцінив вказаний вище лист орендодавця як рішення про відмову у поновленні строку дії договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах. Забігаючи наперед, зазначимо, що Вищий господарський суд України1 залишив рішення суду апеляційної інстанції без змін.
1 Далі за текстом — ВГСУ.
А тепер про все в деталях.
Стисло про рішення першої інстанції
Товариство з обмеженою відповідальністю «Х»2 звернулось до Господарського суду з позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного в 2007 році між ним та міською радою3 строком на 5 років, зареєстрованого у Державному реєстрі земель у тому ж 2007 році.
2 Далі за текстом — Позивач, ТОВ «Х», орендар.
3 Далі за текстом — Відповідач, міська рада, орендодавець.
Рішенням Господарського суду від 19.10.16 р. позов було задоволено; визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі, укладений між ТОВ «Х» та міською радою строком на 5 років. Рішення було мотивовано тим, що ТОВ «Х» дотримувалось строків і процедури повідомлення міської ради про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, тоді як Відповідач не надіслав у місячний строк після закінчення строку дії договору лист-повідомлення про заперечення в його поновленні.
Ази про поновлення договору оренди землі
Для повного розуміння предмету спору нам для початку необхідно розібратися з процедурою поновлення договору оренди землі. Вона регламентована Законом України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»4.
4 Далі за текстом — Закон № 161.
Отже, ст.33 Закону № 161 визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
При цьому уточнено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Таке повідомлення відбувається шляхом подання орендарем листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого орендар додає проект додаткової угоди.
Увага! При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін:
— розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди;
— перевіряє його на відповідність вимогам закону;
— узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
— за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
— укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Увага! За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У той же час передбачається, що у разі якщо:
— орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди;
— відсутній протягом одного місяця після закінчення строку договору лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі,
такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або ОМС без прийняття рішення органом виконавчої влади або ОМС про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або ОМС, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Увага! Передбачається, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Постанова апеляційної інстанції
Постановою апеляційного суду від 23.01.17 р. рішення Господарського суду від 19.10.16 р. було скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
Постанова була мотивована відсутністю юридичного факту для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161, а саме: неповідомлення орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Як було зазначено у постанові суду апеляційної інстанції, Відповідач листом від 09.09.15 р. (надісланим на адресу ТОВ «Х») повідомив орендаря про заперечення щодо поновлення договору, зазначивши, що за 8 років користування земельною ділянкою обов’язки відповідно до умов договору Позивачем не виконані належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.
Постанова касаційної інстанції
Відповідач з постановою суду апеляційної інстанції не погодився та подав касаційну скаргу, в якій просив зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду від 19.10.16 р. При цьому скаржник (ТОВ «Х») посилався на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме: ч.ч. 6, 7 ст. 33 Закону № 161.
Зокрема, скаржник у своїй касаційній скарзі зазначав, що умовами договору оренди земельної ділянки (п. 3.2 розд. 3) надання проекту додаткової угоди про поновлення його дії не передбачено: «Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і письмово не пізніше за 3 місяці до закінчення строку договору, звернувся до міської ради з клопотанням продовження його дії, то за відсутності письмових заперечень орендодавця та відповідного рішення міської ради договір може бути продовжено або поновлено на той строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором».
Перевіривши доводи касаційної скарги, правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів ВГСУ дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи було встановлено, що рішенням міської ради від 27.06.07 р. було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що передається в оренду, та вирішено передати ТОВ «Х» в оренду земельну ділянку для проектування та будівництва житлової садибної забудови, за рахунок земель загального користування (зареєстрована в Державному реєстрі земель), терміном на 5 років.
На підставі зазначеного рішення 26.09.07 р. між Позивачем (орендар) та Відповідачем (орендодавець) був укладений договір оренди землі, згідно з умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку під індивідуальну житлову забудову строком на 5 років.
Після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, 25.12.13 р. рішенням міської ради його було поновлено. На виконання зазначеного рішення 23.10.14 р. між Позивачем (орендар) та Відповідачем (орендодавець) було укладено додаткову угоду до договору від 26.09.07 р. про поновлення терміну оренди землі строком на 2 роки починаючи з 09 жовтня 2013 року.
Станом на день подання позову строк дії договору оренди закінчився.
Також судами встановлено, що Позивач 09 вересня 2015 року, за один місяць до спливу строку договору оренди (до 09 жовтня 2015 року), повідомив Відповідача про свій намір продовжити договір, надіславши клопотання про поновлення договору на виконання (п. 3.2 розд. 3 договору оренди землі), однак не додав до клопотання проект додаткової угоди за правилами, встановленими ч. 2 ст. 33 Закону № 161. У свою чергу, Відповідач листом від 09.09.15 р. (який тієї ж дати надісланий на адресу ТОВ «Х») повідомив орендаря про прийняте рішення щодо заперечень відносно поновлення договору, зазначивши, що за 8 років користування обов’язки відповідно до умов договору позивачем не виконані належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору.
Колегія суддів ВГСУ погодилася з висновками суду апеляційної інстанції, враховуючи таке.
Стаття 33 Закону № 161 визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об’єднує два випадки пролонгації такого договору.
У першому випадку орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. В цьому разі нормою покладено на орендаря обов’язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, з обов’язковим доданням проекту додаткової угоди. У свою чергу, на орендодавцеві лежить обов’язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності) та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.
У другому випадку (ч. 6 ст. 33 Закону № 161) поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку передбачено обов’язкове укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється (у нашому випадку) із уповноваженим керівником ОМС без прийняття рішення ОМС про поновлення договору оренди землі.
ВГСУ погодився із висновками суду апеляційної інстанції в частині того, що для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161необхідна наявність таких юридичних фактів:
| 1 | орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою |
| 2 | орендар належно виконує свої обов’язки за договором |
| 3 | відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди |
| 4 | сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди без рішення ОМС (місцевої ради) |
Надаючи ж оцінку доказам, суд апеляційної інстанції зазначив, що зі змісту відповіді на пропозицію Позивача поновити договір оренди Відповідач заперечив про продовження договору з-за неналежного виконання умов договору Позивачем.
Таким чином, у зв’язку з наявністю заперечень орендодавця, закінченням строку дії договору оренди землі відповідно до положень ст. 31 Закону № 161 суд апеляційної інстанції дійшов правильного правового висновку, що підстави для задоволення позову за умовами ч. 6 ст. 33 Закону № 161 відсутні. Тобто відсутній щонайменше один із перелічених вище юридичних фактів.
Відповідно до ст. 31 Закону № 161 однією з підстав припинення договору оренди земельної ділянки є закінчення строку, на який його укладено.
Далі у своїй постанові ВГСУ посилається на ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, яка визначає межі перегляду справи в касаційній інстанції. В ній, зокрема, зазначається, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.
Ураховуючи зазначене, колегія суддів ВГСУ дійшла висновку, що доводи касаційної скарги:
— не спростовують правильності правових висновків суду апеляційної інстанції;
— не доводять неправильного застосування норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини;
— зводяться до намагання:
а) встановити інші обставини, що стосується особи орендодавця, уповноваженого давати заперечення до договору оренди землі;
б) надати іншу оцінку доказам, зокрема листу про заперечення на продовження договору оренди;
в) переоцінити встановлені судами обставини та досліджені ними докази,
що за приписами ст. ст. 1115, 1117 Господарського процесуального кодексу України5 виходить за процесуальні межі касаційного перегляду справи.
5 Далі за текстом — ГПК.
Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу — без задоволення.
Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, з’ясуванням усіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.
Отже, спираючись на всі означені вище правові норми, перевіривши застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів ВГСУ погодилася з висновками суду апеляційної інстанції. Як підсумок підстави для скасування чи зміни оскаржуваного судового акту відсутні.
Ну і як наслідок, ВГСУ було прийнято постанову, відповідно до якої касаційну скаргу ТОВ «Х» на постанову суду апеляційної інстанції було залишено без задоволення, а відповідно постанову суду апеляційної інстанції залишено без змін.
Від редакції
Аналізуючи вказану вище судову справу, в нас залишилося відкритим запитання: в якій формі міська рада прийняла рішення щодо заперечення про поновлення договору оренди земельної ділянки. Оскільки з постанови ВГСУ лише вбачається те, що Відповідач (міська рада) листом від 09.09.15 р. (який тієї ж дати надісланий на адресу ТОВ «Х») повідомив орендаря про прийняте рішення щодо заперечень відносно поновлення договору, зазначивши, що за 8 років користування обов’язки відповідно до умов договору позивачем не виконані належним чином та не надано повного пакету документів для поновлення договору. Тобто до кінця не зрозуміло, а чи приймалося саме рішення міською радою, адже п. 34 ст. 26 Закону України від 21.05.97 р. № 280/97-ВР визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин. Якщо такого рішення не було, то чи можна вважати лист-повідомлення (яким орендарю було відмовлено в поновленні договору оренди земельної ділянки) належним юридичним фактом?
На жаль, механізм поновлення договору оренди земельної ділянки (відмови в його поновленні), на наш погляд, до кінця не врегульований на законодавчому рівні. Беручи це до уваги, судова практика з цих питань є різною.
