Самовільне використання землі: чергова позиція суду

Стисло про суть справи

Отже, в продовження анонсованої нами теми зазначимо, що міська рада не виділяла своїм рішенням спірну земельну ділянку під будівництво торговельного комплексу. Це, в свою чергу, слугувало підставою вважати торговельний комплекс самочинно побудованим. Як наслідок, міська рада просила суд застосувати до власника нерухомості відповідальність, передбачену ст. 212 Земельного кодексу України¹ та ст. 376 Цивільного кодексу України².

¹ Далі за текстом — ЗК.

² Далі за текстом — ЦК.

Нагадаємо, що ст. 212 ЗК регламентує питання повернення самовільно зайнятих земельних ділянок, а ст. 376 ЦК — питання, пов’язані із самочинним будівництвом.

Таким чином місцева рада, спираючись на означені норми, намагалася довести, що торговельний комплекс було зведено самочинно на земельній ділянці, яка не виділялася для цих потреб. Що з цього вийшло, читайте далі.

Рішення Господарського суду

Отже, 06.04.2017 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до Приватного підприємства «Х» про зобов’язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку площею 0,1 га, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від будівель і споруд.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначив, що Приватне підприємство «Х» незаконно користується самовільно зайнятою земельною ділянкою, на якій розміщено самочинно збудований об’єкт нерухомості, без будь-яких правовстановлюючих документів, чим, за твердженням прокуратури, завдається шкода інтересам територіальної громади міста Києва та порушуються інтереси держави, а тому така земельна ділянка підлягає поверненню Київській міський раді з приведенням її у придатний для використання стан на підставі ст. 212 ЗК.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.04.2017 було залучено у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача — Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача — Приватне підприємство «Y».

26.07.2017 Господарський суд міста Києва позовні вимоги заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради задовольнив повністю.

Рішення суду першої інстанції було мотивовано наступними обставинами. Первинну реєстрацію права власності на нерухоме майно — торговельний комплекс із закладом громадського харчування, загальною площею 587,6 кв. м, що розташований на земельній ділянці, за Приватним підприємством «Y» (яке в подальшому за договорами купівлі-продажу відчужило спірне майно Приватному підприємству «X») було здійснено на підставі неіснуючого рішення суду. Крім іншого, розташування вказаного майна здійснено на земельній ділянці, щодо якої не приймалось рішення власником (тобто міською радою) про її передачу у власність чи користування, за відсутності необхідних дозвільних документів на виконання будівельних робіт (які не містили б дефектів).

Враховуючи це, суд дійшов висновку про нікчемність договорів купівлі-продажу (укладених між Приватним підприємством «Y» та Приватним підприємством «X» від 06.10.2011 та 11.10.2011, посвідчених приватним нотаріусом та зареєстрованих за № 2377 та № 2429 відповідно. Крім іншого, суд зазначив, що наведені правочини посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, спрямовані на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель державної, комунальної власності, та порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.

Згодом за результатами проведення відповідачем (Приватним підприємством «X») реконструкції торговельного центру із закладом громадського харчування Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві було зареєстровано декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Потім на підставі вказаної декларації Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Приватному підприємству «X» було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно та зареєстровано право власності на торговельний комплекс із закладом громадського харчування (літера А), загальною площею 2 098,7 кв. м.

Власне саме таким чином Приватним підприємством «X» було здійснено реєстрацію речових прав на об’єкт нерухомості, який міська рада вважала самочинно збудованим на земельній ділянці, яку рада, в свою чергу, намагалася повернути у власність територіальної громади.

15.03.2017 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було складено акт обстеження земельної ділянки, у якому зафіксовано, що на земельній ділянці орієнтовною площею 0,1 га розміщена капітальна будівля, в якій функціонує заклад громадського харчування. На прилеглій до будівлі території здійснено підготовчі земляні роботи.

Судом першої інстанції в рішенні зазначалося, що відповідно до наявного в матеріалах справи листа Святошинського районного суду міста Києва від 15.05.2017, справа за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності в провадженні суду не зареєстрована. Крім іншого, вказувалося, що, за даними Єдиного державного реєстру судових рішень, судові рішення у цивільній справі за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності не обліковуються.

Таким чином, зазначені факти свідчать про неіснування рішення Святошинського районного суду міста Києва від 05.07.2011 у цивільній справі за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності.

За таких обставин та враховуючи положення ч. 5 ст. 11 ЦК, якими передбачено, що у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, права та обов’язки можуть виникати з рішення суду, суд дійшов висновку, що права та обов’язки не можуть виникати з неіснуючого рішення суду.

Отже, у Приватного підприємства «Y» не існувало на момент укладення договорів купівлі-продажу від 06.10.2011 та від 11.10.2011 права власності на спірне нерухоме майно, а тому в силу приписів ст. 317, 658 ЦК воно не могло бути відчужене на користь Приватного підприємства «X».

Посилаючись на вказані норми ЦК, суд зробив акцент на тому, що вчиняти передбачені законодавством дії відносно майна може лише власник, яким Приватне підприємство «Y» не є.

Щодо наданих відповідачем доказів на підтвердження права власності на спірне майно, зокрема, декларації про готовність об’єкта до експлуатації та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, то суд зазначив таке.

Згідно з приписами ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України³ господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України.

³ Далі за текстом — ГПК.

Враховуючи, що наведені документи, в тому числі декларація про готовність об’єкта до експлуатації та свідоцтво про право власності на нерухоме майно, містять дефекти, зумовлені наявністю у них інформації, яка не відповідає дійсності (належність спірного нерухомого майна відповідачу на праві власності), та останні є такими, що суперечать законодавству України — ст. 317, 658 ЦК, тому суд, керуючись все тією ж ч. 2 ст. 4 ГПК, не прийняв їх до розгляду.

Також судом були відхилені доводи відповідача щодо відсутності у Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повноважень із здійснення контролю за використанням та охороною земель, а тому складений ним акт обстеження земельної ділянки є неправомірним. Судом, зокрема, було зазначено, що:

— по-перше, такі доводи спростовуються ст. 189 ЗК, ст. 20 Закону України від 19.06.2003 № 962-IV «Про охорону земель» та положеннями рішення Київської міської ради «Про Порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві»;

— по-друге, питання наявності/відсутності повноважень у третьої особи (йдеться про Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)) на стороні позивача та складення відповідного акта жодним чином не спростовує та не підтверджує наявність у відповідача права власності на нерухомий об’єкт, розташований на спірній земельній ділянці, та не впливає на вирішення питання про наявність у нього права користування даною спірною ділянкою.

Також суд першої інстанції зазначив, що третя особа на стороні позивача у своєму відзиві вказувала, що відповідно до даних земельного кадастру земельна ділянка площею 0,1 га обліковується як землі, не надані у власність чи користування, а позивач стверджує, що рішення про передачу земельної ділянки площею 0,1 га відповідачу та іншим особам Київською міською радою не приймалися, документи, що посвідчують право користування земельними ділянками, не реєструвались.

Не містили жодних доказів на підтвердження факту відведення Київською міською радою спірної земельної ділянки для будівництва нежитлової будівлі й матеріали справи, натомість відповідач у своїх поясненнях від 08.06.2017 підтверджував, що станом на дату розгляду даного спору у Приватного підприємства «X» відсутня документація із землеустрою щодо спірної земельної ділянки.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов певних висновків, які полягали в наступному:

— спірний об’єкт нерухомості збудовано на земельній ділянці, що не була належним чином відведена для цієї мети;

— декларація про готовність об’єкта до експлуатації від 26.10.2015 судом не була прийнята до розгляду згідно із ч. 2 ст. 4 ГПК (остання не відповідає законодавству України).

Тобто об’єкт нерухомості є самочинним, а тому в силу ч. 2 ст. 376 ЦК право власності у Приватного підприємства «X» або інших осіб не виникало, у зв’язку з чим і не могло бути реалізовано в частині розпорядження майном.

Разом з тим, суд першої інстанції врахував, що земельна ділянка, на якій розташоване спірне нерухоме майно, вибула з володіння власника (тобто Київської міської ради) не за його волею.

Посилаючись на ч. 2 ст.152, ст. 212 ЗК, з огляду на те, що незаконно зведене нерухоме майно порушує права позивача як власника земельної ділянки, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині зобов’язання відповідача повернути власнику земельну ділянку з приведенням її у придатний для використання стан шляхом звільнення її від будівель і споруд.

Рішення суду апеляційної інстанції

23.11.2017 Київський апеляційний господарський суд апеляційну скаргу Приватного підприємства «X» задовольнив, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.07.2017 скасував та прийняв нове рішення, яким відмовив в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Постанова апеляційного суду мотивована була тим, що, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції на підставі поданого прокурором листа Святошинського районного суду міста Києва від 15.05.2017 дійшов висновків про відсутність існування зазначеного рішення суду, що в свою чергу унеможливлювало виникнення прав та обов’язків на нерухоме майно у Приватного підприємства «Y».

Однак під час дослідження матеріалів справи судовою колегією було встановлено відсутність листа Святошинського районного суду міста Києва від 15.05.2017. У зв’язку з цим в процесі розгляду даної справи було направлено судовий запит до вказаного суду з проханням надати Київському апеляційному господарському суду письмову інформацію стосовно того, чи перебувала у провадженні Святошинського районного суду міста Києва справа за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності та чи наявне судове рішення у зазначеній справі.

02.10.2017 надійшов лист від Святошинського районного суду міста Києва від 02.10.2017, за змістом якого повідомлялося про те, що в провадженні Святошинського районного суду міста Києва знаходилась справа за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності. Більше того, як виявилося, рішенням суду від 05.07.2011 позов було задоволено частково: таки визнано право власності за Приватним підприємством «Y» на нерухоме майно: торговельний комплекс із закладом громадського харчування, загальною площею 587,6 кв. м, як на окремий об’єкт нерухомого майна.

Посилаючись на ч. 3 ст. 3, ч. 1 ст. 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на момент реєстрації права власності), ч. 5 ст. 11 ЦК, судова колегія вважає, що висновки суду першої інстанції щодо відсутності у Приватного підприємства «Y» права на державну реєстрацію права власності і на подальше відчуження нерухомого майна не відповідають обставинам справи та суперечать вимогам ст. 41 Конституції України.

Зважаючи на встановлені обставини, декларація про готовність об’єкта до експлуатації від 26.10.2015 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 02.11.2015 є такими, що відповідають чинному законодавству України — ст. 317, 658 ЦК.

На підставі вище встановленого, судова колегія дійшла висновку, що Приватне підприємство «Y» набуло права власності на нерухоме майно: торговельний комплекс із закладом громадського харчування (літера А) та є законним власником вказаного майна.

Як бачите, поява у справі документів, як то рішення Святошинського суду міста Києва, повністю змінила хід справи та слугувала підставою для того, аби зробити зовсім протилежні висновки щодо статусу спірного нерухомого майна. Зокрема, було визначено, що таки воно могло слугувати предметом договору купівлі-продажу між Приватним підприємством «Y» та Приватним підприємством «Х».

З майном все з’ясовано, тепер перейдемо, власне, до земельної ділянки, яка, як вже було виявлено судом першої інстанції, не надавалася ні у власність, ні в користування Приватному підприємству «X».

З цього приводу суд апеляційної інстанції, посилаючись на ст. 116, 123, 124, ч. 2 ст. 134, ст. 212 ЗК, ст. 1 Закону України від 19.06.2003 № 963-IV «Про державний контроль за використанням та охороною земель», зазначив, що відповідно до вимог наведеного законодавства обов’язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правоустановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки. Разом з тим, у вирішенні питання про застосування відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки необхідно враховувати, що саме по собі встановлення судом наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття.

Таким чином, при вирішенні даного спору дослідженню підлягають, зокрема:

— наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування;

— вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.

З урахуванням ст. 377 ЦК (в редакції на момент укладення договору купівлі-продажу), ст. 120 ЗК, а також з огляду на приписи ст. 182, ч. 2 ст. 331 та ст. 657 ЦК, суд апеляційної інстанції вказав, що з виникненням прав власності на будівлю чи споруду в юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або ОМС. У разі ж встановлення того, що суб’єкт господарювання вживав необхідних заходів до оформлення свого права землекористування, то відсутність у нього переоформлених на його ім’я правоустановлюючих документів на земельну ділянку не може розцінюватися як правопорушення, а відтак і бути підставою для застосування приписів ст. 212 ЗК.

Як вбачається з матеріалів справи, оформлення права користування спірною земельною ділянкою для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного центру було розпочато Приватним підприємством «X», про що свідчать наступні документи: технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки у натурі за 2013 рік; витяг щодо чинних містобудівних регламентів, виданий Департаментом містобудування та архітектури від 05.06.2013; лист Управління водних ресурсів у місті Києві та Київській області від 20.12.2013 про надання попереднього висновку; клопотання, адресовані Київській міській раді про надання в користування земельної ділянки; проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 18.05.2017; договір підряду на виготовлення проектно-кошторисної документації від 23.08.2017; лист-погодження Департаменту міського благоустрою та збереження природного середовища від 01.09.2017.

В свою чергу, як вбачається з матеріалів справи, зі сторони Київської міської ради були вчинені дії, які свідчать про погодження дій Приватного підприємства «X» про намір укласти в подальшому договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться нерухоме майно. Про вказані обставини свідчить, зокрема, те, що 02.03.2017 між Київською міською радою та Приватним підприємством «X» було підписано договір пайової участі у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва, предметом якого є сплата замовником пайової участі (внесків) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва у зв’язку з реконструкцією спірного нерухомого майна.

Більше того, далі з’ясовується, що Приватним підприємством «X» було перераховано на користь місцевого бюджету необхідний розмір пайової участі.

Таким чином, виходячи з викладеного, судова колегія дійшла висновку, що в діях Приватного підприємства «X» відсутній факт самовільного зайняття спірної земельної ділянки, оскільки виходячи з приписів ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК, ставши власником будівлі на підставі договорів купівлі-продажу, воно правомірно ініціювало одержання спірної земельної ділянки у користування.

Крім іншого, судом апеляційної інстанції було зазначено, що відсутність у Приватного підприємства «X» на момент здійснення перевірки правоустановлюючих документів на спірну земельну ділянку не може кваліфікуватись як самовільне зайняття земельної ділянки у розумінні ст. 376 ЦК, а відтак і не може бути підставою для застосування приписів ст. 212 ЗК.

Щодо позовних вимог в частині приведення спірної земельної ділянки у придатний для використання стан судова колегія, посилаючись на ст. 41 Конституції України, ст. 179, ч. 1 ст. 181, ч. 1 ст. 316 ЦК, зазначила, що встановлені судом обставини справи свідчать, що на спірній земельній ділянці Приватному підприємству «X» на праві приватної власності належить нежитлова будівля (нерухоме майно) загальною площею 2 098,7 кв. м.

Таким чином, будь-яке переміщення вказаної нерухомості є неможливим без її знецінення (знищення) та зміни її призначення.

Крім того, судом було зазначено, що ч. 1 ст. 16 ЦК визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною 2 цієї ж статті визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом.

За ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за її ст. 13 — на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред’явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою (лист Верховного Суду України від 01.04.2014 «Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України»).

Далі судом було зазначено, що згідно із чинним земельним законодавством використання землі здійснюється або на праві власності, або на праві користування земельною ділянкою (в даному випадку — договору оренди земельної ділянки).

Так, у Приватного підприємства «X» виникло право власності на нерухомість на підставі цивільно-правових угод, яке зареєстроване відповідно до законодавства. Втім, право користування земельною ділянкою, яка знаходиться під цією нерухомістю, належним чином останнім не оформлено, але недотримання порядку оформлення права на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права Приватного підприємства «X» як власника нерухомості на користування нерухомістю та, як наслідок — земельною ділянкою, на якій вона розташована, оскільки користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою.

Зобов’язання Приватного підприємства «X» в примусовому порядку звільнити земельну ділянку та передати її в натурі Київській міській раді фактично означає знесення належного підприємству на праві власності майна, що є порушенням його права власності, гарантованого ст. 41 Конституції України. Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття (лист Вищого господарського суду від 01.01.2010 «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами»).

Суд апеляційної інстанції також вказав, що відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.

Основною метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення у справі «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Новоселецький проти України» від 11 березня 2003 року, «Федоренко проти України» від 1 червня 2006 року). Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1. Зокрема, необхідно, щоб була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.

Таким чином, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності має бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що в процесі розгляду даної справи, ні прокурором, ні Київською міською радою так і не надано стверджуючих пояснень з посиланням на відповідні докази, в чому саме полягає суспільний інтерес, який би виправдовував як заходи з позбавлення права власності Приватного підприємства «X», так і необхідність запровадження заходів з усунення несправедливості.

Крім того, судова колегія звернула увагу на те, що знесення нерухомого майна є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Однак, в матеріалах справи відсутні будь-які докази своєчасного реагування та притягнення контролюючими органами за використанням і охороною земель у місті Києві щодо вжиття заходів, передбачених законодавством України, по відношенню до Приватного підприємства «Y» з підстав самовільного будівництва нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

При цьому, як встановлено вище, Приватне підприємство «X», зареєструвавши право власності на реконструйоване майно, ініціювало реалізацію свого права відповідно до законодавства на одержання спірної земельної ділянки в користування, необхідну для його обслуговування. Тобто, в разі укладання договору оренди спірної земельної ділянки буде дотримано справедливу рівновагу між інтересами суспільства та правами Приватного підприємства «X».

З огляду на наведене, суд апеляційної інстанції вказав, що обраний спосіб захисту у вигляді зобов’язання Приватного підприємства «X» повернути спірну земельну ділянку в натурі є неефективним в розумінні Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та фактично не приводить до відновлення його порушених прав, а, навпаки, призведе до недотримання справедливої рівноваги, тому в даному випадку виключає можливість задоволення позовних вимог.

Питання наявності/відсутності повноважень у Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із здійснення контролю за використанням та охороною земель, та складення ним акта обстеження земельної ділянки від 15.03.2017 ніяким чином не спростовує та не підтверджує наявність у Приватного підприємства «X» права власності на нерухомий об’єкт, розташований на спірній земельній ділянці, та не впливає на вирішення питання про наявність у нього права користування даною спірною ділянкою.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення про задоволення позову, у повній мірі не врахував норми матеріального права, належним чином не встановив всі обставини справи, дійшов невірного висновку про наявність підстав для задоволення позову про повернення Київській міській раді спірної земельної ділянки, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення будівель і споруд.

Ось таких висновків дійшов суд апеляційної інстанції, які, звісно, не влаштували ні прокурора, ні Київську міську раду.

Рішення суду касаційної інстанції

Отже, 13.12.2017 заступником прокурора міста Києва було подано касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.11.2017 до Вищого господарського суду України.

У касаційній скарзі прокурор просив скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду, а рішення Господарського суду міста Києва від 26.07.2017 залишити без змін.

Провадження було відкрито 22.01.2018 Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду.

Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник (заступник прокурора міста Києва, прокурор) вважає, що рішення суду апеляційної інстанції прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Прокурор вважав, що судом апеляційної інстанції у порушення вимог ст. 43 ГПК не було враховано, що:

— Приватне підприємство «Х» у порушення вимог земельного законодавства здійснює користування земельною ділянкою площею 0,1 га без оформлення правоустановлюючих документів;

— оскільки право власності або право користування на спірну земельну ділянку під будівництво нікому у встановленому порядку не надавалось, тому у подальшому не могло відбутись і переходу права в порядку ст. 377 ЦК та ст.120 ЗК до Приватного підприємства «Х» (аналогічна правова позиція міститься у постановах ВГСУ від 31.05.2016 у справі № 910/9681/15) та від 03.08.2016 у справі № 910/25234/13);

— будівництво торговельного центру із закладом громадського харчування здійснено на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, тобто є самочинним, в силу ст. 376 ЦК право власності у Приватного підприємства «Y», а у подальшому і у Приватного підприємства «X» на даний об’єкт не виникло;

— визнання рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 05.07.2011 за Приватним підприємством «Y» права власності самочинного будівництва не змінює правової природи цього об’єкта та не усуває порушень земельного та містобудівного законодавства, допущених при його будівництві, а також не враховано, що діючим законодавством не передбачено виникнення права власності на новостворений об’єкт нерухомості на підставі судового рішення (Верховним Судом України у постановах від 18.02.2015 №6-244цс14 та від 24.06.2015 №6-318цс14 сформовано правову позицію про те, що згідно зі ст. 331 ЦК не передбачено виникнення права власності для новоствореного об’єкта на підставі судових рішень);

— Приватному підприємству «Y» відмовлено у наданні дозволу на розроблення документації із землеустрою, що підтверджується матеріалами справи;

— прокурор у позовній заяві доводить не факт самовільного зайняття земельної ділянки, а факт використання її відповідачем без правоустановлюючих документів, а посилання на ст. 152, 212 ЗК здійснено з метою застосування правових наслідків, передбачених цими статтями за порушення вимог земельного законодавства.

Крім того, скаржник зазначив, що суд апеляційної інстанції, відмовляючи у позові, звернув увагу на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини та послався на судову практику Європейського суду з прав людини, а саме рішення від 23.09.1982 «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», від 11.03.2003 «Новоселецький проти України» та від 01.06.2006 «Федоренко проти України», однак судами не враховано, що обставини вищезазначених справ, що були предметом розгляду Європейського суду з прав людини, не є тотожними обставинам зазначеної справи.

При цьому, на думку прокурора, зазначаючи про непорушність права власності Приватного підприємства «X» на нерухоме майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, судом не було взято до уваги, що самочинне будівництво нерухомості, яке здійснювалось без згоди власника земельної ділянки, визнається протиправним втручанням у право мирного володіння майном громади міста, навіть при наявності судового рішення, на підставі якого визнано право власності на об’єкт самочинного будівництва з обов’язком провести його державну реєстрацію (аналогічна правова позиція викладена у постанові ВГСУ від 03.08.3016 у справі № 910/25234/13).

Крім того, прокурор посилався на ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно набуте у власність. На думку прокурора, об’єкт нерухомості самочинно збудовано на спірній земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, з порушенням земельного та містобудівного законодавства, що свідчить про недобросовісність набуття права власності на цей об’єкт.

Відповідач надав відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Київського апеляційного господарського суду — без змін, оскільки ця постанова прийнята з дотриманням вимог чинного законодавства.

Одразу зазначимо, що касаційна скарга не була задоволена.

З посиланням на ст. 300 ГПК судом було зазначено, що ним не приймаються та не розглядаються доводи скаржника, пов’язані з переоцінкою доказів, визнанням доведеними/недоведеними або встановленням по новому обставин справи.

Доводи прокурора, що будівництво торговельного центру із закладом громадського харчування здійснено на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, тобто є самочинним, а тому в силу ст. 376 ЦК право власності у Приватного підприємства «Y», а у подальшому і у Приватного підприємства «X», на даний об’єкт не виникло, судом не були прийняті з наступних підстав.

Дійсно, відповідно до ч. 1, 2 ст. 376 ЦК в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин:

«1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.»

Разом з тим, відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, права та обов’язки можуть виникати з рішення суду.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 05.07.2011 за позовом Приватного підприємства «Y» про визнання права власності позовні вимоги останнього було задоволено частково, визнано право власності на нерухоме майно: зокрема, торговельний майданчик із закладом громадського харчування загальною площею 587,6 кв. м.

Апеляційним судом, у свою чергу, не було встановлено факту скасування зазначеного рішення у встановленому законом порядку, а отже останнє є чинним та підлягає обов’язковому виконанню.

Крім того, як встановлено судом апеляційної інстанції, Приватним підприємством «Y» було зареєстровано право власності на торговельний комплекс із закладом громадського харчування. В подальшому, власне, це майно було відчужене шляхом укладення договорів купівлі-продажу (про які вже йшлося вище).

Далі, як вже зазначалося вище, 02.11.2015 на підставі декларації про готовність об’єкта до експлуатації від 26.10.2015 Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Приватному підприємству «X» було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно та зареєстровано право власності на торговельний комплекс із закладом громадського харчування (літера А).

Увага! Судом касаційної інстанції було зазначено, що апеляційним судом не встановлено факту скасування, визнання незаконним чи недійсним жодного з вищевказаних документів чи дій, а отже останні є чинними та створюють відповідні юридично значущі наслідки.

На підставі викладеного судом касаційної інстанції було відхилено як необґрунтовані доводи прокурора, що право власності у Приватного підприємства «Y», а у подальшому і у Приватного підприємства «X», на спірний об’єкт нерухомості не виникло.

Посилання ж прокурора, що Верховним Судом України у постановах від 18.02.2015 №6-244цс14 та від 24.06.2015 №6-318цс14 сформовано правову позицію про те, що згідно зі ст. 331 ЦК не передбачено виникнення права власності для новоствореного об’єкта на підставі судових рішень, колегією не може бути прийнято до уваги з наступних підстав.

В зазначених справах предметом позову було саме визнання права власності на будівлі і з посиланням на зазначену позицію в цих позовних вимогах судом було відмовлено.

Разом з тим, як зазначено вище, в даному випадку мається чинне, не скасоване та не змінене, а отже таке, що підлягає обов’язковому виконанню, рішення Святошинського районного суду міста Києва від 05.07.2011, яким визнано право власності на спірне нерухоме майно.

Даний суд касаційної інстанції не є уповноваженим судом по перегляду законності та обґрунтованості вказаного рішення Святошинського районного суду міста Києва.

З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції з посиланням на ст.182, ч. 2 ст. 331, ст. 377, 657 ЦК та ст.120 ЗК дійшов правильного висновку, що покупець нерухомого майна вправі був вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. Таким чином, з виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право оформити земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. У разі ж встановлення того, що суб’єкт господарювання вживав необхідних заходів до оформлення свого права землекористування, то відсутність у нього переоформлених на його ім’я правоустановлюючих документів на земельну ділянку не може розцінюватися як правопорушення, а відтак і бути підставою для застосування приписів ст. 212 ЗК.

Судом апеляційної інстанції, крім іншого, було встановлено факт вжиття відповідачем заходів по оформленню спірної земельної ділянки, а отже відсутність у нього переоформлених на його ім’я правоустановлюючих документів на земельну ділянку не може розцінюватися як правопорушення, а відтак і бути підставою для застосування до нього, знову ж таки, приписів ст. 212 ЗК (ср. ).

На підставі вищенаведеного колегія суддів погодилася з висновком суду апеляційної інстанції, що зобов’язання Приватного підприємства «X» в даному випадку в примусовому порядку звільнити земельну ділянку та передати її в натурі Київській міській раді фактично означає знесення належного підприємству на праві власності майна, що є порушенням його права власності, гарантованого ст. 41 Конституції України. Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття.

Також суд касаційної інстанції зазначив, що судом апеляційної інстанції обґрунтовано було взято до уваги положення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, основною метою якого є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном, а також, з урахуванням того, що в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення у справі «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Новоселецький проти України» від 11 березня 2003 року, «Федоренко проти України» від 1 червня 2006 року). Враховуючи означене, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку, що обраний спосіб захисту у вигляді зобов’язання Приватного підприємства «X» повернути спірну земельну ділянку в натурі призведе до недотримання справедливої рівноваги, а тому в даному випадку виключає можливість задоволення позовних вимог.

З урахуванням викладеного, суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність залишити касаційну скаргу заступника прокурора міста Києва без задоволення, а судове рішення суду апеляційної інстанції — без змін, як таке, що ухвалене з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Резюмуємо

Аналізуючи наведену судову справу, постійно напрошувалися думки щодо правильності застосування судами всіх інстанцій норм матеріального права. Погодьтеся, є певні сумніви. Тим не менш маємо саме такий результат розгляду спору між місцевою радою та приватним підприємством. В той же час, якщо не зважати на негативний для означеної ради висновок суду касаційної інстанції, вважаємо, що дане рішення є таким собі методичним посібником в частині того, на які норми законодавства необхідно спиратися, якщо будете подавати схожі позовні заяви. Крім іншого, дуже важливим є сформувати для себе певні застереження, оскільки, як бачите, результати бувають досить неочікуваними.