Підстави відмови у приватизації
З огляду на вимоги ч. 10 ст. 8 Закону України від 19.06.1992 № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду»1 органи приватизації, ОМС не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом.
1 Далі за текстом — Закон № 2482.
Увага! Перелік таких випадків чітко визначений у законодавстві і є вичерпним.
Так, відповідно до ч. 2 ст. 1 Закону України від 04.09.2008 № 500-VI «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків»2, не мають права на приватизацію громадяни, які:
2 Далі за текстом — Закон № 500.
| 1 | проживають у гуртожитках, призначених для тимчасового проживання, у зв’язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв’язку з роботою (службою) за контрактом |
| 2 | мешкають у гуртожитку без правових підстав, визначених цим Законом |
| 3 | мешкають у спеціальних гуртожитках, призначених для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у вигляді обмеження волі або позбавлення волі і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена, або яким немає можливості повернути колишнє жиле приміщення |
| 4 | потребують медичної допомоги у зв’язку із захворюванням на туберкульоз |
| 5 | проживають у гуртожитках, що мають статус соціальних на день набрання чинності цим Законом |
Відповідно до ч. 3, 4 ст. 1 Закону № 500 не підлягають приватизації гуртожитки, що:
| 1 | є об’єктами права державної та комунальної власності, крім гуртожитків, що перебувають у господарському віданні чи в оперативному управлінні військових частин, закладів, установ та організацій Національної гвардії України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, Державної спеціальної служби транспорту, Міністерства внутрішніх справ України, Національної поліції України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, Державної служби України з надзвичайних ситуацій (крім тих, що знаходяться поза межами військових частин, закладів, установ, організацій), державних навчальних закладів (крім тих, яким надано статус гуртожитків сімейного типу та призначених для проживання сімей викладачів і працівників), Національної академії наук України (крім тих, яким надано статус гуртожитків сімейного типу та призначених для проживання сімей) |
| 2 | побудовані або придбані за радянських часів (до 01.12.1991) приватними або колективними власниками за власні або залучені кошти (крім гуртожитків, що були включені до статутних капіталів організацій, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, у тому числі тих, що у подальшому були передані до статутних капіталів інших юридичних осіб або відчужені в інший спосіб) |
До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму. Відповідно до ч. 2 ст. 2 Закону № 2482 не підлягають приватизації:
| 1 | квартири-музеї |
| 2 | квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико культурних заповідників, музеїв |
| 3 | квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей) |
| 4 | квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС |
Підставою для відмови у здійсненні приватизації квартири (будинку), жилого приміщення у гуртожитку, кімнати у комунальній квартирі може бути також ненадання особою необхідних документів для приватизації, перелік яких наведено в п. 18 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16.12.2009 № 3963.
3 Далі за текстом — Положення.
У будь-якому випадку причина відмови уповноваженого на здійснення приватизації органу завжди повинна відповідати вимогам чинного законодавства. Необґрунтована відмова у здійсненні приватизації може призвести до порушення житлових прав громадян та звернення їх до суду за захистом.
Судова практика
Наведемо приклад із судової практики.
Бабушкінським районним судом м. Дніпропетровська розглядалась цивільна справа № 200/18858/16-ц за позовом особи до Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради про визнання відмови в приватизації квартири незаконною та зобов’язання вчинити певні дії.
Спір виник внаслідок відмови у приватизації квартири з причини ненадання позивачем органу приватизації копії ордера на квартиру.
Відповідач вважав, що у задоволенні позовних вимог повинно бути відмовлено, оскільки позивачем не надано всіх необхідних документів, які необхідні для проведення приватизації квартири, що унеможливило в законному порядку видати відповідний документ на приватизацію квартири.
Суд першої інстанції встановив такі обставини та дійшов таких висновків.
Позивач з 1998 року проживав та зареєстрований за адресою: АДРЕСА 1 на підставі ордера № 13/985 на право зайняття службового приміщення від 11.03.1998, виданого на підставі рішення дирекції та профкому орендного підприємства № 187 від 04.08.1998, засвідченого печаткою Акціонерного товариства «Дніпропетровський металургійний завод імені Петровського».
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 10.12.2010 за ПАТ «Євраз Дніпропетровський металургійний завод ім. Петровського» визнано право власності на будівлю гуртожитку, що розташована за адресою: АДРЕСА 1.
Відповідно до договору дарування від 16.03.2012, укладеного між ПАТ «Євраз Дніпропетровський металургійний завод ім. Петровського» та Дніпропетровською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу, зареєстровано в реєстрі № 540, Дніпропетровська міська рада прийняла в дар частину будівлі літ. А-3, 4-гуртожиток, що знаходиться за адресою: АДРЕСА 1.
26.12.2014 рішенням Дніпропетровської міської ради № 809 змінено правовий режим житлових приміщень у гуртожитку (АДРЕСА 1), з поміж яких і квартиру № 301 за вказаною адресою.
Територіальна громада міста Дніпропетровська в особі Дніпропетровської міської ради є власником об’єкта нерухомого майна, а саме квартири позивача загальною площею 57,7 кв. м, житловою площею 32,5 кв. м, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно № 34893107 від 13.03.2015 та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 34893744 від 13.03.2015.
03.03.2016 позивач звернувся до органу приватизації із заявою про передачу у приватну власність квартири АДРЕСА 1. До заяви було додано всі необхідні документи.
22.03.2016 листом Управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради № 3/4-519 від 22.03.2016 позивачу було відмовлено у приватизації квартири, посилаючись на те, що позивачем не надано повний пакет документів.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 9 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки4 громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду, житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад, або придбання їх у житлових кооперативах, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законом.
4 Далі за текстом — ЖК.
Відповідно до ст. 3 Закону № 2482 приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків).
За ч. 10 ст. 8 Закону № 2482 органи приватизації, ОМС не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом.
Позивачем при зверненні до Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради з заявою про приватизацію та доданих до неї документів, з поміж усього, було надано копію ордера, як це передбачено Положенням.
З огляду на вищенаведене, суд дійшов висновку, що відмова Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради у приватизації зазначеної вище квартири є незаконною та такою, що порушує права позивача на набуття права власності на житло у встановленому законом порядку.
Рішенням від 13.03.2017 позовні вимоги було задоволено: відмову Департаменту житлового господарства Дніпровської міської ради № 3/4-519 від 22.03.2016 у приватизації квартири — визнано неправомірною; зобов’язано Департамент житлового господарства Дніпровської міської ради провести приватизацію квартири на ім’я позивача.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, прокуратура Дніпропетровської області в інтересах держави подала апеляційну скаргу до Апеляційного суду Дніпропетровської області.
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 06.12.2017 апеляційну скаргу прокуратури Дніпропетровської області було відхилено, рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Заступником прокурора Дніпропетровської області на рішення першої та ухвалу апеляційної інстанції подано касаційну скаргу.
Великою Палатою Верховного Суду надано оцінку доводам заступника прокурора Дніпропетровської області щодо порушення судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи правил предметної юрисдикції і зроблено висновок про те, що справи за позовами про зобов’язання провести приватизацію квартири повинні розглядатися у порядку цивільного судочинства.
На підставі аналізу вимог ст. 1 ЦПК України та ст. 2 КАС України (у редакціях на момент виникнення спірних правовідносин) суд дійшов висновку, що не є публічно-правовим і розглядається у порядку цивільного судочинства спір між органом державної влади та/або ОМС (суб’єктом владних повноважень) як суб’єктом публічного права та суб’єктом приватного права, в якому управлінські дії суб’єкта владних повноважень спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав фізичної особи, оскільки за своєю правовою природою приватизація житла є правочином, за яким особа безоплатно, у межах норм, встановлених законом, набуває у власність житлове приміщення, яке перебуває у його правомірному користуванні.
У такому випадку це спір про право цивільне, хоч у ньому й бере участь суб’єкт публічного права, адже спірні правовідносини врегульовано нормами ЖК і стосуються захисту житлових прав особи, що є вирішальним.
У таких спорах ОМС реалізує свої повноваження власника державного житлового фонду, тобто перебуває з громадянином не в публічно-правових, а у приватно-правових відносинах.
У ч. 9 ст. 8 Закону № 2482 закріплено, що органи приватизації, ОМС не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом, перелік яких є вичерпним.
Згідно з п. 17 Положення громадянин, який виявив бажання приватизувати займану ним і членами його сім’ї на умовах найму квартиру (будинок), жиле приміщення в гуртожитку, кімнату в комунальній квартирі, звертається до органу приватизації, де одержує бланк заяви та необхідну консультацію.
Пунктом 18 Положення затверджено перелік документів, які подаються громадянином до органу приватизації. Серед них має бути і копія ордера про надання жилої площі, а також документ, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду.
З матеріалів справи вбачається, що звертаючись у 2016 році до органу приватизації, позивач отримав консультацію та вичерпний перелік документів, які він мав надати для приватизації спірної квартири. Усі необхідні документи позивач додав до заяви про приватизацію нерухомого майна.
Відмовляючи в наданні адміністративної послуги у вигляді безоплатної приватизації квартири, Управління житлового господарства у листі від 22.03.2016 зазначило підставу такої відмови — ненадання ордера про надання житлової площі, тоді як позивач надав ордер на право зайняття службового приміщення. Інших підстав відмови зазначено не було. Забезпеченням мешканцям будинку отримання ордерів на окреме житлове приміщення віднесено до обов’язків департаменту виконкому Дніпропетровської міської ради відповідно до рішення виконкому від 26.12.2014 № 809 (ср. ).
Суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, зробив правильний висновок, що позивач виконав вимогу п. 18 Положення щодо надання ордера про надання жилої площі, надалі спірну квартиру включено до житлового фонду постійного проживання рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 26.12.2014 № 809.
При цьому необхідно врахувати, що зі зміною власника житлового фонду і категорії житла його статус як службового втрачено. Разом з тим чинний ЖК не вимагає від наймача отримання іншого ордера з урахуванням природи останнього як підстави для вселення в житлове приміщення, оскільки наймач уже вселився у житлове приміщення на законній підставі і правомірно ним користується.
З огляду на те, що на спірну житлову площу, окрім позивача, ніхто не претендує, квартира є єдиним об’єктом нерухомого майна, позивач вселився у житло на законних підставах і протягом тривалого часу (з 1998) добросовісно використовує квартиру як єдине житло, суди зробили правильний висновок про захист його житлових прав.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2018 рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська та ухвала Апеляційного суду Дніпропетровської області від 06.12.2017 залишені без змін.
Отже, посадовим особам уповноважених на здійснення приватизації органів ОМС необхідно бути обізнаними з вимогами чинного законодавства щодо підстав виникнення у осіб права на житло і більш детально вивчати подані в ході приватизації документи, зокрема ордери — як підтвердження отримання та заняття особою приміщення на законних підставах, задля недопущення необґрунтованих відмов у безоплатній передачі житла у власність.
