Теми статей
Обрати теми

Поновлення договору оренди землі: законний спосіб незастосування процедури земельних торгів

Даугуль Валерій, експерт у галузі земельних правовідносин, кандидат юридичних наук
Приводом для написання цієї статті стало звернення до нашої редакції однієї ради з таким запитанням: просимо пояснити, чи потрібно проводити аукціон на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (рілля), що знаходиться в межах села, на яку закінчується договір оренди? Фермерське господарство має намір продовжити оренду земельної ділянки. Згідно з договором оренди фермерське господарство має право на першочергове продовження договору оренди.

Продовження договору оренди без торгів, але...

Для відповіді на це запитання одразу рекомендуємо раді звернутись до змісту частин 2 та 3 ст. 134 Земельного кодексу України1, які власне й встановлюють вичерпний перелік випадків, коли земельні торги у разі набуття права власності або права оренди на земельні ділянки державної чи комунальної власності не проводяться.

1 Далі за текстом — ЗК.

Так, відповідно до ч. 1 вказаної статті ЗК земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. До таких випадків законодавець відносить, крім іншого, й поновлення договорів оренди землі.

Власне правовою основою для вирішення радою питань щодо поновлення договорів оренди землі є ст. 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»2. Тому у разі дотримання фермерським господарством вимог договору оренди землі, строк дії якого спливає, та власне вимог статті 33 вказаного Закону проводити земельні торги у формі аукціону не потрібно. Достатньо укласти відповідну додаткову угоду до договору оренди землі на підставі відповідного рішення ради, а в окремих випадках навіть без такого рішення.

2 Далі за текстом — Закон № 161.

Здається, що дуже просто і без зайвих зусиль. Але тут й виникають непрості практичні питання, зокрема такі:

1

у який строк таку угоду (додаткову угоду до договору оренди) треба укласти, на яких умовах продовжується дія договору оренди (пролонгація договору)

2

чи можна змінити умови договору оренди землі, строк якого спливає і за пролонгацією якого звернувся орендар

3

що робити, якщо фермерське господарство (орендар) не згодне на умови, які пропонує рада, або рада не згодна з пропозиціями орендаря

4

що робити, якщо строк дії договору оренди сплив, згоди щодо змісту додаткової угоди не досягнуто, а фермерське господарство продовжує використовувати земельну ділянку, добросовісно виконуючи у повному обсязі умови попереднього договору оренди землі, і не має наміру звільняти земельну ділянку

Далі власне й зупинимось на відповідях на ці та інші питання, які виникають при поновленні сільськими, селищними, міськими радами договорів оренди землі сільськогосподарського призначення.

Одразу слід зазначити, що практичне застосування ст. 33 Закону № 161 призводило до численних судових спорів між орендарями та орендодавцями.

І ось нарешті Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.03.2018 у справі № 920/739/17, розглянувши матеріали касаційної скарги приватного підприємства «Карл Маркс-2» на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19.12.2017 у справі за позовом приватного підприємства «Карл Маркс-2» до Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про поновлення договору оренди, розставив всі крапки над «і» (вказана постанова Верховного Суду набрала законної сили 10.09.2018, оприлюднена 12.11.2018).

Увага! Слід зазначити, що й раніше вищими судовими інстанціями з питань застосування ст. 33 Закону № 161 вже висловлювалися аналогічні правові позиції, зокрема у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16; у постанові Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 3-161гс14, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Далі в цій статті будемо спиратись на позицію Верховного Суду.

Отже, відповідно до ст. 33 Закону № 161 по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При цьому Верховним Судом було «уточнено», що ст. 33 Закону № 161 регламентує поновлення договору оренди землі на новий строк у двох випадках:

1) у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1— 5 ст. 33 Закону № 161);

2) у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону № 161).

Підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1— 5 і ч. 6 ст. 33 Закону № 161, є різними та не пов’язані одна з іншою. При цьому в обох випадках укладення додаткової угоди до договору оренди є обов’язковим.

Випадок 1. Пролонгація договору оренди землі на погоджених сторонами умовах відповідно до частин 1 — 5 ст. 33 Закону № 161.

Увага! Для застосування положень частин 1 — 5 ст. 33 вказаного Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

а) чи орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором;

б) чи орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

в) чи до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

г) чи орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Увага! Верховний Суд у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 зазначив, що Закон № 161 не передбачає надання орендарем в обов’язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

Далі, відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону № 161 орендодавець після отримання листа-повідомлення орендаря зобов’язаний вчинити такі дії:

1

розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону

2

узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору

3

за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності)

4

укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення закону слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Як зазначив Верховний Суд у вказаній судовій справі, за встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов’язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

Також слід звернути увагу посадових осіб місцевих рад, що у разі поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення необхідно враховувати зміни (постанова КМУ від 22.11.2017 № 8), які були внесені до Типової форми договору оренди землі (затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 № 220), зокрема:

1

щодо зазначення в договорі оренди даних агрохімічного паспорта земельної ділянки (земельних ділянок) у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) державної та/або комунальної власності

2

щодо включення до договору оренди землі права орендодавця вимагати збереження родючості ґрунтів, шляхом перевірки не рідше ніж один раз на три роки стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) на відповідність показникам агрохімічного паспорта земельної ділянки, у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення державної та/або комунальної власності (сільськогосподарські угіддя)

3

щодо включення до умов договору оренди землі зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації у разі передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація

4

щодо можливості включення до умов договору оренди землі (у разі передачі в оренду земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення) вимоги стосовно дотримання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» та припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідно до вимог ст. 32 Закону України «Про оренду землі» у разі недотримання такої вимоги, зокрема погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) або приведення її (їх) у непридатний для використання за цільовим призначенням стан

5

щодо строків внесення орендної плати, розміру штрафу та пені у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, з урахуванням вимог Типового договору оренди землі

Слід наголосити на деяких аспектах визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, який при поновленні договору оренди часто є каменем спотикання між орендарем та орендодавцем, що призводить до необхідності звернення орендаря до суду.

Знову ж повернемось до вже згаданої постанови Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17. Тож, за змістом п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України3 та ч. 1 ст. 13 Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель»4, як власне зазначив суд, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону № 1378).

3 Далі за текстом — ПК.

4 Далі за текстом — Закон № 1378.

Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону № 1378 підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або ОМС.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (ст. 18 Закону № 1378):

1. розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5— 7 років;

2. розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок:

— сільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 5 — 7 років;

— несільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 7 — 10 років.

Частинами 1, 2 ст. 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин 1, 3 ст. 23 Закону № 1378 технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з ч. 4 ст. 23 Закону № 1378 рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним ОМС до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з пунктами 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції сільської, селищної, міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК.

Пунктом 288.1 ст. 288 ПК (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а згідно з п. 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 наведеної норми розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Нагадаємо зміст п. 288.5 ст. 288 ПК в редакції станом на 01.12.2018.

288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, — у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь — не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки;

288.5.3. може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах;

288.5.4. для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку;

288.5.5. для баз олімпійської, паралімпійської та дефлімпійської підготовки, перелік яких затверджується Кабінетом Міністрів України, не може перевищувати 0,1 відсотка нормативної грошової оцінки.

Випадок 2. Пролонгація на той самий строк і на тих самих умовах без рішення ради відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону № 161.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тож ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу:

а)

користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди

б)

відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору оренди заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору)

При цьому необхідно звернути увагу на те, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст. 33 Закону № 161, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або ОМС без прийняття рішення органом виконавчої влади або ОМС про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або ОМС, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.

Якщо ж орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону № 161. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

І на завершення...

Відповідно до ч. 12 ст. 33 Закону № 161 у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди, тобто у такому разі укладення додаткової угоди до договору оренди землі, строк якого сплинув, про його поновлення, є протиправним, а набуття права оренди на таку земельну ділянку (хоча вона вже буде іншою з урахуванням положень ст. 791 ЗК) можливе лише через процедуру земельних торгів.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі