Теми статей
Обрати теми

Стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за землю в період АТО

Сербіна Анастасія, головний редактор спецвипуску «Юридичні практики», адвокат
Питання виконання договірних зобов’язань з учасниками із зони проведення Антитерористичної операції залишаються складними. Перші роки давали надію законодавчого визначення статусу, правил та наслідків. Але, з огляду на те, що території і досі не повернуті, а життя триває, треба шукати шляхи впливу на недобросовісних учасників орендних відносин та виконувати ОМС взяті на себе зобов’язання перед членами територіальної громади щодо ефективного управління комунальним майном.

Заходи під час АТО

02.09.2014 було прийнято Закон України № 1669-VII «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції»1, який визначає тимчасові заходи для забезпечення підтримки суб’єктів господарювання, що здійснюють діяльність на території проведення антитерористичної операції, та осіб, які проживають у зоні проведення антитерористичної операції або переселилися з неї під час її проведення.

1 Далі за текстом — Закон № 1669.

Нагадаю: відповідно до ст. 1 Закону № 1669 період проведення антитерористичної операції — час між датою набрання чинності Указом Президента України від 14.04.2014 № 405/2014 «Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13.04.2014 «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» та датою набрання чинності Указом Президента України про завершення проведення антитерористичної операції або військових дій на території України.

Територія проведення антитерористичної операції — територія України, на якій розташовані населені пункти, визначені у затвердженому Кабінетом Міністрів України переліку, де проводилася антитерористична операція, розпочата відповідно до Указу Президента України від 14.04.2014 № 405/2014 «Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13.04.2014 «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України».

І хоча наразі проводиться Операція Об’єднаних Сил, а в деяких областях введено військовий стан, указу Президента України про завершення проведення антитерористичної операції не було, отже, вжиті Законом № 1669 заходи продовжують свою дію.

Одним із заходів підтримки, які вжиті цим Законом, є скасування орендної плати за користування державним та комунальним майном, що передбачено ст. 7 Закону № 1669.

Наразі суди постійно розглядають справи, які стосуються стягнення заборгованості зі сплати орендних платежів за користування земельними ділянками. Рішення суду залежить від таких факторів:

1

в який період виникла заборгованість

2

статус особи орендаря

3

місцезнаходження орендаря

4

місцезнаходження об’єкта оренди

Далі пропоную для ознайомлення конкретні приклади судових рішень у названій категорії справ, які зможуть слугувати вам прикладом дій ради у разі наявності заборгованості за користування комунальним майном.

Справа № 905/1315/18

Перший приклад — свіже рішення Господарського суду Донецької області від 01.11.2018. Цікавим у цій справі є факт звернення до суду із позовом керівника Красноармійської місцевої прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області та Великоновосілківської районної державної адміністрації Донецької області до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Євгенівське»2. Рада була залучена до цієї справи як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.

2 Далі за текстом — СТОВ «Євгенівське».

У своєму позові прокурор просив стягнути заборгованість з орендної плати в розмірі 144594 грн. 84 коп., розірвати договір оренди та зобов’язати повернути майно.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на неналежне виконання СТОВ «Євгенівське» зобов’язань в частині перерахування орендної плати за договором оренди земельних ділянок № 04-10-149-00003 від 27.09.2010.

Представник СТОВ «Євгенівське» проти позову заперечував. Пояснив, що відповідач своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату за Договором № 04-10-149-00003 від 27.09.2010, проте у зв’язку з відсутністю платіжних документів у бухгалтерії підприємства не може це підтвердити належними та допустимими доказами.

Розмір заборгованості зі сплати оренди обраховувався у цій справі на підставі інформації Міськрайонного управління у Великоновосілківському районі та м. Донецьку ГУ Держгеокадастру, згідно з якою нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є предметом оренди, не проводилась, однак станом на 01.01.2018 нормативна грошова оцінка 1 га ріллі по Донецькій області становить 31167,66 грн., 1 га пасовища — 5698,55 грн., сіножатей — 5762,35 грн. «Тобто на теперішній час вартість земельних ділянок, переданих в оренду СТОВ «Євгенівське» за вищевказаним договором, складає 5370261,07 грн.»

Також було взято до уваги, що на орендованих земельних ділянках об’єкти нерухомості відсутні, про що свідчить акт обстеження земельних ділянок від 07.06.2018, а також витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.06.2018.

Суд обґрунтував своє рішення таким:

Пунктом 4 ст. 33 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»3 передбачено, що справляння плати за землю належить до віддання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, оскільки така орендна плата повністю зараховується до бюджетів відповідних рад, на території яких знаходиться земельна ділянка, передана райдержадміністрацією в оренду.

3 Далі за текстом — Закон № 280.

Згідно з розрахунком Євгенівської сільської ради станом на 21.06.2018 заборгованість СТОВ «Євгенівське» з орендної плати за використання земельних ділянок за Договором № 04-10-149-00003 становить 144594,84 грн.

Зазначений розрахунок зроблений за період використання відповідачем земельної ділянки з урахуванням положень Закону № 1669.

Так, 02.09.2014 Верховною Радою України прийнято Закон №1669, який набув законної сили 15.10.2014.

Відповідно до ст. 6 вказаного Закону (в редакції від 02.09.2014) під час проведення антитерористичної операції суб’єкти господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення антитерористичної операції, звільняються від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.

Розпорядженням КМУ від 30.11.2014 №1053-р «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція» затверджено перелік населених пунктів, на яких здійснюється антитерористична операція. Відповідно до п.п. 3 п. 2 вказаного Розпорядження с. Євгенівку (Євгенівської сільської ради) Великоновосілківського району віднесено до переліку населених пунктів, на яких здійснюється антитерористична операція.

Отже, відповідно до абз. 3 п. 5 ст. 11 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1669 на зазначений населений пункт розповсюджується дія Закону.

З 08.06.2016 набув законної сили Закон України від 17.05.2016 №1365-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», яким внесені зміни до статей 4, 6 Закону № 1669, та передбачено звільнення суб’єктів господарювання від плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності в населених пунктах згідно з переліками, визначеними ч. 4 ст. 4 Закону № 1669 (ср. ).

За ч. 4 ст. 4 цього Закону перелік населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та перелік населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення, затверджуються КМУ, який забезпечує своєчасну їх актуалізацію.

Відповідно до розпорядження КМУ від 07.11.2014 № 1085-р «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та переліку населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення», зі змінами, с. Євгенівку (Євгенівської сільської ради) Великоновосілківського району виключено з переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження.

Таким чином, з 08.06.2016 положення ст. 6 Закону № 1669 на с. Євгенівку не розповсюджується.

Отже, суб’єкти господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення антитерористичної операції, в період з 15.10.2014 по 08.06.2016 були звільнені від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.

З огляду на наведене, заборгованість з орендної плати за використання земельних ділянок за договором, укладеним між Великоновосілківською районною державною адміністрацією та СТОВ «Євгенівське», визначається з урахуванням індексації.

Так, сума заборгованості (144594,84 грн.) у позовній заяві вирахувана наступним чином: 406936,64 - 91310,71 - - 150266,70 - 20764,39 = 144594,84 (грн.), де 406936,64 грн. — нарахована заборгованість з січня 2014-го по квітень 2018-го, 91310,71 грн. — сплачена орендна плата з січня 2014-го, 150266,70 грн. — пільговий період у зв’язку з проведенням антитерористичної операції, 20764,39 грн. — сума нарахувань поза межами строків позовної давності.

Незважаючи на несплату орендної плати, земельні ділянки використовуються СТОВ «Євгенівське» у своїй діяльності (передача у суборенду), що підтверджується актом обстеження, складеним Євгенівською сільською радою від 07.06.2018.

Вказане свідчить про порушення відповідачем істотних умов договору.

Спірні правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Земельного кодексу України4, Цивільного кодексу України5, Податкового кодексу України6, Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»7 та Закону № 280.

4 Далі за текстом — ЗК.

5 Далі за текстом — ЦК.

6 Далі за текстом — ПК.

7 Далі за текстом — Закон № 161.

Вказаний спір виник внаслідок неналежного виконання СТОВ «Євгенівське» зобов’язань з перерахування орендної за Договором оренди земельних ділянок № 04-10-149-00003 від 27.09.2010.

На час укладення цього договору чинною на той час редакцією ч. 4 ст. 4 Закону № 161 було передбачено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та КМУ в межах повноважень, визначених законом.

Повноваження вказаних органів виконавчої влади щодо розпорядження землями державної власності визначаються ст. 122 ЗК. Так, в чинній на той час редакції Кодексу було визначено, що районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для сільськогосподарського використання.

Відповідно до ч. 4 ст. 4 ст. Закону № 161 (в редакції Закону, чинній на момент укладання договору) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Аналогічно, у ч. 4 ст. 122 ЗК (чинній на теперішній час) визначено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Отже, на теперішній час повноваження щодо розпорядження землями державної форми власності сільськогосподарського призначення на території Донецької області наявні у Головного управління Держгеокадастру у Донецькій області, який на теперішній час є територіальним уповноваженим органом виконавчої влади у вказаній сфері.

Таким чином суд дійшов висновку про обґрунтованість заявлених вимог та задовольнив їх у повному обсязі.

Справа № 265/2144/17

Друга справа буде цікава з огляду на статус особи орендаря.

15.11.2016 між Маріупольською міською радою і ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки. Проте плата за користування земельною ділянкою відповідачем своєчасно та в повному обсязі не сплачена, заборгованість з орендної плати за землю станом на 18.04.2017 складала 29854,98 грн., яку позивач просив стягнути поряд із передбаченою умовами договору пенею за порушення зобов’язань у прострочений період у розмірі 2510,73 грн., розраховану за річний термін з квітня-2016.

Відповідач не визнавала позов, посилаючись на Закон № 1669, також додатково вказала, що 30.03.2016 вона втратила статус фізичної особи — підприємця.

Рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 19.06.2018 позов Маріупольської міської ради задоволено. Не погоджуючись із судовим рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій вона посилалась на положення статей 6 та 7 Закону № 1669, розпорядження КМУ від 02.12.2015 № 1275, які звільняють її, як суб’єкта господарювання, з 14.04.2014 від виконання своїх обов’язків щодо плати за землю за договором, оскільки земельна ділянка розташована на території проведення антитерористичної операції. У зв’язку із цим зазначала, що кошти, сплачені нею за землю у період дії цього Закону в сумі 88183,03 грн., обліковуються як переплата та повинні бути зараховані як надміру сплачені у подальших періодах використання цієї земельної ділянки, коли вона не сплачувала орендну плату.

За наслідками розгляду справи суд апеляційну скаргу відхилив із посиланням на таке:

За положеннями статей 6 та 7 Закону № 1669, на які в обґрунтування заперечень посилається відповідач, предписано звільнити суб’єктів господарювання від плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності в населених пунктах згідно з переліками, передбаченими ч. 4 ст. 4 цього Закону, і скасувати орендну плату за користування цими земельними ділянками суб’єктам господарювання.

Оскільки ОСОБА_1 з 30.03.2016 р. не є суб’єктом господарювання в розумінні ст. 128 Господарського кодексу України, то на неї не поширюються положення статей 6 та 7 вказаного законодавчого акта, бо за цим Законом звільняються тільки суб’єкти господарювання, а відповідач такою не була за пред’явлений період, коли утворилась заборгованість з квітня-2016 по квітень-2018.

Із відповідей ДФС вбачається відсутність у відповідача ОСОБА_1 податкового боргу станом на 15.08.2017. Як повідомила представник відповідача в суді апеляційної інстанції, податковою інспекцією було перераховано борг із зарахуванням переплати минулих років у зв’язку з наданням уточнених декларацій в строк позовної давності за період 2014 — 2016 рр. Проте сторонами в спірних відносинах у цій справі є фізична особа — орендар ОСОБА_1 і орендодавець комунальної землі — Маріупольська міська рада, що діє в інтересах територіальної громади.

Однак орендар ОСОБА_1, як з’ясовано, не ставила питання перед власником земельної ділянки про зарахування, списання, прощення цього боргу з орендної плати. А також відповідач у позасудовому порядку не зверталась до орендодавця з приводу зарахування цих сум, сплачених в період дії статей 6 та 7 Закону № 1669 як переплат, як вважає відповідач, у подальших періодах дії договору між сторонами.

Вимоги про зарахування надміру сплачених сум ОСОБА_1 у цій справі формує у якості заперечень проти пред’явленого позову міської ради про стягнення боргу, але не позивається зі своїм власним позовом до суду з цього приводу.

Ухвалюючи рішення, суд послався на положення Закону України від 23.03.2017 № 1989-VII «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо уточнення деяких положень та усунення суперечностей, що виникли при прийнятті Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо покращення інвестиційного клімату в Україні», що набули чинності 15.04.2017, в яких в абз. 3 п. 38.7 зазначено: «Нараховані та сплачені за період проведення антитерористичної операції суми плати за землю відповідно до статей 269 — 289 цього Кодексу за земельні ділянки, розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення, та/або території проведення антитерористичної операції, не підлягають поверненню на поточний рахунок платника податку, не спрямовуються на погашення грошового зобов’язання (податкового боргу) з інших податків, зборів, не повертаються у готівковій формі за чеком у разі відсутності у платника податків рахунка в банку. До зазначених сум надміру сплачених грошових зобов’язань не застосовуються строки давності, встановлені ст. 102 цього Кодексу, крім сум надміру сплачених податкових зобов’язань платників податків, які припиняють свою діяльність».

Тому із врахуванням відсутності домовленості сторін за договором оренди про списання, прощення боргу колегія суддів погоджується з вірними висновками суду, що сплачені позивачем кошти плати за землю в період дії антитерористичної операції в термін дії договору оренди 2006 року не можуть бути повернуті та спрямовані на погашення боргу.

Нормативна база

Положеннями ст. 13 Закону № 161 передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону № 161).

Частиною 1 ст. 21 Закону № 161 встановлено, що орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).

Абзацом 5 ч. 1 ст. 24 Закону № 161 встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Статтею 526 ЦК встановлено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов’язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК).

Право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 ЗК).

Землекористувачі зобов’язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (ст. 96 ЗК).

Плата за землю наразі належить до місцевих податків (у складі податку на майно), встановлення яких здійснюється ОМС у порядку, визначеному ПК.

Вона сплачується у вигляді земельного податку (власниками та постійними користувачами земельних ділянок) або орендної плати за землі державної та комунальної власності (орендарями таких земель) та зараховується до відповідних місцевих бюджетів згідно з Бюджетним кодексом України8 за місцем розташування земельних ділянок (до міських, сільських та селищних бюджетів).

8 Далі за текстом — БК.

Стаття 69 БК (доходи загального фонду бюджетів міст районного значення, сільських, селищних бюджетів) встановлює, що до доходів загального фонду бюджетів міст районного значення, сільських, селищних бюджетів належить податок на майно, що зараховується до бюджетів місцевого самоврядування.

Сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, у межах своїх повноважень приймають рішення про встановлення місцевих податків та зборів, зокрема плати за землю (п. 12.3 ст. 12 ПК).

При прийнятті такого рішення обов’язково визначаються об’єкт оподаткування, платник податків і зборів, розмір ставки, податковий період та інші обов’язкові елементи, визначені ст. 7 ПК , з дотриманням критеріїв, встановлених розд. XII цього Кодексу для відповідного місцевого податку чи збору (п.п. 12.3.2 п. 12.3 ст. 12 ПК).

Акти ради, сільського, селищного, міського голови, виконавчого комітету відповідної ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов’язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об’єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (п. 1 ст. 73 Закону № 280).

Водночас відповідно до п. 4 ст. 33 Закону № 280 справляння плати за землю належить до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад.

Згідно із п. 287.3 ст. 287 ПК податкове зобов’язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцем знаходження земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Відповідно до п. 288.2 ст. 288 ПК платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

Пунктом 288.4 ст. 288 ПК передбачено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з п.п.14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Підпунктом 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК визначено, що плата за землю — обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Слід зазначити, що плата за землю вноситься до бюджету у вигляді земельного податку та орендної плати. Платником орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності до бюджету є підприємство-орендар на підставі укладеного з місцевою владою договору оренди землі (п. 288.1 ст. 288 ПК).

Так, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК, ч.1 ст. 141 ЗК підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Статтею 32 Закону № 161 передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону № 161 у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Відповідно до ст. 8 Закону № 161 у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Законодавство у сфері орендних відносин також пов’язує припинення обов’язків орендаря з фактом повернення об’єкта договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі. Так, відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Окремо зазначу, що сьогодні суб’єкти господарювання від плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності в населених пунктах, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження та що розташовані на лінії зіткнення, звільнені. Також скасовано орендну плату за користування державним та комунальним майном і концесійний платіж за право на створення (будівництво) та/або управління (експлуатацію) державним та комунальним майном суб’єктам господарювання, розташованим у цих же населених пунктах.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі