Підстави для надання водопроводу в оренду
Рада має повне право надати водопровід в оренду, оскільки він перебуває у комунальній власності територіальної громади. Й перше, що необхідно зробити, — ознайомитись із вимогами Закону України від 21.10.10 р. № 2624-VI «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності»1. Саме цей документ визначає особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та особливості оренди та концесії таких об’єктів.
1 Далі за текстом — Закон № 2624.
Наголосимо: не можна застосовувати у цьому випадку лише вимоги Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»2. Чому? Тому що ч. 6 ст. 1 Закону № 2269 прямо передбачено, що відносини оренди об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, регулюються Законом № 2269 з урахуванням особливостей, передбачених Законом № 2624.
2 Далі за текстом — Закон № 2269.
Рішення про передачу в оренду чи концесію об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, приймають відповідні сільські, селищні, міські ради, зокрема, стосовно об’єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади села, селища, міста (ст. 3 Закону № 2624).
Зауважимо: рада має право надати водопровід як у концесію, так і в оренду. Це виключно на розсуд ОМС. Але незалежно від того, який саме договір буде укладатись радою з ТОВ (договір оренди чи договір концесії), має бути рішення ради щодо передачі водопроводу в оренду чи концесію. В іншому випадку такий договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку.
Крім того, передбачається, що договори оренди об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, укладені на строк більш ніж три роки, а також договори концесії таких об’єктів незалежно від строку, на який вони укладені, підлягають нотаріальному посвідченню у встановленому порядку (ч. 1 ст. 9 Закону № 2624). Саме на ці два моменти звертав увагу Господарський суд Київської області у своєму рішенні від 23.03.15 р. № 911/374/15 (ср. ).
Увага! Строк дії договору для оренди та концесії об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, визначений ст. 13 Закону № 2624. Договір оренди обов’язково посвідчується нотаріально.
Процедура для надання водопроводу в оренду/концесію
Передачу об’єкта у сфері водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, в оренду чи концесію здійснюють за ініціативою фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями чи концесіонерами відповідно до Закону № 2624, або виконавчих органів сільських, селищних, міських рад чи місцевих органів виконавчої влади. Про це йдеться у ст. 5 Закону № 2624.
У нашому випадку ініціативу щодо наміру орендувати водопровід може висловити ТОВ або сільська рада може сама виступити з ініціативою щодо передачі водопроводу в оренду. Розглянемо обидва варіанти.
Перший варіант: ініціативу висловлює ТОВ.
Заяву (подання), в якій міститься ініціатива щодо передачі об’єкта у сфері водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, в оренду чи концесію, заінтересовані особи (органи) подають відповідній раді (сільській, селищній, міській раді щодо об`єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади села, селища, міста) для розгляду на черговій сесії ради.
Увага! За результатами розгляду заяви (подання) рада приймає рішення про пропозицію передачі об’єкта у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення в оренду чи концесію або про відмову в його передачі в оренду чи концесію. Саме такий порядок прописаний у ст. 5 Закону № 2624.
Другий варіант: ініціативу висловлює рада.
Як правило, на офіційному сайті місцевої ради або за допомогою місцевих друкованих видань розміщується Оголошення про намір передати в оренду водопровід.
Зауважимо: орендодавець у п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів до органів Антимонопольного комітету України, якщо внаслідок укладеного в подальшому договору оренди комунального майна підприємство-орендар може зайняти монопольне становище на ринку (п. 2 ст. 9 Закону № 2269).
У разі прийняття відповідною радою рішення про пропозицію передачі в оренду чи концесію об’єкта у сферах водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, здійснюють організаційно-технічну підготовку цього об’єкта до передачі відповідно в оренду чи концесію. Після завершення такої підготовки оголошують конкурс на право отримання об’єкта в оренду чи концесію. Зауважимо: як свідчить судова практика, без такої підготовки договір також може бути визнаний недійсним.
Що таке організаційно-технічна підготовка? Вимоги до її проведення визначає ст. 6 Закону № 2624.
Отже, у строк, визначений відповідною радою, але не більш ніж протягом 12 місяців з дати прийняття нею рішення про передачу в оренду чи концесію об’єкта у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, орган, уповноважений управляти комунальним майном, спільно з органом (підприємством), у господарському віданні або оперативному управлінні якого перебуває такий об’єкт, здійснює його організаційно-технічну підготовку до передачі в оренду чи концесію. За погодженням з відповідною радою зазначений строк може бути продовжено.
Організаційно-технічна підготовка об’єкта у сферах водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, до передачі в оренду чи концесію включає:
| 1 | проведення інвентаризації основних засобів і товарно-матеріальних цінностей у складі такого об’єкта |
| 2 | впорядкування і відновлення технічної та будівельної документації щодо такого об’єкта |
| 3 | визначення вартості об’єкта шляхом здійснення незалежної оцінки, при цьому видом вартості визначається ринкова вартість. Примітка. Оцінка об’єкта, який передається в оренду чи концесію, здійснюється відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність. Увага! Відсутність у місцевому бюджеті коштів на здійснення незалежної оцінки об’єктів та її непроведення з цієї причини не відповідають вимогам чинного законодавства. |
| 4 | виділення земельної ділянки, закріпленої за об’єктом, у натурі (на місцевості) |
У процесі організаційно-технічної підготовки відповідного об’єкта орган, уповноважений управляти комунальним майном, готує:
| 1 | інструкцію для заявників (у тому числі інформацію і вимоги щодо порядку проведення конкурсу, розроблення та оформлення заявок, інформацію про процедурні питання) |
| 2 | інформацію про оголошення конкурсу |
| 3 | проект конкурсної документації, що включає: — інструкцію для претендентів (у тому числі інформацію і вимоги щодо розроблення та оформлення конкурсних пропозицій, іншу інформацію (документи) для підготовки пропозицій про виконання умов конкурсу, інформацію стосовно об’єкта оренди чи концесії, що має міститись в заяві для надання згоди органу Антимонопольного комітету України на отримання об’єкта в оренду чи концесію) — інформацію щодо умов конкурсу; — істотні умови договору оренди чи концесії. Примітка. Істотні умови договору оренди визначає ст. 10 Закону № 2269. Поряд із цим треба враховувати вимоги, зазначені у ст. 8 Закону № 2269. |
Після завершення підготовки об’єкта у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, до передачі в оренду чи концесію відповідна рада своїм рішенням:
| 1 | затверджує конкурсну документацію |
| 2 | утворює конкурсну комісію, затверджує її склад та порядок роботи. До складу конкурсної комісії включаються також представники всеукраїнських об’єднань організацій роботодавців на галузевому рівні у сфері житлово-комунальних послуг і професійних спілок, що є стороною або приєдналися до Галузевої угоди |
| 3 | оголошує конкурс. Примітка. Оголошення конкурсу здійснює конкурсна комісія в десятиденний строк з дня її утворення шляхом розміщення у друкованому засобі масової інформації відповідної ради (за його відсутності — у місцевому друкованому засобі масової інформації, визначеному такою радою), на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства, і на веб-сайті відповідної ради (за його наявності) інформації про оголошення конкурсу, яка, зокрема, повинна містити відомості про: — об’єкт, що пропонується до оренди чи концесії (найменування, характеристики тощо); — орган, який передає об’єкт в оренду чи концесію, — відповідну раду; — строк, на який об’єкт передається в оренду чи концесію; — строк подання заявок на участь у конкурсі; — розмір реєстраційного внеску; — строк, протягом якого оголошуються результати конкурсу; — адресу, номери телефонів та інші контактні дані конкурсної комісії для отримання додаткової інформації; — вимоги до оформлення заявок на участь у конкурсі; — кваліфікаційні вимоги до претендентів |
| 4 | визначає розмір реєстраційного внеску для участі в конкурсі (у розмірі від одного до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян) |
Тобто для передачі об’єкта в оренду чи концесію треба здійснити такі послідовні дії:
| 1 | прийняття радою рішення про пропозицію передачі в оренду чи концесію об’єкта централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебуває у комунальній власності |
| 2 | проведення організаційно-технічної підготовки цього об’єкта до передачі відповідно в оренду чи концесію |
| 3 | оголошення і проведення конкурсу на право отримання об’єкта відповідно в оренду чи концесію. Примітка. У ч. 4 ст. 6 Закону № 2624 передбачене обов`язкове погодження органом, уповноваженим управляти комунальним майном, умов конкурсу з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері житлово-комунального господарства (наразі це Мінрегіон). Зауважимо, що Закон № 2624 зобов’язує погодити умови конкурсу або надати письмову вмотивовану відмову протягом 10 календарних днів. Крім того, відмова в такому погодженні можлива лише з мотивів невідповідності умов конкурсу вимогам законодавства. |
| Порядок погодження Мінрегіоном умов конкурсу щодо передачі в оренду чи концесію об’єктів, що використовуються для здійснення діяльності у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, затверджено наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 08.12.09 р. № 3863. Відповідно до Порядку орендо- чи концесієдавець для погодження умов конкурсу має подати до Мінрегіону такі документи: — лист-звернення щодо погодження умов конкурсу; — інформацію про основні критерії і порядок оцінки пропозицій претендентів та визначення переможця конкурсу; — інформацію, що має міститись у конкурсних пропозиціях претендентів, відповідно до п. 4 Порядку. Зауважимо: зокрема, відсутність погодження умов конкурсу з центральним органом виконавчої влади може стати підставою для визнання договору оренди нечинним. Оскільки воно прийнято з порушенням норм законодавства та без дотримання встановленої процедури. Саме такий висновок містить рішення Господарського суду Київської області від 04.09.17 р. у справі № 911/1930/17. | |
| 4 | погодження умов договору відповідно оренди чи концесії та його підписання. Примітка. Відповідно до вимог ч. 15 ст. 7 Закону № 2624 на підставі висновків конкурсної комісії відповідна рада, визначена у ст. 3 Закону № 2624, не пізніше ніж протягом місяця приймає рішення про переможця конкурсу, про що конкурсна комісія не пізніше ніж протягом 5 днів з дня прийняття рішення повідомляє переможця. Протягом 3 місяців з дня прийняття рішення про визначення переможця конкурсу після погодження всіх умов і схвалення остаточної редакції проекту договору відповідна рада укладає з переможцем договір оренди. Погодження умов договору та його підписання покладаються на орган або посадову особу місцевого самоврядування. Орендодавцем у договорі виступає відповідна рада. Усі зазначені умови визначені ч. 17 ст. 7 Закону № 2624. Увага! Умови договору, що укладається з переможцем конкурсу, не повинні відрізнятись від тих умов конкурсу, які стали підставою для визнання його переможцем. |
3 Далі за текстом — Порядок.
Як свідчить судова практика, передачу сільською радою водопровідної мережі в оренду або концесію ТОВ для надання послуг з водопостачання споживачам може бути здійснено лише за умови виконання наведеної вище послідовності дій, що визначені законами України № 2624, № 2269 та від 16.07.99 р. № 997-XIV «Про концесії». Якщо порядок передачі в оренду чи концесію об’єктів у сфері водопостачання сільською радою не виконано, такий договір за рішенням суду може бути скасовано. Зокрема, для прикладу — рішення Господарського суду Київської області від 29.08.17 р. у справі № 911/1933/17.
Передача ОМС об’єктів, зокрема, у сфері водопостачання, що перебувають у комунальній власності, іншим суб’єктам господарювання повинна здійснюватись на конкурсній основі шляхом укладення з переможцем конкурсу договору оренди.
Якщо договір буде укладено без проведення радою конкурсу на право отримання об’єктів у сфері водопостачання в оренду, це буде вважатись порушенням процедури укладання вказаного договору. Такі дії будуть не лише суперечити вимогам чинного законодавства, а й можуть призвести до ущемлення інтересів територіальної громади відповідної ради, а саме споживачів послуг централізованого водопостачання.
Тобто якщо відповідна рада має намір укласти договір про передачу окремих об’єктів у концесію або оренду, вона має забезпечити дотримання принципів прозорості та конкурсного відбору. В іншому випадку вона може надавати такі послуги, наприклад, через комунальне підприємство. Дотримання принципів прозорості та конкурсного відбору є єдиним шляхом для покращення якості таких послуг та уникнення або обмеження можливостей корупційних діянь.
Цікаве про конкурс
Обов`язково у заявці на участь у конкурсі має бути зазначено:
| 1 | повне найменування претендента (прізвище, ім’я, по батькові — для фізичної особи — підприємця) |
| 2 | відомості про: |
| державну реєстрацію претендента | |
| фінансово-майновий стан заявника | |
| наявність у претендента або його засновника (учасника) досвіду обслуговування об’єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення та можливості технологічного і організаційного забезпечення відповідного виду діяльності | |
| про дотримання кваліфікаційних вимог, установлених Законом № 2624 та умовами конкурс |
Увага! Заявки на участь у конкурсі подають протягом 40 днів з дня оголошення конкурсу. Особи, які подали такі заявки, вважаються претендентами на участь у конкурсі. І якщо надійшла більше ніж одна заявка, то основними критеріями для визначення переможця конкурсу мають бути:
| 1 | найбільший розмір орендної плати за умови обов’язкового забезпечення виконання інших умов конкурсу |
| 2 | досвід учасника конкурсу у сфері надання послуг (з водовідведення, теплопостачання тощо) |
| 3 | відповідність пропозицій учасника конкурсу вимогам конкурсу |
| 4 | найкращі умови використання об’єкта оренди для надання послуг щодо задоволення потреб громади |
| 5 | пропозиції щодо виконання інвестиційних зобов’язань та розмір інвестицій (в модернізацію та інші види поліпшень) об’єкту оренди |
Увага! У випадку якщо під час проведення конкурсу на право отримання в оренду чи концесію об’єкта у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебуває у комунальній власності, з’ясується, що після закінчення встановленого строку реєстрації учасників конкурсу зареєстровано лише одного учасника, відповідна рада на підставі висновку конкурсної комісії може прийняти рішення про визнання цього учасника переможцем конкурсу. Це прямо передбачено ч. 16 ст. 7 Закону № 2624.
Орендна плата
Питання орендної плати за об`єкт водопостачання регулює, зокрема, Закон № 2624 та постанова КМУ від 04.10.95 р. № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу».
Нагадаємо, що останній документ встановлює:
10. Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, Пенсійним фондом України та його територіальними органами, державними та комунальними закладами охорони здоров’я, музеями, які утримуються за рахунок державного та місцевих бюджетів, національними художніми колективами та концертними організаціями, яким надається фінансова підтримка з державного бюджету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редакціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об’єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журналістськими колективами, підприємствами зв’язку, що їх розповсюджують, Товариством Червоного Хреста України та його місцевими організаціями, асоціаціями органів місцевого самоврядування із всеукраїнським статусом, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню.
Як бачимо, серед зазначеного переліку немає комерційних підприємств, зокрема, ТОВ, а також фізичних-осіб-підприємців, які можуть претендувати на право орендувати об`єкт комунальної власності за 1 гривню на рік. Отже, сільська рада у даному випадку не може надати об’єкт водопостачання і водовідведення ТОВ в оренду за умови, що річний розмір орендної плати становитиме 1 гривню. Це порушення вимог чинного законодавства.
Та є й радісна новина: ч. 10 ст. 11 Закону № 2624 визначає, що договір оренди може передбачати надання орендареві обґрунтованої пільги зі сплати орендної плати на поточний бюджетний рік із зазначенням напрямків використання зазначеної пільги. Краще за все, якщо назва проекту рішення для розгляду на засіданні сесії буде такою: «Про встановлення відсотків за користування комунальним майном, яке передано в оренду для здійснення послуг з централізованого водопостачання, на 201_ рік».
Увага! Пільги з орендної плати надають тільки за рішенням відповідної ради. За практикою, ОМС надають пільги орендарям у процентному відношенні до орендної плати, затверджені відповідним рішенням ради, з урахуванням того, який саме об`єкт комунальної власності надається орендарю в оренду. При визначенні такого процентного відношення треба обов`язково мати відповідне обгрунтування (наприклад, об`єкт оренди має важливе значення для громади тощо), аби у перевіряючих під час перевірки не виникало зайвих запитань щодо доцільності надання тієї чи іншої пільги орендарям.
Зауважимо: при наданні орендарям пільг щодо зменшення орендної плати ОМС мають бути вкрай обережними. Оскільки це перше питання, яке перевіряють під час перевірок на предмет недопущення втрат місцевого бюджету від надходжень з орендної плати.
Як правило, у питанні надання пільг ОМС керуються прийнятим Положенням про порядок та умови надання пільг з орендної плати орендарям комунального майна відповідної територіальної громади. Саме у такому документі визначають порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям, перелік орендарів, яким надають пільги, перелік документів, які орендар має подати для отримання пільги, розмір пільги в розрізі орендної плати.
За практикою, у Положенні прописують, що пільги надаються при наявності звернення орендаря та за умови повного погашення заборгованості, яка існує, наприклад, на 1 число місяця, в якому надійшло звернення орендаря. У цьому ж документі, як правило, визначають й порядок проведення перерахунку орендної плати (шляхом укладання додаткових угод до договорів оренди, наприклад, з 1 числа місяця, в якому надійшло звернення орендаря про застосування пільги).
Орендна плата за користування об’єктом тепло-, водопостачання і водовідведення вноситься орендарем в безготівковій формі незалежно від результатів його господарської діяльності, у розмірі та в строк, визначені договором оренди.
Розмір орендної плати визначають, враховуючи вартість орендованого об’єкта за результатами його оцінки, проведеної в порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Розмір орендної плати підлягає індексації відповідно до законодавства.
У разі якщо протягом строку дії договору оренди окремі активи, надані орендарю у складі об’єкта оренди, виводяться з експлуатації у зв’язку з їх списанням, внаслідок чого такі активи не використовуються орендарем у його господарській діяльності, проводиться перерахунок розміру орендної плати шляхом зменшення бази розрахунку орендної плати на вартість таких активів, визначену на день надання їх в оренду.
