Суть справи
Судом касаційної інстанції було розглянуто адміністративну справу за позовом заступника прокурора м. Одеси до управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, третя особа: ТОВ «Х», про визнання дій протиправними, провадження за якою відкрито за касаційною скаргою управління архітектури та містобудування Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 червня 2014 року.
Попередньо судами у цій справі було встановлено, що свого часу рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради ТОВ «Х» було зобов’язано здійснити будівництво багатоповерхового житлового комплексу з паркінгом. Крім того, з ТОВ «Х» того ж дня було укладено договір пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста. ТОВ «Х» звернулося до управління архітектури та містобудування міської ради із заявою на отримання містобудівних умов та обмежень. Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки були видані.
Як було з’ясовано згодом, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки було надано з порушеннями норм чинного законодавства, що власне і стало підставою для звернення заступника прокурора міста з адміністративним позовом до Управління архітектури та містобудування міської ради. Прокурор просив суд:
— визнати протиправними дії управління архітектури та містобудування міської ради з видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки ТОВ «Х»;
— визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку з паркінгом (видані були ще в лютому 2013 року).
Чим все завершилося, читайте далі.
Перебіг розгляду справи
Отже, зазначимо, що постановою Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року в задоволенні позову прокурора було відмовлено.
У свою чергу, постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 03 червня 2014 року апеляційну скаргу прокуратури Одеської області задоволено. Постанову Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року скасовано та прийнято у справі нову постанову, якою позов заступника прокурора м. Одеси задоволено:
— визнано протиправними дії управління архітектури та містобудування Одеської міської ради з видачі містобудівних умов та обмежень ТОВ «Х»;
— визнано протиправними та скасовано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 27 лютого 2013 року щодо будівництва багатоповерхового житлового будинку з паркінгом.
Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради було подано касаційну скаргу, в якій було заявлено вимогу про скасування рішення суду апеляційної інстанції та залишення в силі постанови Одеського окружного адміністративного суду від 17 вересня 2013 року.
В обґрунтування своїх вимог заявник посилався на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення норм процесуального права.
Зокрема, заявник зазначав, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не є документом дозвільного характеру, не є правовим актом індивідуальної дії, вони не дають права на виконання будівельних робіт та на користування земельною ділянкою.
Як бачимо, заявник у касаційній скарзі намагався «підвести» під відсутність підстав для звернення до суду взагалі за захистом прав територіальної громади.
Одразу зазначимо, що суд, заслухавши у попередньому судовому засіданні доповідь судді-доповідача про обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом касаційної інстанції та переглянувши судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскарженого судового рішення — без змін, оскільки відсутні підстави для його скасування.
Далі більш детально про обґрунтування означеного висновку Верховного Суду.
Верховним Судом зазначалося: суди у цій справі встановили, що рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 25 січня 2013 року ТОВ «Х» зобов’язано було здійснити будівництво багатоповерхового житлового комплексу з паркінгом та того ж дня укладено договір пайової участі замовника у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Одеси.
У свою чергу, ТОВ «Х» звернулося до управління архітектури та містобудування Одеської міської ради з заявою на отримання містобудівних умов та обмежень, за наслідком розгляду якої відповідачем було видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 27 лютого 2013 року на будівництво багатоповерхового житлового будинку з паркінгом.
З означеного вище залишається не до кінця зрозумілим, правда, яким чином спочатку було укладено договір пайової участі, а вже потім ТОВ «Х» звернулося за отриманням містобудівних умов та обмежень. Це не є предметом розгляду у суді, тому не будемо далі розвивати думку в цьому напрямі.
Відмовляючи у задоволенні позову, судом першої інстанції зроблено висновок щодо правомірності дій суб’єкта владних повноважень, оскільки містобудівні умови і обмеження не є правовим актом індивідуальної дії, а є технічною документацією, яка призначена для використання замовником при виконанні робочої документації для будівництва, яка в подальшому має бути затверджена рішенням ОМС разом із містобудівними умовами і обмеженнями забудови земельної ділянки.
Скасовуючи таке рішення та задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив із того, що відповідачем при прийнятті рішення не враховано факт відсутності у забудовника права на землю.
Отже, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
Частиною 2 ст. 26 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»1 передбачено, що суб’єкти містобудування зобов’язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об’єктів.
1 Далі за текстом — Закон № 3038.
Відповідно до ч. 5 ст. 26 цього ж Закону проектування та будівництво об’єктів здійснюються власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
— отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
— розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи;
— затвердження проектної документації;
— виконання підготовчих та будівельних робіт;
— прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
— реєстрація права власності на об’єкт містобудування.
У свою чергу, ч. 1 ст. 29 Закону № 3038 визначає, що основними складовими вихідних даних є:
— містобудівні умови та обмеження;
— технічні умови;
— завдання на проектування.
Також згідно з п. 1.2 Порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 № 1092 (в редакції, чинній на час видачі документа), містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки — документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.
2 Далі за текстом — Порядок № 109.
Порядок № 109 було визнано таким, що втратив чинність відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289 «Про затвердження Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються».
Пунктом 2.2 вказаного Порядку передбачалося, що для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовником додається, зокрема, засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою.
Згідно з п. 2.4 Порядку встановлювалося, що розгляд заяви, надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх видачі здійснюються спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури у порядку, встановленому Законом № 3038.
Підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні.
Апеляційним судом встановлено, що на підставі постанови заступника прокурора м. Одеси від 09 липня 2013 року було проведено перевірку щодо додержання управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог земельного та містобудівного законодавства під час видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, якою було встановлено порушення вимог ст. 8, 19 Конституції України, ст. 24, 26, 29 Закону № 3038, Порядку № 109 (ср. ).
Перевіркою встановлено факт відсутності у забудовника права на землю, оскільки у власності підприємства площа земельної ділянки значно менша, ніж зазначена в містобудівних умовах та обмеженнях, та частина цих прав зареєстрована після видачі цього документу. Також порушено правило цільового призначення земельної ділянки.
Так, у містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки у якості документу, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, визначено:
— попередній договір купівлі-продажу нерухомості від 13 вересня 2012 року, предметом якого є 2/3 частини житлового будинку з надвірними спорудами, розмір земельної ділянки — 0,0867 га;
— попередній договір купівлі-продажу нерухомості від 13 вересня 2012 року, предметом якого є 1/3 частини житлового будинку з надвірними спорудами, розмір земельної ділянки — 0,0358 га;
— свідоцтво на право власності на 1/25 частину домоволодіння.
Відповідно ж до ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу України3 (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
3 Далі за текстом — ЗК.
Згідно з ч. 1 ст. 126 ЗК право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Під документом, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою вважається той документ, який юридично закріплює зазначені права і заінтересована особа фактично користується ними на час звернення з заявою на отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.
Таким чином, є обґрунтованим висновок суду, що ТОВ «Х» до заяви на видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки додано не належний документ, що підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою, оскільки попередній договір купівлі-продажу є підтвердженням наміру на вчинення юридично значимої дії.
Також Верховним Судом вказано було на те, що відповідно до ч. 1 ст. 10, ст. 25 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»4 сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
4 Далі за текстом — Закон № 280.
Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Відповідно до пунктів «а», «б», «в», «г» ст. 12 ЗК до повноважень сільських, селищних, міських рад належать розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності.
Системний аналіз положень Закону № 280 (ч. 1 ст. 10, ст. 16, 17, 18, 25, 26 та інших) свідчить про те, що ОМС при вирішенні питань місцевого значення, віднесених Конституцією України та законами України до їхньої компетенції, є суб’єктами владних повноважень, які виконують владні управлінські функції, зокрема нормотворчу, координаційну, дозвільну, реєстраційну, розпорядчу.
Як суб’єкти владних повноважень ОМС вирішують у межах закону питання в галузі земельних відносин.
Отже, апеляційний суд вірно не погодився із судом першої інстанції щодо відсутності у рішенні відповідача при видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки ознак правового акту індивідуальної дії.
Мотиви та доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують.
З огляду на зазначене, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог.
Апеляційний суд ухвалив судове рішення, правильно застосувавши норми матеріального права, та не допустили порушень норм процесуального права, тому касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду — без змін.
Резюмуємо...
Вище наведено було судову справу як приклад того, що недотримання вимог законодавства може стати підставою для «скасування» раніше наданих ОМС документів, визнання їх дій протиправними тощо.
Слід звернути увагу, що норми законодавства, які наведені у справі, деякі набули змін, деякі були визнані такими, що втратили чинність, деякі ж було трансформовано в інші.
У той же час необхідно зазначити, що вимоги в частині надання містобудівних умов та обмежень залишаються закріпленими на законодавчому рівні.
Станом на сьогодні ст. 29 Закону № 3038 передбачає, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:
1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
2) копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
4) витяг із Державного земельного кадастру.
Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об’єкта будівництва.
Увага! Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.
Слід враховувати, що як надання містобудівних умов та обмежень без наявного повного переліку документів (передбаченого законодавством) є порушенням, так і вимагання «зайвих» документів також може стати підставою для звернення до суду.
Також пам’ятайте, що законодавець визначив підстави для скасування містобудівних умов та обмежень, що цілком може відбутися:
1) за заявою замовника;
2) головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам;
3) за рішенням суду.
Увага! У разі скасування в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду або за рішенням суду містобудівних умов та обмежень посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом.
Будьте обачливими та не порушуйте вимоги чинного законодавства! Впевнені, стаття допоможе в роботі ОМС.
