1 Далі за текстом — Закон № 2498.
Отже, метою та основними завданнями вищезазначеного Закону № 2498 є створення ефективного механізму використання масивів земель сільськогосподарського призначення з метою запобігання рейдерству та стимулювання зрошення, а також вирішення проблеми використання земель колективної власності на землю. Дійсно, проблеми, які покликаний вирішити Закон № 2498, впродовж тривалого часу дуже гостро поставали перед землевласниками (землекористувачами), органами виконавчої влади та ОМС, що стабільно призводило до виникнення спірних питань та різних неузгодженостей. Тому всі представники юридичної, аграрної спільноти із нетерпінням чекали на появу закону подібного покликання та змісту. І ось 20 серпня 2018 року Закон № 2498 нарешті повернуто з підписом від Голови Держави.
Утім, Закон № 2498 не обмежується питаннями запобігання рейдерству, ефективністю користування землевласниками масивами земель сільськогосподарського призначення, зрошенням, а й містить цілу низку приписів, якими суттєво розширено повноваження ОМС у галузі земельних відносин. Цим Законом надано окремі додаткові правові можливості громадам для забезпечення сталого розвитку їх територій, раціоналізації використання землі як природного ресурсу, збільшення надходжень до місцевих бюджетів тощо.
Зауважу, що відповідно до п. 1 Прикінцевих положень Закону № 2498 він набирає чинності з 01 січня 2019 року, тобто менш ніж за 5 місяців після його прийняття. У зв’язку із цим у ОМС залишається обмаль часу для детального дослідження його положень, опрацювання механізмів його практичної реалізації. Тож вважаю за необхідне цією статтею допомогти громадам у правовому аналізі положень означеного Закону, коротко зупинившись на усіх найбільш важливих аспектах, що ним впроваджені. Таким чином ви зможете попередньо підготуватися до нових завдань та цілей, що поставатимуть під час його реалізації.
Почну з того, що Закон № 2498 покликаний урегулювати наступні практичні питання:
1. Вирішити проблеми колективної власності на землю, а саме:
— визнати комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст землі колективної власності тих колективних сільськогосподарських підприємств, які ліквідовані;
— надати можливість загальним зборам членів колективних сільськогосподарських підприємств, паювання земель у яких завершилось, до 2020 року перерозподілити між собою (допаювати) залишок сільськогосподарських угідь та передати землі несільськогосподарського призначення до комунальної власності;
— встановити кінцевий строк виділення в натурі (на місцевості) невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок;
— надати ОМС право тимчасового розпорядження землями колективної власності шляхом передачі їх в оренду до моменту державної реєстрації права власності на них;
— надати ОМС з 2025 року право звертатись до суду із заявою про передачу до комунальної власності земельних ділянок колективної власності в порядку визнання майна безхазяйним (із встановленням права власників невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок, які з поважних причин пропустили строк виділення їх в натурі (на місцевості), безоплатно одержати земельні ділянки із земель комунальної власності).
2. Визначити масив земель сільськогосподарського призначення як об’єкт Державного земельного кадастру.
3. Визначити порядок проведення інвентаризації масиву земель Державного земельного кадастру, в процесі якої буде здійснюватися:
— виправлення помилок Державного земельного кадастру щодо земельних ділянок, які розташовані в межах масиву,
— формування земельних ділянок «невитребуваних паїв», земельних ділянок під польовими дорогами,
— внесення до Державного земельного кадастру відомостей про межі масиву земель сільськогосподарського призначення.
4. Надати можливість фізичним та юридичним особам використовувати земельні ділянки під лісосмугами та іншими захисними насадженнями на праві оренди, право на яке буде набуватись без проведення земельних торгів.
5. Встановити порядок встановлення земельних сервітутів для розташування меліоративних систем.
Правові можливості ОМС
Слід зазначити, що Закон № 2498 містить норми, які безпосередньо стосуються правових можливостей ОМС у галузі земельних відносин.
По-перше.
Законом № 2498 передбачено надання ОМС додаткового земельного ресурсу у розпорядження.
Розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України2 доповнено пунктом 21, відповідно до якого з дня набрання чинності Законом № 2498 землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані.
2 Далі за текстом — ЗК.
У свою чергу, було внесено зміни до ст. 7 Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»3. Оновленою редакцією частин другою та четвертою цієї статті передбачено, що проекти організації територій земельних часток (паїв) мають визначати земельні ділянки, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), а також земельних ділянок, що передаються у комунальну власність, їх цільове призначення, обмеження в їх використанні.
3 Далі за текстом — Закон № 899.
Із площі земельних ділянок, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), виключаються землі, що підлягають передачі у комунальну власність територіальної громади села, селища, міста, на території якої вони розташовані:
— деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації;
— заболочені землі;
— землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені в установленому законодавством порядку;
— землі під полезахисними лісовими смугами;
— землі під водними об’єктами;
— землі під господарськими шляхами, прогонами, польовими дорогами, у тому числі запроектованими у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
— землі, які відповідно до закону не можуть перебувати у приватній власності;
— землі, які передаються до запасу та резервного фонду;
— інші землі несільськогосподарського призначення.
Як можна побачити, перелік земель, що передаються у комунальну власність, досить широкий. При цьому відповідні земельні ресурси є досить значними та стануть ОМС у нагоді для подальшого забезпечення потреб громади. Проте варто зауважити, що, наприклад, деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації, зможуть бути використані ОМС лише після відновлення належного їх стану. Законом № 2498 також внесено зміни до ст. 13 Закону № 899.
Перш за все, на що слід звернути увагу читачам: у оновленій редакції статті нарешті надано нормативно-правове визначення термінам «невитребувані земельні частки (паї)» та «нерозподілені земельні ділянки», які завжди були предметами дискусій та різноманітних спорів.
Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
Цією ж статтею врегульовано порядок використання таких земельних ділянок.
Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватись в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.
Зі змісту вказаної норми вбачається, що районні державні адміністрації, які на теперішній час, за чинною редакцією ст. 13 Закону № 899, мають право «обмежено розпоряджатись» нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками, що розташовані за межами населених пунктів, з 01.01.2019 таке право втрачають, а ОМС, навпаки, отримують повноваження щодо передачі в оренду для використання за цільовим призначенням нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) після формування їх у земельні ділянки як в межах, так і за межами населених пунктів.
Законом № 2498 (шляхом внесення змін у вищеназвану ст. 13 Закону № 899) також встановлено граничний строк оформлення права власності власником (його спадкоємцем) невитребуваної земельної частки (паю). Дедлайн — 1 січня 2025 року. Якщо до цього строку власник (його спадкоємець) не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
З цього приводу доцільно нагадати, що відповідно до ч. 2 ст. 335 Цивільного кодексу України безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою ОМС, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації.
Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.
Розгляд заяви ОМС про визнання земельної ділянки безхазяйною здійснюється в порядку окремого провадження згідно з вимогами Цивільного процесуального кодексу України (ст. 329 — 333 відповідно).
Закон № 899 також доповнено ст. 141, якою визначено особливості використання та розпорядження землями, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, а також процедуру здійснення такого розпорядження.
Передбачається: у разі якщо власники земельних часток (паїв) після розподілу земельних ділянок, що підлягали паюванню, до 1 січня 2019 року не прийняли рішення про розподіл інших земель, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юридична особа, та якщо такі землі не передані у власність у порядку, визначеному законом, розподіл таких земель проводиться згідно з вимогами цієї статті за згодою більшості осіб, визначених абз. 2 — 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю).
Варто зауважити, що організація розподілу земель, що залишилися у колективній власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою, на території якої такі землі розташовані.
Перш за все сільська, селищна, міська рада з метою інформування осіб, зазначених у ч. 1 цієї статті, про проведення розподілу земель, що залишилися у колективній власності, має розмістити у загальнодоступних місцях відповідних населених пунктів, опублікувати у друкованих засобах масової інформації районної державної адміністрації або районної ради та оприлюднити на власному офіційному веб-сайті (за наявності) оголошення про проведення зборів осіб, визначених абз. 2 — 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю).
В оголошенні повідомляються:
— мета, дата, місце і час проведення зборів;
— прізвище, номер службового телефону особи, в якої можна отримати інформацію щодо проведення зборів.
Розподіл земельних ділянок проводиться за умови реєстрації більшості осіб, визначених в абз. 2 — 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю).
Збори веде сільський, селищний, міський голова або уповноважена відповідною радою особа.
За результатами розподілу оформляється протокол, що підписується особами, які брали участь у зборах, головуючим та секретарем зборів.
До протоколу додається список реєстрації учасників зборів, засвідчений їхніми підписами. Кожен аркуш зазначеного списку підписується головуючим та секретарем зборів і скріплюється печаткою сільської, селищної, міської ради.
Секретар зборів у дводенний строк після закінчення зборів подає протокол сільській, селищній, міській раді.
Після отримання протоколу зборів сільська, селищна, міська рада протягом місяця приймає рішення про затвердження протоколу розподілу земельних ділянок та прийняття у комунальну власність відповідних земель.
Увага! Це рішення та протокол зборів є підставою для державної реєстрації права власності територіальної громади та/або громадян на відповідні земельні ділянки.
Законом № 2498 також установлено граничний строк проведення розподілу між власниками земельних часток (паїв) та їх спадкоємцями земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок — до 1 січня 2025 року.
У разі якщо до 1 січня 2025 року протокол про розподіл земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між особами, визначеними абз. 2 — 4 ч. 1 ст. 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю), не оформлений у порядку, визначеному цією статтею, та не поданий на затвердження ОМС, вважається, що суб’єкти права колективної власності відмовилися від права колективної власності на землю, а зазначені землі (крім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок) передаються у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним.
Тобто, як можна побачити, Закон № 2498 дає можливість громадам при правильному підході отримати у відання земельний ресурс досить значної площі. Проте варто пам’ятати, що відповідно до пп. «а» п. 15 розд. X «Перехідні положення» ЗК (зі змінами, внесеними згідно із Законом № 2498) землі, що перейшли до комунальної власності відповідно до п. 21 цього розділу або передані до комунальної власності відповідно до ст. 141 Закону № 899, підпадають під дію «мораторію» на купівлю-продаж земельних ділянок.
По-друге.
Законом № 2498 шляхом внесення відповідних змін до Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV4 «Про оцінку земель» надано ОМС додаткові повноваження у сфері оцінки землі
4 Далі за текстом — Закон № 1378.
Відповідно до ст. 23 Закону № 1378 (оновленої) технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Відтепер за Законом № 2498 визначено вичерпний перелік підстав для відмови у затвердженні технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок — її невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до закону нормативно-правових актів або розташування земель чи земельних ділянок на території іншої територіальної громади.
Рішення про відмову в затвердженні технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок має містити посилання на конкретні норми законів та прийнятих відповідно до закону нормативно-правових актів, яким суперечить відповідна технічна документація».
Тож, ОМС отримали право самостійно визначати та затверджувати базу оподаткування для земельних ділянок при визначенні розміру земельного податку або орендної плати за землю, досліджувати відповідність технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормам чинного законодавства, що не може не вважатись позитивним для громад.
Інші новели
Далі коротко зупинимось на інших новелах, що обумовлені прийняттям Закону № 2498.
Перше. Законом № 2498 розширено перелік об’єктів Державного земельного кадастру, визначивши таким об’єктом «масив земель сільськогосподарського призначення». Відомості про масив земель сільськогосподарського призначення вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель (ст. 21 Закону України від 07.07.2011 № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр»). Окрім цього, інвентаризацію масиву земель сільськогосподарського призначення виокремлено в особливий вид інвентаризації земель.
За результатами проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення відомості про такий масив та про земельні ділянки, розташовані в ньому (у разі їх формування або за відсутності відомостей про них у Державному земельному кадастрі), вносяться до Державного земельного кадастру, про що замовник документації із землеустрою письмово повідомляє власників та користувачів земельних ділянок.
Друге. ЗК доповнено ст. 371, якою вирішено кілька нагальних проблем:
1. Урегульовано процедуру обміну земельних ділянок (у тому числі «підмораторних» земельних ділянок).
Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками.
Обмін (міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більше як 10 відсотків.
2. Надано можливість землевласникам та землекористувачам земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди обмінюватись належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок, а також встановлено правила такого обміну (закріплені у новододаній ст. 82 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»).
3. Урегульовано процедуру використання польових доріг та полезахисних смуг.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами (строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років).
Передача в оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням.
Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції.
Земельні ділянки під полезахисними лісовими смугами, які обмежують масив земель сільськогосподарського призначення, передаються у постійне користування державним або комунальним спеціалізованим підприємствам або в оренду фізичним та юридичним особам з обов’язковим включенням до договору оренди землі умов щодо утримання та збереження таких смуг.
4. Надано землевласникам (землекористувачам) переважне право на укладення договорів оренди в одному масиві земель.
Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення (не менше 75 відсотків усіх земель масиву), має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, — на одержання їх у суборенду, за умови передачі у користування іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.
Третє. Законом № 2498 обмежено строк дії емфітевзису та суперфіцію для приватних земель.
За приписами ч. 4 ст. 1021 ЗК строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності на підставі договору емфітевзису або суперфіцію не може перевищувати 50 років. На теперішній час правовий титул емфітевзису та суперфіцію для приватних земель не обмежений граничним строком.
Наостанок...
Підбиваючи підсумки стислому аналізу змін до земельного законодавства, які внесені Законом № 2498, варто зазначити: хоча Закон № 2498 не є ідеальним в плані юридичної техніки та залишає після його прийняття певні запитання у фахівців, як то:
— відсутність низки визначень (наприклад, «масив земель сільськогосподарського призначення», «дороги, що обмежують масив», «полезахисні лісові смуги, які обмежують масив сільськогосподарського призначення», «консолідація земель»);
— наявність серед норм постійної дії тимчасових положень (ст. 13, 141 Закону № 899);
— посилання на Закон України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який на теперішній час не прийнято,
проте цей Закон є прогресивним та дуже очікуваним кроком у бік вирішення нагальних проблем унормування земельних відносин.
Крім іншого, прийняття вказаного законодавчого акта є підтвердженням дійсного прагнення країни до якнайшвидшого проведення процесу децентралізації та надання ОМС широкого кола правових можливостей.
Позитивним є те, що ОМС продовжують отримувати дієві важелі впливу на процеси регулювання у сфері використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими на їх території, саме завдяки Закону № 2498.
