Типовий договір оренди землі: чи можлива конкретизація його умов

Одразу попередимо, що весь зміст справи наводити не будемо, а зупинимося лише на ключових її моментах, особливо на правових нормах, якими суди всіх інстанцій обґрунтували свою позицію. До речі, позивачу було відмовлено в задоволенні його позовних вимог, тобто суди встали на бік міської ради. А тепер про все по порядку.

Отже, Публічне акціонерне товариство¹ звернулось до господарського суду з позовом до міської ради про врегулювання розбіжностей та визнання укладеним договору оренди землі щодо земельної ділянки, в редакції позивача.

¹ Далі за текстом — ПАТ, позивач.

Трохи передісторії.

Рішенням міської ради з метою конкретизації Типового договору оренди землі було затверджено зразок договору оренди землі. Дотримуючись умов чинного законодавства, міська рада опублікувала його у міській газеті та розмістила на офіційному сайті міської ради в мережі Інтернет. Зауважимо, що в судах це рішення не оскаржувалось і не скасовувалось, тобто станом на сьогодні воно є чинним. Відповідно до згаданого рішення міської ради, з моменту набрання ним чинності, укладення нових та поновлення договорів оренди землі комунальної власності мають вчинятись згідно із затвердженим зразком договору оренди землі.

Як вже було анонсовано, судова справа розглядалася судами всіх інстанцій.

Так, рішенням господарського суду від 19.12.2017 у задоволенні позовних вимог ПАТ до відповідача — міської ради про врегулювання розбіжностей та визнання укладеним договору оренди землі було відмовлено повністю.

Місцевий суд виходив з того, що усі пункти договору оренди землі, з якими не згодний позивач, відповідають пунктам зразку договору оренди землі, затвердженому рішенням міської ради.

Постановою апеляційного господарського суду від 12.03.2018 рішення господарського суду і від 19.12.2017 залишено без змін.

Завершальною стала постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.07.2018 (справа № 908/2098/17).

Судами було, зокрема, встановлено, що ПАТ 11.09.2017 направило на адресу міської ради підписані зі свого боку та скріплені печаткою три примірники договору оренди землі з проханням підписати та скріпити печаткою договір та повернути два примірники договору для подальшої реєстрації речового права оренди.

Листом від 27.09.2017, адресованим ПАТ, Управління з питань земельних відносин міської ради зазначило, що надіслані проекти договору оренди землі не відповідають формі зразку договору оренди землі, затвердженого рішенням міської ради. Як наслідок, міська рада підписала проект договору оренди землі, скріпила його печаткою, але договір було підписано з протоколом розбіжностей.

Позивач, у свою чергу, склав та підписав протокол узгодження розбіжностей до договору оренди землі, відповідно до якого включив до договору оренди землі майже всі запропоновані відповідачем пункти (згідно з протоколом розбіжностей), окрім пунктів 34.17, 34.20, абз. 2 пп. 38.2 п. 38, пп. 39.2, 47. Протокол узгодження розбіжностей до договору оренди землі направив міській раді.

Далі наведемо зміст тих пунктів, з якими не погодився позивач:

— п. 34.17: у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку орендар протягом місяця з моменту прийняття такого рішення Запорізькою міською радою та/або введення в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов’язаний звернутися до орендодавця із заявою про внесення змін до п. 12 договору оренди землі щодо зміни розміру орендної плати за цим договором, а також здійснити всі необхідні дії для виготовлення, укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, та подати цю додаткову угоду до податкових органів. У випадку невиконання орендарем вищевказаного обов’язку та/або відсутності укладеної додаткової угоди щодо зміни розміру орендної плати за договором оренди землі протягом 3 місяців із дати подачі заяви, вказаної у цьому пункті, це є підставою для одностороннього розірвання договору оренди землі орендодавцем, та/або стягнення з орендаря збитків, що складаються з неоплаченої суми орендної плати за весь строк її недоплати, та/або звернення Запорізької міської ради до суду з вимогою викласти договір оренди в частині зміни розміру орендної плати у новій редакції;

— п. 34.20, який слід читати в контексті п. 34 «34. Обов’язки орендаря. Орендар зобов’язаний:» «34.20. Зареєструвати право оренди у порядку, встановленому законодавством протягом 4 місяців з дати прийняття рішення міської ради про надання земельної ділянки в оренду»;

— абз. 2 п.п. 38.2 п. 38: «Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення договору»;

— п. 39.2, який слід читати в контексті п. 39 «39. Розірвання договору оренди землі допускається в односторонньому порядку. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є:»

— п. 39.2: «Невиконання обов’язку, передбаченого п. 34.17 договору».

— п. 47: «У випадку невиконання орендарем обов’язку, визначеного п. 34.20 договору, та реєстрації права оренди з перевищенням вказаного в п. 34.20 договору строку або ухилення від такої реєстрації це є підставою для нарахування та сплати орендарем збитків, що заподіяні міській раді, які складаються з неоплаченої суми орендної плати, починаючи з наступного дня після завершення вказаного строку, за весь строк її недоплати».

Посилаючись на те, що міська рада цей протокол не підписала, власне, ПАТ і звернулося до господарського суду з позовною заявою, в якій просило врегулювати розбіжності та визнати договір оренди земельної ділянки укладеним у запропонованій позивачем редакції.

Тепер перейдемо до «основних» аргументів судів, якими вони обґрунтували свої рішення, прийняті на користь міської ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України² громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або ОМС в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

² Далі за текстом — ЗК..

Згідно з ч. 1 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або ОМС згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з ст. 1 Закону України 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»³ оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

³ Далі за текстом — Закон № 161.

За змістом ч. 1, 5 ст. 6 Закону № 161 орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України⁴, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

⁴ Далі за текстом — ЦК.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст. 15 Закону № 161 істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 25 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»⁵ до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

⁵ Далі за текстом — Закон № 280.

Згідно з приписами ст. 59 Закону № 280 рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо радою не встановлено більш пізній строк введення цих рішень у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, які відповідно до закону є регуляторними актами, розробляються, розглядаються, приймаються та оприлюднюються у порядку, встановленому Законом України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Закону № 280 акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов’язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об’єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Проаналізувавши умови договору, з якими не згоден позивач, суди попередніх інстанцій правомірно відхилили доводи ПАТ щодо порушення міською радою засад цивільного законодавства та прав позивача, що стало наслідком поставлення у невигідне та нерівне становище орендаря в порівнянні з орендодавцем, враховуючи наступне.

Судами встановлено, що умови про внесення змін до договору оренди землі у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, в частині підстав для поновлення договору оренди землі та розірвання договору оренди в односторонньому порядку або стягнення збитків у вигляді неоплаченої суми орендної плати не суперечать вимогам ст. 179 Господарського кодексу України, ст.14, 16 Закону № 161 та постанові КМУ від 03.03.2004 № 220 «Про затвердження типового договору оренди землі», адже ці положення не змінюють визначені законом істотні умови договору оренди, а лише врегульовують та удосконалюють порядок сплати орендної плати за фактичне користування землею

Умовами Типового договору оренди землі передбачено право розірвання договору в односторонньому порядку (п. 39 Типового договору), але не зазначено конкретні випадки такого розірвання. З огляду на наведене сторони вправі конкретизувати зазначені умови.

Крім того, судами правомірно зауважено, що фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії цього договору оренди земельної ділянки, як самостійна підстава, не надає права на поновлення договору та не суперечить ч. 6 ст. 33 Закону № 161.