1 Далі за текстом — Закон № 2269.
Приватизація об’єкта великої приватизації
Особливості продажу об’єктів великої приватизації, що перебувають у комунальній власності, можуть бути встановлені рішенням відповідної місцевої ради.
Підготовка до приватизації та продаж об’єктів великої приватизації здійснюються із залученням на конкурсних засадах радників у встановленому КМУ порядку, крім випадків, передбачених цим Законом.
Радник — особа, яка за договором з органом приватизації бере на себе зобов’язання щодо надання послуг у процесі приватизації об’єктів державної і комунальної власності, у тому числі у пошуку потенційних покупців об’єктів приватизації, визначенні стартової ціни об’єктів великої приватизації.
Конкурсний відбір радників здійснюється з дотриманням принципів конкурентності, рівноправності, загальнодоступності, гласності та прозорості, незалежності членів конкурсної комісії. Критерії відбору радників мають передбачати, зокрема:
| 1 | можливість представництва та залучення інших консультантів |
| 2 | компетентність (кваліфікація, досвід, знання та навички) |
| 3 | запропоновану радником методику підготовки до продажу, стратегію продажу, матеріально-технічне забезпечення та організацію проекту |
| 4 | запропоновані радником строки підготовки до продажу та продажу об’єкта приватизації |
Завдання радників, зокрема, включають:
| 1 | збір інформації та аналіз економічних, технічних і фінансових показників діяльності підприємства |
| 2 | приведення основних показників бухгалтерської звітності підприємства у відповідність із стандартами бухгалтерського обліку |
| 3 | забезпечення проведення аудиту |
| 4 | підготовку фінансової моделі та визначення інвестиційної привабливості підприємства, можливих шляхів її підвищення, шляхів реструктуризації кредиторської заборгованості, рекомендацій щодо встановлення основних цін і тарифів на продукцію та послуги, маркетингової політики, інших заходів |
| 5 | визначення стартової ціни та підготовку інформаційного пакета щодо об’єкта приватизації |
| 6 | підготовку документації про підприємство згідно з вимогами законодавства про захист економічної конкуренції та про екологічний аудит |
| 7 | здійснення заходів щодо пошуку потенційного інвестора |
Радниками не можуть бути особи, визначені ч. 2 ст. 8 цього Закону. Радники, залучені для підготовки об’єкта до приватизації, не можуть бути покупцями такого об’єкта.
Оплата послуг радника з підготовки до приватизації та продажу об’єкта великої приватизації здійснюється шляхом виплати раднику частини розміру винагороди у фіксованому розмірі, за умови повного виконання радником умов договору про надання послуг, укладеного з радником, та змінної частини винагороди, у разі продажу об’єкта приватизації — у розмірі, встановленому у відсотковому відношенні до вартості проданого об’єкта приватизації.
У випадках, якщо у конкурсному відборі радників не виявив бажання взяти участь жоден кандидат, підготовка до приватизації (продажу) об’єктів великої приватизації здійснюється без залучення радників.
ОМС може делегувати державним органам приватизації здійснення приватизації свого комунального майна.
Аукціон з умовами
Об’єкти великої приватизації підлягають продажу на аукціоні з умовами.
Для продажу об’єктів великої приватизації ОМС протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію об’єкта утворюється аукціонна комісія, діяльність якої регулюється Положенням, що затверджується ОМС. До складу аукціонної комісії входять не менш як п’ять осіб.
Як приклад ви можете взяти за основу Положення про діяльність аукціонної комісії для продажу об’єктів великої приватизації, затверджене наказом Фонду державного майна України від 06.04.2018 № 486.
Аукціонна комісія розробляє умови продажу. Після затвердження умов продажу органи приватизації не пізніш як через 10 робочих днів публікують інформаційне повідомлення про приватизацію об’єкта великої приватизації на офіційному веб-сайті ОМС та в електронній торговій системі (про вимоги до інформаційного повідомлення ми розповіли у другій частині статті в номері № 104 нашого видання).
Умови продажу об’єктів великої приватизації комунальної власності затверджуються місцевими радами в порядку, встановленому КМУ, з урахуванням вимог цього Закону. Станом на сьогодні окремого порядку для продажу об’єктів великої приватизації комунальної власності не затверджено, є лише Порядок продажу об’єктів великої приватизації державної власності, затверджений постановою КМУ від 10.05.2018 № 386 (ср. ).
Для об’єктів великої приватизації комунальної власності рішення про зміну способу приватизації приймає відповідна місцева рада.
Аукціон з продажу об’єктів великої приватизації проводиться організатором аукціону не раніше ніж через 30 днів, але не пізніше 60 днів після опублікування інформаційного повідомлення про приватизацію об’єктів приватизації.
Для участі в аукціоні потенційний покупець разом із заявою на участь в аукціоні подає до організатора аукціону інформацію та документи, передбачені ст. 14 Закону № 2269.
До участі в проведенні аукціону з продажу об’єкта приватизації не допускаються потенційні покупці, які є між собою пов’язаними особами.
Пов’язані особи — юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їх діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють, з урахуванням критеріїв, визначених п.п. 14.1.159 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України.
Доступ до інформаційного пакета об’єкта великої приватизації здійснюється після публікації інформаційного повідомлення про приватизацію такого об’єкта. Укладення з потенційними покупцями договору про конфіденційність інформації про об’єкт приватизації здійснюється після опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію такого об’єкта.
Кінцевий строк прийняття заяв на участь в аукціоні — сім робочих днів до дати проведення аукціону.
Продаж об’єктів на аукціоні здійснюється за наявності не менше двох учасників аукціону та вважається таким, що відбувся, у разі здійснення на аукціоні не менше одного кроку аукціону.
Початком торгів вважається момент оголошення стартової ціни об’єкта. Кожна наступна ціна, запропонована учасниками аукціону, повинна перевищувати попередню не менше ніж на 1 відсоток стартової ціни об’єкта.
Право на придбання об’єкта аукціону отримує переможець аукціону, який запропонував найвищу ціну продажу.
Згідно з п. 13 ст. 19 Закону № 2269 під час проведення аукціону ведеться протокол, до якого вносяться інформація про стартову ціну об’єкта, пропозиції учасників аукціону, відомості про учасників аукціону, результат торгів (ціна продажу, відомості про фізичну або юридичну особу, яка одержала право на придбання об’єкта).
У разі відмови переможця аукціону від підписання протоколу аукціону, якщо це підтверджується відповідним актом, переможець аукціону, який відмовився від підписання протоколу аукціону, а також його кінцевий бенефіціар позбавляються права на участь у подальших аукціонах з продажу цього об’єкта.
Покупцеві, який придбав об’єкт приватизації та підписав договір купівлі-продажу, гарантійний внесок зараховується під час розрахунку за придбаний об’єкт приватизації.
Відомості про учасників аукціону та їх кількість не підлягають розголошенню до моменту початку аукціону.
У разі якщо для участі в аукціоні з продажу об’єкта приватизації подано заяву на участь в аукціоні від одного покупця, аукціон визнається таким, що не відбувся, а місцева рада може прийняти рішення про приватизацію зазначеного об’єкта шляхом викупу безпосередньо таким покупцем за запропонованою ним ціною, але не нижче стартової ціни для відповідного аукціону.
У разі якщо об’єкт приватизації виставляється на продаж на аукціон із зниженням стартової ціни вперше, стартова ціна знижується аукціонною комісією на 25 відсотків. У разі якщо об’єкт приватизації виставляється на продаж на аукціон із зниженням стартової ціни вдруге, стартова ціна знижується аукціонною комісією на 50 відсотків.
Вивчення цінових пропозицій
У разі якщо об’єкт великої приватизації не продано у зазначений вище спосіб (аукціон з умовами), приватизація такого об’єкта відбувається шляхом проведення аукціону за методом вивчення цінових пропозицій.
Аукціон за методом вивчення цінових пропозицій проводиться у два етапи.
На першому етапі потенційні покупці протягом 30 днів з дня опублікування інформаційного повідомлення про вивчення попиту подають заяву та документи на участь в аукціоні та пропозиції щодо ціни, за якою вони готові придбати об’єкт приватизації. Пропозиція щодо ціни не може бути меншою за 50 відсотків від стартової ціни цього об’єкта на останньому аукціоні.
Потенційний покупець об’єкта приватизації разом із заявою на участь в аукціоні та аукціонною пропозицією щодо ціни, за якою він бажає придбати об’єкт приватизації, подає інформацію та необхідні відомості щодо відповідності вимогам, встановленим до покупців.
Аукціонна комісія збирає пропозиції щодо ціни придбання об’єкта приватизації від потенційних учасників аукціону, визначає найвищу ціну, запропоновану учасниками аукціону, і визначає її стартовою ціною.
До участі в аукціоні також допускаються потенційні покупці, які не брали участі у вивченні попиту щодо визначення стартової ціни об’єкта приватизації, але які можуть бути покупцями відповідно до ст. 8 Закону № 2269 та сплатили реєстраційний внесок і гарантійний внесок у розмірі 5 відсотків стартової ціни об’єкта.
На другому етапі проведення аукціону кожна наступна ціна підвищується на розмір мінімального кроку аукціону. Крок аукціону встановлює державний орган приватизації на кожний об’єкт. Мінімальний крок аукціону становить не менше 1 відсотка стартової ціни об’єкта.
Переможцем аукціону визначається учасник аукціону, який запропонував найвищу ціну за об’єкт приватизації.
Про дозвіл Антимонопольного комітету
У випадках, передбачених законодавством про захист економічної конкуренції, покупець зобов’язаний отримати дозвіл Антимонопольного комітету України на безпосереднє або опосередковане придбання у власність акцій (часток) у розмірі, що забезпечує досягнення чи перевищення 25 або 50 відсотків голосів у вищому органі управління відповідного суб’єкта господарювання, а також активів у вигляді єдиного майнового комплексу або структурного підрозділу суб’єкта господарювання.
Фінансові питання
Згідно зі ст. 22 Закону № 2269 стартова ціна об’єкта великої приватизації визначається радником (у разі залучення). У разі необрання радника у процесі конкурсного відбору стартова ціна об’єкта великої приватизації встановлюється аукціонною комісією на підставі вартості, визначеної відповідно до Методики оцінки, що затверджується КМУ.
Форма аукціонної пропозиції щодо стартової ціни об’єктів великої приватизації затверджується місцевою радою. За приклад можна взяти форму аукціонної пропозиції, затверджену наказом Фонду державного майна України від 10.04.2018 № 495.
Не допускається подання пропозиції щодо стартової ціни у вигляді діапазону ціни або у будь-якому іншому вигляді, що не дозволяє визначити однозначну пропозицію щодо стартової ціни.
Майно, що приватизується, може бути придбано за рахунок власних і позичених коштів покупців. При цьому покупці — нерезиденти України набувають у власність майно, що приватизується, у процесі приватизації з оплатою його ціни у національній валюті або у вільно конвертованій валюті.
У разі придбання об’єкта приватизації за рахунок залучених коштів покупець повинен також подати інформацію про відповідного кредитора, а також документальне підтвердження, що такий кредитор погоджується надати відповідний обсяг фінансування у разі, коли такого учасника буде обрано переможцем аукціону. Кредитором не може бути особа, яка не може бути покупцем.
Покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на відповідний поточний рахунок органів приватизації ціну продажу об’єкта приватизації не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору купівлі-продажу. При цьому за несплату коштів за об’єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу нараховується неустойка. Несплата коштів протягом 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу є підставою для розірвання такого договору.
Кошти, одержані від продажу комунального майна, інші надходження, безпосередньо пов’язані з процесом приватизації (суми штрафних санкцій за несвоєчасні розрахунки за придбані об’єкти приватизації тощо), зараховуються до місцевого бюджету у повному обсязі, крім плати за участь. У разі прийняття рішення про припинення приватизації сплачені реєстраційний внесок за реєстрацію покупців для участі в аукціоні та гарантійний внесок повертаються всім потенційним покупцям такого об’єкта.
У разі делегування власних повноважень стосовно приватизації майна, що перебуває у комунальній власності, державним органам приватизації, ОМС обов’язково передбачають у місцевих програмах приватизації та бюджетах субвенції на відшкодування державним органам приватизації витрат, пов’язаних з реалізацією зазначеного майна.
За рахунок коштів відповідного місцевого бюджету для проведення заходів, пов’язаних з приватизацією, здійснюються такі видатки:
| оплата послуг, що надаються: | особами та організаціями, залученими до робіт з проведення обов’язкового екологічного аудиту, аудиту, експертизи технічного стану, охорони та збереження об’єктів власності в особі органів приватизації до їх подальшого продажу, надання юридичних послуг |
| суб’єктами оціночної діяльності — суб’єктами господарювання, що залучаються для проведення оцінки майна у процесі приватизації (корпоратизації), оцінки об’єктів приватизації, повернутих за рішенням суду в комунальну власність | |
| особами та організаціями, залученими до робіт з виготовлення технічної документації на об’єкт | |
| депозитарними установами щодо депозитарного обліку цінних паперів та обслуговування обігу цінних паперів на рахунках у цінних паперах | |
| закладами і центрами з навчання та підвищення кваліфікації кадрів органів приватизації та осіб, представників держави або територіальної громади, які беруть участь у загальних зборах товариств, та осіб, які включені до складу наглядових рад, ревізійних комісій | |
| витрати, пов’язані із: | висвітленням приватизаційних процесів у засобах масової інформації |
| виконанням науково-дослідних робіт | |
| виданням та розповсюдженням офіційних друкованих видань органів приватизації | |
| придбанням комп’ютерної та офісної техніки, засобів зв’язку, обладнання, інвентарю, програмних продуктів |
Частина цих витрат може фінансуватися за рахунок технічної допомоги міжнародних фінансових організацій або коштів міжнародних фінансових організацій з урахуванням того, що у разі надходження від таких міжнародних донорів відповідної вимоги частина витрат, яка від самого початку була покрита фінансуванням таких донорів і потім відшкодована покупцем, повинна бути невідкладно повернута таким міжнародним донорам протягом 10 робочих днів після здійснення повного розрахунку за договором купівлі-продажу.
Договірні відносини приватизації
Під час приватизації об’єкта комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу (ч. 1 ст. 26 Закону № 2269). Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, у будь-якому випадку не можуть передбачати:
— зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов’язань;
— зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
До договору купівлі-продажу включаються передбачені умовами аукціону, викупу зобов’язання сторін щодо:
| 1 | збереження основних видів діяльності підприємства |
| 2 | технічного переозброєння, модернізації виробництва (сума інвестицій) та енергомодернізації об’єкта |
| 3 | виконання встановлених мобілізаційних завдань |
| 4 | погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства |
| 5 | забезпечення соціальних гарантій працівникам згідно з вимогами трудового законодавства |
| 6 | вимог та додаткових обмежень природоохоронного законодавства щодо користування об’єктом |
До договору купівлі-продажу об’єкта великої приватизації можуть включатися гарантії продавця щодо розкриття інформації про стан об’єкта приватизації та/або суб’єкта господарювання, акції (частки) якого є об’єктом великої приватизації, та наявні (потенційні) обтяження такого об’єкта приватизації та/або майна суб’єкта господарювання, а також відповідальність за повноту та достовірність такої інформації.
З моменту переходу права власності на об’єкт приватизації покупець, який придбав об’єкт приватизації, зобов’язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об’єкта приватизації.
У разі укладення договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов’язання такі договори можуть містити умови щодо недопущення виникнення податкового боргу до виконання зобов’язань у визначені договором строки. Умови щодо недопущення податкового боргу обов’язково включаються до договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов’язання у випадках наявності у покупця чи отримання ним у результаті приватизації вирішального впливу на управління чи діяльність юридичної особи.
Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об’єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:
| 1 | несплата протягом 60 днів коштів за об’єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов |
| 2 | невиконання умов продажу об’єкта і зобов’язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк |
| 3 | подання органу приватизації неправдивих відомостей |
| 4 | сплата за об’єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення |
| 5 | невиконання зобов’язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу |
Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо). Такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, передбачених законом. Усі пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу витрати покладаються на покупця.
Частиною 5 ст. 26 Закону № 2269 встановлений перелік документів, які подаються для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва органом приватизації.
Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об’єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій. А право власності на придбаний пакет акцій переходить до покупця після повної сплати ціни продажу разом з неустойкою (у разі її нарахування) за пакет акцій та з моменту зарахування пакета акцій на рахунок у цінних паперах покупця у депозитарній установі.
Право власності на об’єкт приватизації переходить до покупця не раніше дати отримання дозволу Антимонопольного комітету України на концентрацію, якщо отримання такого дозволу вимагається законом.
Приватизація окремо стоячої будівлі, розташованої на земельній ділянці, яка перебуває в оренді або постійному користуванні третьої особи, є підставою для дострокового припинення договору оренди з такою особою (припинення її права постійного користування) в частині земельної ділянки, необхідної для обслуговування і використання приватизованого об’єкта за призначенням. Власник такої земельної ділянки зобов’язаний укласти договір оренди з покупцем об’єкта приватизації, що є окремо стоячою будівлею, відповідно до Земельного кодексу України, у тримісячний строк з моменту реєстрації покупцем права власності на об’єкт приватизації.
При цьому якщо права користування такою земельною ділянкою не оформлено або така земельна ділянка не перебуває у користуванні жодної особи, власник земельної ділянки вживає заходів для передачі в оренду покупцю об’єкта приватизації земельної ділянки в частині, необхідній для обслуговування і використання приватизованого об’єкта за призначенням, у шестимісячний строк з моменту реєстрації покупцем права власності на об’єкт приватизації.
Не допускається звільнення працівників приватизованого підприємства з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу протягом шести місяців з дня переходу до нього права власності, крім випадків приватизації об’єктів шляхом продажу без умов. Укладення колективного договору між новим власником або уповноваженим ним органом і трудовим колективом, а також працевлаштування вивільнених працівників здійснюються відповідно до законодавства.
Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об’єктів приватизації здійснює орган приватизації (ст. 27 Закону № 2269).
Строк виконання зобов’язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п’яти років. Зобов’язання, визначені у договорі купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбавають об’єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов’язань.
Відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов’язаннями, можливе виключно за згодою органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Забороняється подальше відчуження придбаного пакета акцій шляхом його дроблення до повного виконання покупцем умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації, а також подальше відчуження приватизованого об’єкта без збереження для нового власника зобов’язань, визначених умовами аукціону, викупу. У разі подальшого відчуження приватизованого об’єкта до нового власника переходять невиконані зобов’язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об’єкта приватизації.
Орган приватизації зобов’язаний вимагати від нового власника виконання зобов’язань, визначених договором купівлі-продажу об’єкта приватизації, а в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом і захищати права територіальної громади іншим чином, у тому числі звертатися до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу об’єкта приватизації або визнання його недійсним.
Розірвання договору
На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов’язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв’язку з невиконанням покупцем договірних зобов’язань приватизований об’єкт підлягає поверненню в комунальну власність. У такому випадку орган приватизації приймає рішення про повторний продаж такого об’єкта.
