Теми статей
Обрати теми

Правовий інститут пролонгації договору оренди & переважне право добросовісного орендаря

Літвінов Ростислав, начальник відділу правового забезпечення діяльності ради та комунальної власності виконавчого апарату Харківської районної ради, магістр державного управління
До редакції звернулася сільська рада з питанням щодо правового регулювання оренди комунального майна, а саме порядку припинення дії договору оренди та умовами автоматичної пролонгації дії договору. Спробуємо розібратися в цих питаннях детальніше.

Про загальні положення

Слід зазначити, що правовідносини з оренди комунального майна характеризуються особливим порядком припинення дії договору оренди, а також процедурою їх автоматичної пролонгації.

Почнемо з загальних правил. Так, згідно з нормами ст. 11 Цивільного кодексу України1 цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини.

1 Далі за текстом — ЦК.

Відповідно до статей 625, 628, 629 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов’язковим для виконання сторонами.

У свою чергу, зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку (ч. 1 ст. 509 ЦК, ч. 1 ст. 173 Господарського кодексу України2).

2 Далі за текстом — ГК.

Норми статей 526 ЦК та 193 ГК визначають, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання — відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов’язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених ГК, іншими законами або договором.

Відповідно до статей 759, 762, 763 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Вказані положення кореспондуються з нормами ст. 283 ГК.

Про особливості оренди комунального майна

Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна підприємств, установ та організацій, що перебувають у комунальній власності, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються Законом України від 10.04.1992 № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»3.

3 Далі за текстом — Закон № 2269.

Згідно зі ст. 2 Закону № 2269 орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Також ч. 1 ст. 10 зазначеного Закону передбачено, що термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору оренди.

У свою чергу, відповідно до ч. 7 ст. 179 ГК господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК з урахуванням особливостей, передбачених ГК, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Так, ч. 1 ст. 17 Закону № 2269 передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п’ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Виходячи зі змісту зазначеної частини ст. 17 Закону № 2269, строк оренди в договорі оренди комунального майна може бути меншим, ніж визначений у цій нормі строк, лише за наявності про це пропозиції орендаря, а орендодавець позбавлений права зобов’язувати орендаря укладати договір оренди зазначеного майна на менший строк, ніж той, який визначений законом (5 років), або той, який запропонований орендарем.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону № 2269 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, що був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження строку дії такого договору не вимагається обов’язкового укладення нового договору або внесення до нього змін.

Аналіз вказаної статті дозволяє зробити висновок про те, що спеціальні норми регламентують здачу в оренду комунального майна та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той самий строк та на тих самих умовах, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди не заявить про припинення або зміну умов договору оренди.

Разом із тим, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди майна заперечував щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється виходячи з аналізу ч. 2 ст. 17 Закону № 2269 (ср. ).

У свою чергу, необхідно звернути увагу на ч. 3 ст. 17 Закону № 2269, яка передбачає, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Пролонгація чи переважне право

На практиці досить часто має місце помилкове ототожнення сторонами договору правового інституту пролонгації договору оренди (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), закріпленого ч. 2 ст. 17 Закону № 2269, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору.

Виходячи з системного аналізу змісту п. 1 та п. 3 ч. 1 ст. 777 ЦК та ч. 3 ст. 17 Закону № 2269 поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб’єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом, за винятком випадку, коли майно необхідне для задоволення особистих потреб його власника.

Отже, орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження оренди тільки в тому разі, коли після закінчення договору оренди орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі і коли орендар належним чином виконував свої обов’язки за договором оренди.

При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов’язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає:

1

необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору

2

рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду

Увага! Реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення)4.

4 Див. постанову від 07.11.2019 № 905/2297/16. Верховний Суд. Касаційний господарський суд.

Про припинення договору оренди

Використання майна власником для власних потреб фактично унеможливлює в подальшому визнання за орендарем переважного права на оренду майна.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 26 Закону № 2269.

Згідно зі ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Зі змісту ст. 27 Закону № 2269 слідує, що у разі закінчення строку дії договору орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до норм статей 530 та 599 ЦК, якщо у зобов’язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. У свою чергу, ст. 795 ЦК передбачає, що повернення наймачем предмета договору найму оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Згідно з ч. 2 ст. 785 ЦК, якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Наостанок не зайвим буде ще раз зазначити, що Верховна Рада України прийняла новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (законопроєкт № 1055-1 від 06.09.2019), тож чекаємо набуття його чинності, вивчаємо нові правові та організаційні умови передачі в оренду комунального майна, а в подальшому готуємося до приведення локальних нормативно-правових актів у відповідність до зазначеного Закону.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі