Нагадаємо, що кожен громадянин України незалежно від місця його реєстрації та проживання має право на безоплатну передачу йому земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
| для ведення фермерського господарства | в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території відповідної ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району |
| для ведення особистого селянського господарства | не більше 2,0 га |
| для ведення садівництва | не більше 0,12 га |
| для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах | не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га |
| для індивідуального дачного будівництва | не більше 0,10 га |
| для будівництва індивідуальних гаражів | не більше 0,01 га |
Таке право гарантується Державою та закріплене у ст. 121 Земельного кодексу України1.
1 Далі за текстом — ЗК.
Передбачений ст. 19 Конституції України обов’язок ОМС, їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, також має бути врахований при вирішенні клопотань громадян з питань приватизації земельних ділянок.
Зокрема, якщо закон вимагає від громадянина включити у приватизаційне клопотання певну інформацію, цей же закон не дозволяє ОМС задовольнити клопотання громадянина, яке за змістом не відповідає таким вимогам закону.
Профільною статтею ЗК, що регулює порядок приватизації земельних ділянок громадянами, є ст. 118 цього кодексу. У ній зазначено, що клопотання громадянина має містити інформацію про цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. Тож посадові особи ОМС, які є відповідальними за попередній розгляд таких клопотань та їх підготовку на сесію ради, мають пересвідчитись, чи зазначена у клопотанні вищевказана інформація. Її повна чи часткова відсутність є причиною для правомірної відмови у задоволенні клопотання громадянина. Поряд з цим, суворий формалізм, на моє переконання, здатний співіснувати з людяністю й співчуттям. Ніщо не може завадити спеціалісту ради порекомендувати громадянину відкликати клопотання, що містить недоліки, для їх виправлення і подання нового клопотання.
Також ст. 118 ЗК передбачає обов’язок громадянина додати до клопотання графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб), документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).
Детально про вимоги
Щодо графічних матеріалів. Вони мають бути підготовлені так, щоб їх вивчення дозволяло посадовій особі ОМС без помилки визначити точне місце розташування земельної ділянки, яку мав на увазі громадянин у своєму клопотанні. Це може бути, наприклад, графічне викопіювання, отримане громадянином у місцевому відділі Держгеокадастру, витяг із Державного земельного кадастру та навіть скріншот з Публічної кадастрової карти. Такий скріншот, зазвичай, прикладається у випадку, якщо земельна ділянка не зареєстрована у Державному земельному кадастрі. Для прив’язки до місця розташування незареєстрованої ділянки бажано на скріншоті мати зображення сусідньої земельної ділянки з відображенням її кадастрового номера.
Погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) має бути нотаріально посвідченим. Посадова особа ОМС має впевнитись, що таке погодження надав дійсний користувач і текст цього документа містить згоду користувача на відведення ділянки у власність іншої особи.
Що стосується документів, які підтверджують досвід роботи заявника у сільському господарстві, слід враховувати, що закон не містить їх вичерпного переліку. Зазвичай, це може бути трудова книжка із записом про роботу у сільськогосподарському підприємстві, витяг із статуту фермерського господарства про членство заявника у такому господарстві, відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань про реєстрацію заявника фізичною особою — підприємцем з економічним видом діяльності, пов’язаним із сільським господарством. Без сумніву, наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі, має бути підтверджена відповідним дипломом.
Тож, якщо клопотання громадянина відповідає усім переліченим вище вимогам, слід звернути увагу на наступні приписи закону.
Щодо приписів закону
Згадана ст. 118 ЗК передбачає вичерпний перелік підстав, за наявності яких орган ОМС зобов’язаний відмовити у задоволенні клопотання громадянина.
Такі підстави можна умовно поділити на чотири групи.
Зокрема, причиною відмови в обов’язковому порядку має бути невідповідність місця розташування об’єкта вимогам:
| 1 | законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів |
| 2 | генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації |
| 3 | схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць |
| 4 | проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку |
Тепер ми бачимо, наскільки важливо разом з клопотанням отримати якісний графічний матеріал з відображенням місця розташування бажаної земельної ділянки. Адже територія, скажімо, населеного пункту досить щільно зайнята землями різних категорій та призначення. Вивчаючи поданий громадянином графічний матеріал, уповноважена посадова особа ОМС має чітко визначити, чи не перетинається бажана ділянка із землями, що входять, наприклад, до складу земель охоронної зони, чи земель водного фонду. Можливо, на генеральному плані у тому місці заплановано найближчим часом звести стадіон для місцевої громади, що також унеможливлює надання таких земель у власність індивідуальним забудовникам.
Слід пам’ятати, що з моменту надходження клопотання громадянина і до прийняття радою рішення має минути не більше одного місяця. За задумом законодавця, цього часу має вистачати для проведення ОМС усіх вказаних вище перевірок на відповідність клопотання переліченим вимогам.
Наслідки пропуску ОМС місячного строку, відведеного законом на розгляд клопотання
В такому разі поведінка ОМС вважається проявом так званої «мовчазної згоди». Фактично це означає, що громадянин отримав дозвіл на розроблення проекту землеустрою і має право звернутись до будь-якого сертифікованого розробника документації із землеустрою. Однак, на замовлення проекту в такому випадку громадянин має лише один місяць і про укладення договору він зобов’язаний в межах вказаного строку повідомити ОМС з прикладенням до повідомлення примірника договору на розробку проекту. Недотримання цієї процедури позбавляє громадянина права на замовлення проекту, про що також слід пам’ятати.
Якщо у визначеному порядку ОМС надав громадянину відповідний дозвіл або громадянин скористався правом на розроблення проекту внаслідок «мовчазної згоди» ОМС, розроблений проект землеустрою має пройти процедуру екстериторіального погодження в порядку, передбаченому ст. 1861 ЗК. Якщо погодження було отримане, наступним кроком є державна реєстрація земельної ділянки в порядку ст. 791 ЗК. Підтвердженням того, що земельна ділянка є зареєстрованою у Державному земельному кадастрі, є витяг із вказаної електронної геоінформаційної системи. В окремих випадках, наприклад, якщо земельна ділянка відноситься до особливо цінних земель, є обов’язковою додаткова процедура державної експертизи землевпорядної документації, як того вимагає ст. 9 Закону України від 17.06.2004 № 1808-IV.
Заключним етапом приватизації земельної ділянки є подання проекту землеустрою на затвердження до ОМС. Строк, протягом якого проект має бути затверджений, складає два тижні.
На цьому етапі, у випадку позитивного результату проходження проектом землеустрою процедури екстериторіального погодження, підстав для відмови у його затвердженні закон не передбачає. Як бачимо, на стадії отримання дозволу на розробку проекту ОМС має досить широке коло підстав для відмови, чого не скажеш про стадію затвердження проекту.
Трохи про судову практику
До цього часу є непоодинокими випадки прийняття ОМС рішень про відмову у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою в ситуаціях, коли законних підстав для цього не було. Не в повній мірі володіючи викладеною вище інформацію про порядок та особливості приватизації землі, іноді ОМС відмовляють громадянам з інших підстав. Наприклад, зазначають, що до клопотання не додані певні документи, хоча закон подання таких документів не вимагає; зазначають про неможливість надання дозволу через віднесення земельної ділянки до земель водного фонду, хоча при подальшій перевірці таке віднесення не підтверджується.
Судова практика у цій категорії справ є досить усталеною, і за наявності порушень з боку ОМС суд доходить висновку про протиправність рішення ОМС та зобов’язує останнього повторно розглянути клопотання громадянина. Останнім часом, починаючи з грудня 2017 року, коли запрацював новостворений Верховний Суд, з’являється нова судова практика, яка більш досконало захищає право громадянина на землю. Суд може не лише зобов’язати ОМС повторно розглянути клопотання громадянина, а й зобов’язати останнього прийняти конкретне рішення про надання заявнику відповідного дозволу.
Верховний Суд, зокрема у постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 806/2208/17, зазначає, що у процедурі надання громадянину дозволу на розроблення проекту землеустрою ОМС не володіє дискреційними повноваженнями. Тобто, у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов’язаний вчинити конкретні дії і, якщо він їх не вчиняє, його можна зобов’язати до цього в судовому порядку. Дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанта рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанта вибору будь-ким. У справі, що переглядається, повноваження щодо надання дозволу на розробку проекту землеустрою чи надання мотивованої відмови у його наданні, регламентовано частиною 6 ст. 118 ЗК.
Умови, за яких орган відмовляє у наданні дозволу, визначені законом. Якщо такі умови відсутні, орган повинен надати дозвіл. Ці повноваження та порядок їх реалізації передбачають лише один вид правомірної поведінки відповідного органу — надати дозвіл або не надати (відмовити). За законом у цього органу немає вибору між декількома можливими правомірними рішеннями. Тому зазначені повноваження не є дискреційними. Тому ці доводи касаційної скарги суд відхиляє.
Судові процедури є досить тривалими та потребують матеріальних витрат на судові збори, поїздки до суду, а крім того, витрат найціннішого ресурсу — часу. Тож у кожному випадку перед наданням громадянину відмови ОМС варто пересвідчитись в обґрунтованості свого рішення.
Крім того, існує новітня судова практика, де рішенням суду може бути завершений повний цикл приватизації земельної ділянки. Йдеться про випадки, коли проект землеустрою вже розроблений, пройшов процедуру екстериторіального погодження, тобто не містить недоліків, проте розпорядник земель безпідставно відмовив у його затвердженні. В такому випадку суд, керуючись тим же принципом відсутності у розпорядника земель в даному випадку дискреційних повноважень, може зобов’язати останнього ухвалити рішення, яким затвердити проект землеустрою та передати земельну ділянку у власність громадянина (див. справи № 823/105/18 та № 823/106/18 на reyestr.court.gov.ua).
У підсумку зазначимо, що ОМС наділені численним переліком прав розпорядників земель комунальної власності. Неухильне дотримання процедури приватизації земель дозволяє раціонально розпоряджатись цим досить обмеженим ресурсом, а вміння робити це з врахуванням інтересів громади можна віднести до управлінського мистецтва.
