Стягнення недоотриманого доходу у зв’язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки землі

Правові підстави

Стаття 11 ЦК України зазначає, що цивільні права та обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов’язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Як зазначено в ст. 174 ГК України, господарські зобов’язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до абз. 2 п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Згідно зі ст. 224 ГК України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов’язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб’єкту, права або законні інтереси якого порушено.

Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов’язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила правопорушення, у силу ч. 1 ст. 225 ГК України, включаються:

Отже, збитки — це об’єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов’язання було виконано боржником.

Частиною 4 ст. 623 ЦК України унормовано, що при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Отже, для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправної поведінки; збитків; причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками; вини та встановлення заходів, вжитих стороною для одержання такої вигоди.

Пред’явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов’язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані в разі належного виконання боржником своїх обов’язків. При визначенні реальності неодержаних доходів мають враховуватися заходи, вжиті кредитором для їх одержання. У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються ті збитки, які могли б бути реально отримані при належному виконанні зобов’язання.

Відповідно до положень ст. 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються, зокрема, неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов’язання другою стороною.

Аналогічні положення містяться в ст. 22 ЦК України відповідно до яких особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. При цьому збитками є в тому числі доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Статтями 2, 3 ЗК України зазначено, що земельними відносинами є суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, суб’єктами в яких виступають громадяни, юридичні особи, ОМС та органи державної влади, а об’єктами землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні паї (частки); земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Орендою землі відповідно до ст. 1 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»¹ є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності; за ст. 2 цього Закону відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

¹ Далі за текстом — Закон про оренду землі.

Як визначено ст. 15 Закону про оренду землі, однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата. Згідно зі ст. 21 Закону про оренду землі орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).

Якщо земельна ділянка відноситься до земель комунальної власності, плата за землю у формі орендної плати згідно з вимогами ПК України є податком на майно, який зараховується до місцевого бюджету (п.п. 14.1.147 п.14.1 ст.14 ПК України).

Стаття 1 Закону України від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель»² визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

² Далі за текстом — Закон про оцінку земель.

За приписами ст. 13, 15 Закону про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або ОМС.

Відповідно до ст. 18 Закону про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться в межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5 — 7 років.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Отже, враховуючи положення ч. 3 ст. 6 ЦК України щодо співвідношення договору з актами цивільного законодавства, у випадку коли обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає із їх змісту, право орендодавця отримувати платіж за землю у встановленому розмірі відповідає вимогам ст. 3 ЦК України щодо існування, зокрема, таких загальних засад цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність, натомість ухилення (зволікання) орендаря від вчинення дій, які є обов’язковими для сторін, суперечить принципам, закріпленим ч. 1, 3 ст. 13 ЦК України щодо меж здійснення цивільних прав та неможливості зловживання правом у будь-якій формі.

Відповідно до ст. 525, 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що, звісно, славляться, одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Підставою для виникнення зобов’язання є, зокрема, договори та інші правочини (ст. 11, 509 ЦК України).

Згідно зі ст. 632 цього Кодексу ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, зазначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються повноважними органами державної влади або ОМС.

Статтею 286.2 ПК України передбачено, що платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст. 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями.

Подання такої декларації звільняє від обов’язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плані за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок є передумовою зміни розміру орендної плати. Невнесення сторонами договору оренди землі змін до його умов у частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов’язку їх виконання, оскільки відповідно до положень ст. 11 ЦК України у випадках, установлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади АР Крим або ОМС.

Статтею 144 Конституції України та ст. 73 Закону України від 21.05.1997 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення ОМС у межах повноважень, визначених законом, є обов’язковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі ст. 623 ЦК України при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Які дії треба вчинити до звернення до суду?

Після затвердження нового розміру нормативної грошової оцінки та його опублікування треба повідомити про зміну розміру орендної плати орендаря шляхом направлення рекомендованого листа із повідомленням про вручення (щоб потім використовувати його як доказ у суді).

З дня набрання чинності рішення відповідної ради про затвердження нормативної грошової оцінки орендар зобов’язаний самостійно вжити заходів щодо приведення розміру орендної плати у відповідність до нормативної грошової оцінки земель та сплачувати оновлений розмір плати за землю, оскільки сплата орендної плати за землю на підставі нормативної грошової оцінки випливає із положень ПК України та ст. 11 ЦК України (ср. ).

Далі слід письмово запропонувати орендарю внести зміни до наявного договору оренди. У разі відмови чи відсутності відповіді у встановлений законодавством строк слід звернутися до суду із позовом про внесення змін до договору в судовому порядку. Наступним кроком буде обрахування розміру недоотриманого доходу та звернення до суду із відповідним позовом.

Додатково варто почитати

Відповідно до роз’яснень Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з відшкодуванням шкоди» від 01.04.1994 № 02-5/215, вирішуючи спори про стягнення заподіяних збитків, господарський суд перш за все повинен з’ясувати правові підстави покладення на винну особу зазначеної майнової відповідальності.

При цьому господарському суду слід відрізняти обов’язок боржника відшкодувати збитки, завдані невиконанням або неналежним виконанням зобов’язання, що випливає з договору (ст. 623 ЦК України, від позадоговірної шкоди, тобто від зобов’язання, що виникає внаслідок завдання шкоди (глава 82 ЦК України)).

Водночас необхідно враховувати, що можуть мати місце випадки, коли сторони перебувають у договірних відносинах, але заподіяння шкоди однією із сторін іншій стороні не пов’язане з виконанням зобов’язання, що випливає з цього договору. За таких обставин, незалежно від наявності договору, при вирішенні спору слід керуватися нормами ЦК України та ГК України щодо відшкодування позадоговірної шкоди.

Статтею 22 ЦК України передбачено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками є:

— втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого пору пісного права (реальні збитки);

— доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.

Для застосування такої міри відповідальності, як відшкодування шкоди, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення:

Важливим елементом доказування наявності збитків є встановлення причинного зв’язку між протиправними діями чи бездіяльністю заподіювача та збитками потерпілої сторони. Слід довести, що протиправна дія чи бездіяльність заподіювача є причиною, а збитки, які виникли у потерпілої особи, — наслідком такої протиправної поведінки.

Статтею 225 ГК України передбачено: до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються, зокрема, неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов’язання другою стороною.

Відповідно до ст. 226 ГК України учасник господарських відносин, який вчинив господарське правопорушення, зобов’язаний вжити необхідних заходів щодо запобігання збиткам у господарській сфері інших учасників господарських відносин або щодо зменшення їх розміру), а у разі якщо збитків завдано іншим суб’єктам — зобов’язаний відшкодувати на вимогу цих суб’єктів збитки у добровільному порядку в повному обсязі, якщо законом або договором сторін не передбачено відшкодування збитків в іншому обсязі.

Господарське правопорушення — це протиправна дія або бездіяльність учасника господарських відносин, яка не відповідає вимогам норм господарського права, не узгоджується з юридичними обов’язками зазначеного учасника, порушує суб’єктивні права іншого учасника господарських відносин або третіх осіб.

Таким чином, своєчасне неукладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, яке пов’язане лише з незгодою орендаря щодо необхідності збільшення розміру орендної плати, є бездіяльністю особи у вирішенні питання щодо приведення орендної плати за користування земельною ділянкою у відповідність до вимог чинного законодавства, внаслідок чого відповідна рада недоотримує кошти в чітко визначеному розмірі.

У рамках обміну досвідом

З метою посилення контролю за використанням земель, створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення розмірів збитків, заподіяних внаслідок порушення вимог земельного законодавства, удосконалення порядку відшкодування збитків, на підставі ЗК України, ЦК України, Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою КМУ від 19.04.1993 № 284, Харківською міською радою на підставі рішення від 24.06.2009 № 130/09 було затверджено «Порядок визначення та відшкодування територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради збитків, заподіяних внаслідок порушення вимог земельного законодавства»³.

³ Далі за текстом — Порядок.

У межах п. 5.3 цього Порядку як підставу для стягнення збитків передбачено випадок користування орендарем земельною ділянкою на підставі договору, розмір орендної плати за яким не відповідає вимогам чинного законодавства.

У розд. 6, 7 цього Порядку закріплена процедура відповідного відшкодування збитків, яка передбачає:

Водночас у п. 7.8 зазначеного Порядку визначено, що у випадку недосягнення сторонами згоди або неотримання результатів розгляду повідомлення про необхідність відшкодування збитків у встановлений строк з урахуванням поштового обігу Департамент територіального контролю Харківської міської ради вживає заходів щодо стягнення завданих територіальній громаді збитків у судовому порядку.

Тобто визначена Порядком процедура стягнення збитків є альтернативним позасудовим способом стягнення Харківською міською радою збитків за користування орендарем земельною ділянкою на підставі договору, розмір орендної плати за яким не відповідає вимогам чинного законодавства.

І наостанок

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 № 15-рп/2002 обрання певного засобу правового захисту, у тому числі й досудового врегулювання спору, є правом, а не обов’язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує. Встановлення законом обов’язкового досудового врегулювання спору обмежує можливість реалізації права на судовий захист, яке, у свою чергу, не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб’єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Як зазначено у п. 8 постанови Пленуму ВСУ від 0.11.1996 № 9 «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя», суд не вправі відмовити особі в прийнятті позовної заяви чи скарги лише з тієї підстави, що її вимоги можуть бути розглянуті в передбаченому законом досудовому порядку.

Аналогічна правова позиція щодо досудового врегулювання спору викладена також у п.п. 3.17.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції».

Отже саме вам вирішувати, вживати заходів з досудового врегулювання спором чи ні. Разом з тим пропозиція орендарю добровільно сплатити різницю між розміром орендної плати, яка закріплена в договорі, та розміром, обрахованим відповідно до нової нормативної грошової оцінки, може виключити судові баталії та скоротити витрати й час або стати додатковим аргументом під час захисту порушеного права відповідної ради в суді.