Отже, правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлені Законом України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»1.
1 Далі за текстом — Закон № 3038.
Відповідно до ст. 40 Закону № 3038 замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених ч. 4 ст. 40 цього законодавчого акта.
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з ОМС (відповідно до встановленого ОМС розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.
При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених ОМС нормативів для одиниці створеної потужності.
Встановлений ОМС для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати:
— 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для нежитлових будівель та споруд;
— 4 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для житлових будинків.
ОМС забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених ч. 5 ст. 30 Закону № 3038.
Важливим є також те, що відповідний Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють саме ОМС відповідно до Закону № 3038.
Так, в листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.07.2012 № 7/15-10782 «Про виконання органами місцевого самоврядування вимог статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»2 було наголошено на необхідності затвердження ОМС усіх рівнів відповідних Порядків розрахунку та залучення замовників будівництва до пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів.
2 Далі за текстом — Лист.
Одночасно в Листі було надано примірну форму Договору про пайову участь замовників будівництва у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту разом із двома варіантами розрахунку величини пайової участі.
Аналізуючи вищезазначене та положення ст. 40 Закону № 3038, робимо висновок, що величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається:
— або з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами;
— або на основі встановлених ОМС нормативів для одиниці створеної потужності, у разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.
Як приклад можна навести розрахунок розміру пайового внеску під час будівництва об’єктів, кошторисна вартість яких визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, який наводиться в Листі та здійснюється за формулою:
ПУ = (ЗКВБ - Вз - Вбм - Вім) х 4 (10) %,
де:
— ПУ — розмір пайової участі;
— ЗКВБ — загальна кошторисна вартість будівництва;
— Вз — витрати, пов’язані з придбанням та виділенням земельної ділянки;
— Вбм — витрати, пов’язані зі звільненням будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, що включають також вартість придбання знесеного майна;
— Вім — витрати на влаштування позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій;
— 4 (10) % — величина пайової участі від загальної вартості будівництва, визначена згідно з Порядком.
Згідно з п. 5 ст. 30 Закону № 3038, якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником інженерних мереж або об’єктів інженерної інфраструктури (крім мереж, призначених для передачі та розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти та природного газу) поза межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості, а такі інженерні мережі та/або об’єкти передаються у комунальну власність.
Як бачимо, головним елементом цієї формули є загальна кошторисна вартість будівництва.
Трохи про вартість будівництва
Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України «Про прийняття національного стандарту ДСТУ Б Д.1.1-1:2013» від 05.07.2013 № 293 було прийнято ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 «Правила визначення вартості будівництва»3.
3 Далі за текстом — ДСТУ Б Д.1.1-1:2013.
Відповідно до п. 6.3.1 ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 договірна ціна є кошторисом вартості підрядних робіт, який узгоджений замовником і використовується при проведенні взаєморозрахунків. Зазначена ціна обумовлюється договором підряду, який згідно із п. 6.3.5 ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 повинен містити інформацію: про документ, покладений в основу визначення вартісних показників; вид договірної ціни (тверда або динамічна); порядок, випадки та терміни можливого уточнення договірної ціни; умови фінансування та розрахунків за обсяги виконаних робіт; відповідальність сторін за порушення зобов’язань за договором; порядок внесення змін до договору тощо.
Відповідно до ч. 2 ст. 875 Цивільного кодексу України4 договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних із місцезнаходженням об’єкта.
4 Далі за текстом — ЦК.
За договором будівельного підряду підрядник зобов’язується збудувати і здати у встановлений строк об’єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов’язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов’язок не покладається на підрядника, прийняти об’єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.
У свою чергу, відповідно до ст. 877 ЦК, будівництво та пов’язані з ним будівельні роботи здійснюються відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису, що визначає ціну робіт.
В цьому контексті необхідно звернути увагу на наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 31.12.2010 № 573 «Про затвердження нової редакції Методичних рекомендацій з формування собівартості будівельно-монтажних робіт»5.
5 Далі за текстом — Методичні рекомендації.
Методичні рекомендації призначені для використання при формуванні виробничої собівартості будівельних, монтажних, реставраційних, пусконалагоджувальних та ремонтно-будівельних робіт під час спорудження нових об’єктів, реконструкції, реставрації та ремонту об’єктів як підрядним, так і господарським способами. Методичні рекомендації можуть застосовуватись будівельними організаціями незалежно від форм власності й підпорядкування, відокремленими виробничими підрозділами, що виконують будівельно-монтажні роботи.
Наостанок...
Враховуючи вищевикладене, неможливо однозначно відповісти на запитання щодо розміру пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, як і неможливо уніфікувати формулу розрахунку такого розміру, оскільки законодавець надав ОМС відповідні повноваження, які в свою чергу реалізуються досить неоднорідно в залежності від регіону.
Комплексна оцінка відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business, вказує на істотне відставання України у темпах поліпшення регуляторної конкурентноспроможності у порівнянні із країнами нашого регіону. На сьогодні пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту фактично виступає податком на інвестиційну діяльність, який встановлює істотні бар’єри для бізнес-діяльності. Крім того, такий пайовий внесок не має чіткого цільового характеру (кошти, сплачені як внесок, не обов’язково йдуть на інфраструктуру), а оплата вартості приєднання до інженерних мереж сплачується замовниками окремо від пайового внеску. Більше того, існують значні проблеми в адмініструванні пайової участі, пов’язані зі складністю розрахунку бази для обрахування внеску та можливістю зловживань як під час таких розрахунків, так і під час можливих відстрочень та розстрочень платежу.
Враховуючи зазначене та з метою, зокрема, зменшення адміністративних/регуляторних витрат бізнесу під час будівництва об’єктів, у Верховній Раді України зареєстровано проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні за № 8124 від 15.03.2018, яким, у свою чергу, пропонується скасувати обов’язок сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту, виключивши ст. 40 із Закону № 3038.
