Стисло про предмет та перебіг розгляду судової справи
Отже, свого часу товариство з обмеженою відповідальністю1 звернулося з позовом до Київської міської ради2 про визнання незаконним та скасування рішення відповідача «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю <…> на підставі рішення Київської міської ради <…>»3.
1 Далі за текстом — ТОВ, позивач.
2 Далі за текстом — відповідач.
3 Далі за текстом — спірне рішення.
Позовна заява була мотивована тим, що позивач на підставі договору оренди є орендарем земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом. В той же час внаслідок прийняття відповідачем спірного рішення за відсутності, на думку позивача, визначених законодавством підстав для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки, позивача було незаконно позбавлено набутого у встановленому порядку права користування земельною ділянкою для забудови. Підставою для прийняття спірного рішення слугувала виключно обставина затримки з початком забудови орендованої земельної ділянки. Знову ж таки, позивач стверджував, що умов договору оренди не порушував, а затримка з початком забудови земельної ділянки відбулася не з вини орендаря.
Слід зазначити, що рішенням господарського суду, залишеним згодом без змін постановою апеляційного господарського суду, у позові було відмовлено повністю.
Приймаючи згадані вище рішення, суди виходили з того, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданих ст. 59 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»4 повноважень у зв’язку з порушенням позивачем умов договору оренди в частині порушення строків завершення забудови земельної ділянки.
4 Далі за текстом — Закон № 280.
Тут слід зазначити та нагадати, що ст. 59 Закону № 280 містить загальні положення щодо актів органів та посадових осіб місцевого самоврядування. Будь-яких особливих положень щодо припинення договірних відносин, тим паче земельних, у відповідній статті немає. Тим не менш її завжди наводять ОМС (посадові особи), приймаючи той чи інший акт.
Йдемо далі. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду залишив без змін наведені судові рішення. При цьому судом касаційної інстанції було зазначено, що відповідно до ст. 416 Цивільного кодексу України5 (Припинення права користування земельною ділянкою для забудови) право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
5 Далі за текстом — ЦК.
— поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
— спливу строку права користування;
— відмови землекористувача від права користування;
— невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Крім іншого цією ж статтею передбачено, що право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Наведено судами було й положення ст. 1021 Земельного кодексу України6, якими визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються через невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
6 Далі за текстом — ЗК.
Таким чином суд обґрунтував правові підстави для прийняття відповідачем спірного рішення.
Також судом було зазначено про норми ст. 37 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»7. Відповідно до цієї статті за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. Таким чином, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт. В той же час, судами було встановлено, що з моменту отримання в червні 2012 року дозволу на виконання будівельних робіт ТОВ не розпочало жодних будівельних робіт. Отже, можна говорити про те, що сторонніх перепон для початку будівництва, про які згадувало у своєму позові ТОВ, не існувало.
7 Далі за текстом — Закон № 3038.
А тепер про все, але більш детально. Рекомендуємо вам уважно поставитися до всіх обґрунтувань, які були наведені в постанові суду касаційної інстанції. Вони можуть стати в пригоді у разі виникнення схожих ситуацій.
Перейдемо одразу до касаційної скарги.
Касаційна скарга та аргументи учасників справи
Наведемо для початку короткий зміст вимог касаційної скарги відповідача.
Отже, у січні 2018 року позивач подав касаційну скаргу, у якій просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 29 листопада 2017 року та прийняти нове рішення по задоволенню позову в повному обсязі.
Далі декілька слів про аргументи учасників справи.
Позивач, який подав касаційну скаргу, наполягав на відсутності його вини в порушенні встановленого договором оренди зобов’язання щодо строку забудови земельної ділянки та, відповідно, на відсутності правових підстав для розірвання договору оренди, що вже була доведена попередньо в судових рішеннях у цій справі за участю тих же сторін, які набрали законної сили. Позивач вказував на те, що судами не було враховано, що ним вживалися всі заходи для використання земельної ділянки за цільовим призначенням та не порушено встановленого ст. 416 ЦК та ст. 1021 ЗК обов’язку приступити до використання земельної ділянки для забудови.
У відповідь відповідач у відзиві на касаційну скаргу зазначив, що спірне рішення прийнято ним правомірно, в межах наданих повноважень, з дотриманням вимог законодавства та умов договору оренди. Підставою для прийняття такого рішення було невиконання позивачем умов договору в частині дотримання граничного строку забудови земельної ділянки.
Позиція Верховного Суду...
... ґрунтувалася на оцінці аргументів учасників справи і висновках судів першої й апеляційної інстанцій.
Почнемо з передісторії. Отже, свого часу господарськими судами було встановлено, що рішенням Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 537/1198 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю <...> земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом <...>» було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом (з яких 0,37 га — у довгострокову оренду строком на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом і 0,03 га — у короткострокову оренду на 5 років для організації будівельних робіт) та прийнято рішення про передачу цієї ділянки відповідачеві за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
На виконання зазначеного рішення 16 липня 2007 року між позивачем і відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3727 га8, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16 липня 2007 року № ______ у книзі записів державної реєстрації договорів.
8 Далі за текстом — Договір.
Відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 3.1 Договору та акта приймання-передачі земельної ділянки від 16 липня 2007 року орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 3727 кв. м строком на 10 (десять) років.
Пунктами 8.4 і 12.2 Договору передбачено, що орендар, зокрема, зобов’язаний завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору. У разі невиконання орендарем умов цього Договору та обов’язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.
У лютому 2014 року прокурор Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ про розірвання згаданого Договору та повернення земельної ділянки. Зупинимось на цьому більш детальніше.
Позовні вимоги обґрунтовано невиконанням відповідачем умов Договору в частині завершення забудови земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, та використанням зазначеної земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Рішенням господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року позов задоволено повністю. Розірвано укладений Договір та зобов’язано відповідача повернути Київській міській раді зазначену ділянку у стані, придатному для використання за цільовим призначенням.
В той же час постановою Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року було скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. Постановою Вищого господарського суду України від 4 грудня 2014 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 8 жовтня 2014 року скасовано, а рішення господарського суду міста Києва від 8 липня 2014 року залишено в силі. Обґрунтовуючи постанову, Вищий господарський суд України погодився з висновком суду першої інстанції, що оскільки відповідач не довів відсутності своєї вини щодо порушення умов договору оренди земельної ділянки і використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є підстави для розірвання цього договору за рішенням суду та повернення земельної ділянки власнику.
При перегляді справи Верховним Судом України постанову Вищого господарського суду України було скасовано, справу направлено на новий касаційний розгляд. При цьому Верховний Суд України, посилаючись на ст. 614 ЦК, за приписами якої особа несе відповідальність за порушення зобов’язання, якщо не доведе, що порушення зобов’язання сталось не з її вини, дійшов висновку, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато. Постановою Вищого господарського суду від 23 квітня 2015 року касаційна скарга Київської міської ради була залишена без задоволення, постанова Київського апеляційного господарського суду від 08 жовтня 2014 року — без змін з аналогічних підстав.
Далі цікавіше... 23 липня 2015 року Київською міською радою прийнято оскаржуване рішення «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю <...> на підставі рішення Київської міської ради <...>».
Рішення мотивоване тим, що позивач не завершив забудову земельної ділянки в строки, встановлені затвердженою в установленому законом порядку проектною документацією на будівництво, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
Оскаржуючи спірне рішення відповідача, позивач зазначив із посиланням на ст. 35 Господарського процесуального кодексу України9 (у редакції до 15.12.2017) та ст. 75 чинного ГПК на встановлені раніше господарськими судами під час розгляду попередньої справи10 обставини, які не підлягають доказуванню під час розгляду даної справи, зокрема, відсутність вини позивача у порушенні зобов’язання щодо строку забудови земельної ділянки.
9 Далі за текстом — ГПК.
10 Йдеться про справу за позовом прокурора про розірвання Договору між Київською міською радою та ТОВ.
В свою чергу Верховний Суд критично сприйняв такий аргумент позивача, виходячи з наступного обґрунтування. Отже, на що вказав Суд!
В першу чергу навів положення ст. 416 ЦК (про них ми вже згадували вище, але повторимо). Отже, у відповідності до вказаної статті право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) спливу строку права користування;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Також відповідно до ч. 2 ст. 416 ЦК право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Таким чином вказана стаття ЦК встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.
Аналогічна за змістом норма міститься у ст. 1021 ЗК, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Верховний Суд зазначив, що вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
В той же час Верховним Судом було вказано, що ані ст. 416 ЦК, ані ст. 1021 ЗК не визначають момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.
У контексті даної справи Верховний Суд зауважує наступне. Як встановлено господарськими судами під час розгляду справи про розірвання Договору (на яку посилається позивач в обґрунтування своїх позовних вимог), він отримав дозвіл на виконання будівельних робіт № ______ Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві 18 червня 2012 року. Згідно зі ст. 37 Закону № 3038 право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) наявність інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.
Таким чином, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт. Однак позивачем не подано жодного доказу (більше того, даний факт визнається та ним не спростовується), що з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2012 році до теперішнього часу будь-яких дій щодо початку виконання будівельних робіт позивачем здійснено не було.
Вказані вище обставини свідчать про те, що право землекористування позивача припинилось автоматично, в силу положень закону, зокрема ст. 416 ЦК та ст. 1021 ЗК. Оскільки моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення цих норм, а саме — момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а не з моменту реєстрації права користування земельною ділянкою — право землекористування позивача припинилось 18 червня 2015 року.
Далі Верховний Суд згадує про ст. 32 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», якою встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України. Проте у даному випадку право землекористування позивача припинилось автоматично в силу закону, який за цих умов не вимагає підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням. У зв’язку з чим спірне рішення відповідача права позивача не порушує, оскільки не є самостійною правовою підставою припинення землекористування.
За таких умов посилання позивача в обґрунтування своїх вимог на обставини, встановлені господарськими судами під час розгляду попередньої справи, є обґрунтованими в тому контексті, що за приписами вказаної статті дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав порушення однією зі сторін такого договору своїх зобов’язань відбувається лише у судовому порядку. Однак ці посилання не приймаються Верховним Судом у даній справі, оскільки у даному випадку право землекористування відповідача припинилося автоматично в силу закону, а не з підстав одностороннього розірвання договору з ініціативи орендодавця шляхом прийняття спірного (оскаржуваного) рішення. Саме тому суди попередніх інстанцій вірно не застосували ст. 35 ГПК (у редакції, чинній до 15.12.2017), оскільки обставини, встановлені господарськими судами під час розгляду попередньої справи, не мають преюдиційного характеру для розгляду даної справи.
Верховний Суд наголосив, що у відповідності до ст. 11 ГПК суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Зазначений принцип хоч і не містить нормативного визначення, однак розуміється в контексті необхідності врахування всіх обставин справи в їх сукупності з точки зору дотримання сторонами при виконанні своїх договірних зобов’язань принципів добросовісності, належного виконання зобов’язань, прагнення до утвердження суспільного блага тощо. Позивач при розгляді даної справи, посилаючись на формальні порушення своїх прав як землекористувача спірним (оскаржуваним) рішенням, не надав жодного доказу початку будівельних робіт або будь-яких інших дій, які б свідчили про його свідоме, належне та добросовісне ставлення до свого зобов’язання приступити до забудови земельної ділянки. З іншого боку, Київська міська рада діє в інтересах територіальної громади міста Києва, забезпечуючи баланс між інтересами конкретних юридичних та фізичних осіб з одного боку та стратегічного розвитку міста Києва з іншого боку. Саме тому спірне (оскаржуване) рішення хоча і прийняте з метою розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку, але в цьому контексті може розцінюватись як свідома спроба проігнорувати правову позицію Верховного Суду України, висловлену ним під час розгляду попередньої справи, все ж за своєю правовою природою є лише формалізацією припинення землекористування в силу закону та не може свідчити про порушення прав позивача.
Як розумієте, касаційну скаргу ТОВ було залишено без задоволення. Від себе можемо додати, що справа є дуже цікавою в частині правозастосування. Обгрунтування Верховного Суду можна брати собі на озброєння.