У запитанні дописувача не уточнено, хто власне є орендодавцем земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а тому тут можливі наступні варіанти.
Перший. Коли орендодавцем виступає сама сільська рада щодо земельної ділянки комунальної власності і строк конкретного договору оренди на момент приєднання територіальної громади до ОТГ ще не сплив.
Другий. Більш поширений варіант, коли орендодавцем виступає держава в особі районної державної адміністрації (до 01.01.2013) або Головне управління Держгеокадастру в області (з 01.01.2013) на земельні ділянки державної власності сільськогосподарського призначення, які розташовані за межами населеного пункту на території відповідної сільської ради територіальної громади, яка приєднується до ОТГ. При такому варіанті можливі також дві ситуації:
| перша | коли після приєднання сільської територіальної громади до ОТГ буде здійснена процедура передачі земель з державної власності у комунальну власність відповідно до ст. 117 Земельного кодексу України1 1 Далі за текстом — ЗК. |
| друга | така процедура не здійснюється |
Тож, відповідаючи на питання дописувача, розглянемо наведені вище варіанти.
Почнемо з першого варіанта. Після здійснення відповідно до вимог Закону України від 05.02.2015 № 157-VIII «Про добровільне об’єднання територіальних громад»2 процедури добровільного приєднання до об’єднаної територіальної громади, визнаної спроможною відповідно до ч. 4 ст. 9 цього Закону, суміжної сільської територіальної громади, яка відповідно до перспективного плану формування територій громад Автономної Республіки Крим, області належить до цієї об’єднаної територіальної громади, питання переходу прав та обов’язків за договорами оренди землі вирішується згідно зі ст. 83 цього ж Закону.
2 Далі за текстом — Закон № 157.
Так, згідно із частиною третьою вказаної статті Закону об’єднана територіальна громада є правонаступником всього майна, прав та обов’язків територіальної громади, що приєдналася до об’єднаної територіальної громади, з дня припинення повноважень сільською, селищною радою територіальної громади, що приєдналася до об’єднаної територіальної громади.
Відповідні юридичні особи — сільська, селищна, міська рада, її виконавчий комітет об’єднаної територіальної громади є правонаступниками прав та обов’язків відповідних юридичних осіб — сільської, селищної ради, її виконавчого комітету територіальної громади, що приєдналася до об’єднаної територіальної громади, з дня припинення повноважень сільською, селищною радою територіальної громади, що приєдналася до об’єднаної територіальної громади.
Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 83 Закону № 157 повноваження сільської, селищної ради та сільського, селищного голови територіальної громади, що приєдналася до сільської, селищної об’єднаної територіальної громади, припиняються з моменту офіційного оголошення відповідною територіальною виборчою комісією на сесії сільської, селищної ради об’єднаної територіальної громади рішення про підсумки додаткових виборів та визнання повноважень не менше половини депутатів від територіальної громади, що приєдналася, обраних на виборах до сільської, селищної ради об’єднаної територіальної громади.
Повноваження сільської, селищної ради, її виконавчого комітету та сільського, селищного голови територіальної громади, що приєдналася до міської об’єднаної територіальної громади, припиняються з дня набрання чинності рішенням сільської, селищної ради та рішенням міської ради об’єднаної територіальної громади про добровільне приєднання до об’єднаної територіальної громади.
З моменту припинення повноважень сільської, селищної ради повноваження міської ради поширюються на територію територіальної громади, що приєдналася до міської об’єднаної територіальної громади.
Таким чином, на момент приєднання сільської територіальної громади до об’єднаної територіальної громади чинні договори оренди землі комунальної власності, стороною яких виступала сільська рада, зберігають силу і для нового власника — об’єднаної територіальної громади.
На підтвердження такого висновку наведемо гарантії збереження права оренди, які передбачені в ЗК та Законі України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі»3.
3 Далі за текстом — Закон № 161.
Так, відповідно до ч. 1 ст. 1481 ЗК до особи, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Також відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону № 161 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Крім того, ст. 31 Закону № 161 передбачає, що особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 1481 ЗК.
Нагадаємо, що згідно із ч. 3 цієї статті ЗК особа, яка набула права власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:
1) кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
2) найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
3) місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
4) платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Далі розглянемо другий варіант.
Якщо об’єднаній територіальній громаді будуть передаватися землі державної власності сільськогосподарського призначення відповідно до ст. 117 ЗК, то сформована земельна ділянка державної власності, яка знаходиться в оренді фермерського господарства за чинним договором оренди, також повинна бути включена до переліку земельних ділянок, які підлягають передачі з державної власності в комунальну власність.
Питання передачі земель державної власності сільськогосподарського призначення в комунальну власність ОТГ неодноразово висвітлювалися на шпальтах нашого видання, а тому немає сенсу на цьому зупинятися ще раз. При цьому слід зазначити, що ОТГ повинна також виконати вимоги ч. 3 ст. 1481 ЗК (ср. ).
Слід нагадати, що повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.
За другим варіантом, якщо ж передача земель державної власності не здійснювалася, то приєднання сільської громади, зазначеної у листі дописувача, до об’єднаної територіальної громади жодним чином не впливає на чинність договору оренди землі державної власності, права та обов’язки сторін договору, відповідно до якого орендодавцем залишається держава в особі ГУ Держгеокадастру у відповідній області.
Зміниться лише отримувач орендної плати за цим договором — тепер це буде бюджет ОТГ, до якої власне приєдналася сільська громада.
І ще одне.
При приєднанні сільської ради до ОТГ ніяких змін в орендних відносинах між орендодавцем — приватним власником земельної ділянки та орендарем — фермерським господарством також не відбудеться.
Внесення змін до договору оренди землі в частині місця розташування земельної ділянки приватної власності є правом, а не обов’язком сторін договору оренди, і на чинність такого договору не впливає.
При цьому утримання податку з доходів громадян при виплаті орендної плати орендодавцю та зарахування його до відповідного бюджету здійснюється згідно з положеннями Податкового кодексу України.
